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TATERU Apartmentの投資を検討しています(1)

前回営業の方からいろいろと聞いた話を元に、TATERU Apartmentでの投資を検討しています。

TATERU Apartment資料請求

説明を聞いた際に提示された資料は以下の通りです。

■賃貸アパート事業計画書
スキャン_20180609 (5)

今回提案されたアパート事業の概要です。
木造3階建で1K×9戸のアパートです。
かかる費用は、土地価格が5200万円、建築費が6240万円、諸経費489万円で、計1億1929万円と、アパートとしてはかなり大きな金額のように思います。

ただ、1億1440万円はローンが出るので、必要な自己資金は489万円のみです。

土地価格は1㎡あたり44万円ですが、この価格は妥当なのでしょうか。
国土交通省の運営するサイト「土地総合情報システム」で、エリアの土地の実勢価格が見られるので、これで調べてみました。

土地総合情報システム

こんな感じで土地の過去の取引事例が見られます。
(表示されているエリアは今回購入する物件とは関係ありません)
SnapCrab_NoName_2018-6-15_8-59-51_No-00.png

これで調べたところ、同じエリアで同じくらいの価格で取引されている事例があったので、特別に高いということはなさそうです。

建物の建築費についてはどうでしょうか。
この建物の施工床面積1㎡あたりの建築費は、約245,000円となります。

以下の記事によると、木造の建築単価は167,333円とのことです。
アパートの建築費はいくら?坪単価の相場は?(最新)

これと比べると、かなり高いようです。

■月額予定賃料収入

スキャン_20180609 (6)

9部屋それぞれの想定賃料です。
1Fが65000円、2Fが66000円、3Fが67000円です。

この賃料が妥当なのか、SUUMOで調べてみました。
これも、周辺で同じくらいの賃料の部屋は結構あるようです。

■諸経費内訳
スキャン_20180609 (7)

初期費用に含まれる諸経費の内訳です。
初回家賃までのローン返済額などもちゃんと入っています。

■資金計画書
スキャン_20180609 (11)

資金計画です。
どのタイミングでどれだけ資金が必要となるかが明示されています。

■キャッシュフロー長期シミュレーション
スキャン_20180609 (10)

購入してから35年目までの、各年ごとの収入と支出、最終的なキャッシュフローのシミュレーションです。
最初の提案時にこれだけしっかりした資料を提示してくれるのはさすがだと思います。
原状回復費用や空室損益、固定資産税も考慮されています。
これによると、最初の年はキャッシュフロー1,155,236円ですが、2年目以降は徐々に減っていきます。
ただ、マイナスになることはないようです。

この情報をもとに引き続き検討してみます。

TATERU Apartmentに興味を持たれた方はまずは資料請求されてはいかがでしょうか
TATERU Apartment資料請求

次回は「TATERU Apartmentの投資を検討しています(2)」の予定です。



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コメント

アフィ目的でしょうか

1億借金する割には、あまりおいしくないですね。
入居率が35年間ずっと95%って、さすがに見通しが甘くないでしょうか。
築年数がたつと魅力は落ちるし、同じ場所にアパートが増えるリスクや、TATERUが35年間存続している保証もないと思うのですが。
それならSLやっていたほうがよっぽど効率が良い。

No title

素朴な疑問で恐縮ですが、収入に対する税金は考慮されていますか?現在の本業収入に上乗せされるため、所得税+住民税で30~40%持っていかれる事になると思います。

所得税及び住民税、大規模修繕、2回目以降の入居者募集費、共用部分の水道光熱費が考慮されていないですよね。
とはいえ、悪い話ではないと思いますが。

No title

ここで出た収入をさらにソーシャルレンディングに回すことが出来ればさらに利回りを増すことが出来ます。
税金を指摘されている方もいますが、少なくとも22年間は減価償却が効くと思います。

Re: No title

ご指摘ありがとうございます。
おっしゃるようにそれらの要素はこのシミュレーションでは考慮されていません。
それらも含めたシミュレーションも行っているので、別途掲載します。

Re:

ご指摘ありがとうございます。
おっしゃるようにそれらの要素はこのシミュレーションでは考慮されていません。
それらも含めたシミュレーションも行っているので、別途掲載します。

Re: No title

そうですね。
減価償却についても含めたシミュレーションも行っているので、別途掲載します。

減価償却は建物だけだし年間百数十万といったところでしょう。全てが上手くいくシミュレーション上でもキャッシュフローは赤字になります。

賢明なけにごろうさんが、この投資のどこにメリットを感じたのか知りたいところです。

No title

全てがうまく行くシミレーションでは当然キャッシュはプラスでしょう
アパートは建てられる人はやったほうが絶対に良い投資です
非常に簡単
出口も最悪ローンで建物代まで返し終わったら潰して土地だけ売るのもアリ
35年払い終わるのを待つまでも無いが、ずっと保有しても問題はない
ただ、建てられる人が結構限られる
大企業に勤めているか、年収700マン以上か、頭金突っ込むかでしょうか?

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中田健介(けにごろう)

Author:中田健介(けにごろう)
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2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
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