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TATERU Apartmentの投資を検討しています(3)

引き続きTATERU Apartmentでの投資を検討しています。

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TATERUから提供されたシミュレーションにはいくつか入っていない要素があったので、それを追加して自分でシミュレーションをしなおしてみました。

■シートの取得元
当初、シミュレーション用のEXCELシートを自分で作ろうと考えたのですが、かなり複雑なものになりそうで、自分で作るのは非常に時間がかかるとわかりました。
また、不動産にかかるもろもろの経費や税金などについてそもそもよくわかっていないので、それらを調べて理解するところからやらないとなりません。

なので、まずそれらを理解するために以下の書籍を購入しました。
「Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて」 玉川陽介著 2017年3月29日 初版



<以下Amazonより引用>
著者 玉川陽介氏のプロフィール
学習院大学在学中に統計データ処理受託の会社を設立。
同社を毎年増収増益で成長させ、2006年にM&Aで上場会社へ売却。その後、個人投資家として国内外の様々な資産へ投資する。
週刊ダイヤモンド、東洋経済など経済誌への寄稿・執筆も多くおこなう。書籍は8冊計10万部以上を売上げ。

(概要)
不動産投資は,これまでに数多くの人が取り組んできた成熟した投資手法です。
落とし穴となるリスクや,利益を最大化するパラメータはすでに洗い出されており,それは数字によって表すことができます。
本書は,購入から融資,税金,売却まで,不動産投資の全行程において,その収益構造を理解し,収益計算を自分でできるようになるための本です。
ひとつ上を行く投資家が頭の中でやっている数字のとらえ方を学び,Excelを使った精緻なシミュレーション法をマスターします。
シミュレーション用Excelシートがダウンロードできる特典付き。

(こんな方におすすめ)
・不動産投資の「理論」と「数字」を極めたい方
・初心者向けの不動産投資本を卒業した方

(目次)
序章 不動産投資「収益計算」の超・基本
第1章 収益構造のすべて
第2章 銀行融資のすべて
第3章 税金のすべて
第4章 Excelシミュレーションを作る
第5章 シナリオの答えを探る

出版社からのコメント
不動産投資を成功させる「理論」と「数字」のすべてが、この1冊に!
購入から融資、税金、売却まで、不動産投資の全行程で、その収益構造を理解し、
収益計算を自分でできるようになるための本です。
読者特典のExcelシートを使えば、やり手投資家のロジックが誰でも自分のものになります。

不動産投資の収益構造や、税金などの要素も含めて詳しく解説されています。
内容ははっきりいって私のような初心者が理解するにはかなり難しい部分もあるのですが、他の本ではあまり説明されていない減価償却費や物件売却時にかかる税金についてなども詳細に説明されています。
非常に勉強になりました。

また、シミュレーション用Excelシートがダウンロードできる特典がついています。
この特典がとても優れています。

物件価格、購入時費用、土地・建物の評価額、自己資金、借入金利、想定賃料、入居率、個人所有・法人所有の区別、管理費用などを入力すると、毎年の税金、キャッシュフローなどが表示されます。
そして、x年目で物件を売却したとして、最終的にいくら純資産が増えるかということが表示されます。
これでより詳細なシミュレーションができそうです。

■シミュレーション前提
これまでに集めた情報をもとに、以下の前提でシミュレーションしました。

・賃料
1戸あたり3年ごとに1000円下落

・修繕費
10年目以降毎年12万円かかる想定

・想定物件売却価格
収益還元法で算出 
1年目は利回り6%、以降毎年0.1%ずつ上昇。20年目以降は8%固定。

・所有
法人

・入居率
97.10%

・税理士報酬(「その他ユーザー設定当期損益」欄に記入)
1年目 消費税還付20%
2年目から4年目 27万円
5年目以降 5万円

■結果
上記の条件を入力してシミュレーションした結果は以下の通りです。
なお、このシートの利用については以下の記載があります。
「このExcelシートは商利用も無償で可能ですが、制作者の表示を消さずにご利用ください。制作著作:コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社 玉川陽介」

玉川式収益試算シート(保護解除版)TATERU蕨(価格下落・法人)20180616-1
上記の画像が見にくい場合、PDF版はこちらです。



シミュレーションの結果を見て、いくつかわかったことがあります。

・2年目の税引き後キャッシュフローは70万円ほどで、以降毎年徐々に下がっていく。
 21年目にキャッシュフローはマイナスとなる。
 22年目に減価償却が終わるため、税金が大幅に増える。
 (税制上木造住宅は22年で減価償却される)
 そのため22年目の税引き後キャッシュフローは一気にマイナス50万円となる。

・物件売却後のトータルでの利益(純資産増加額累計)は、10年後に売却した場合約500万円となる。
 20年後に売却した場合:約1400万円
 35年後に売却した場合:約5500万円
となり、長期保有したほうが1年あたりの利益額は増える。
 また、いずれの時点で売却してもマイナスになることはない。

基本的になるべく悲観的な前提でシミュレーションしたので、これよりも収支が悪くなることは考えにくいと思います。
これでマイナスになることがないのであればやってみてもよさそうです。

ただ、念のためTATERUに別の銀行(某都銀)にも審査を出すよう依頼しました。
ただ、その都銀は審査に1ヶ月ほどかかるとのこと。
審査の結果が出たら改めて比較検討したいと思います。

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次回は「2018年5月 投資中ファンド一覧」の予定です。



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コメント

お疲れさまです。
私もインベスターズクラウドの営業を聞いたことが有るのですが、価格が割高だったので見送りしました。
インベスターズクラウドでアパートを買った方のブログは結構有るので、買う前に是非読んで頂きたいのですが、↓のブログ主は結構壮絶なエピソードを挙げられてます。
https://hardrockman.com

大家の会でのスライド資料ですが、ご参考まで。
https://drive.google.com/file/d/17MYjgSji1eT-CuVdF_y7wEPKsSMEso-j/view?usp=drivesdk

Re:

情報連係ありがとうございます。
確かにこの方はTATERUで大分やられているようですね。
自分も気を付けたいと思います。

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中田健介(けにごろう)

Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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