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TATERU Apartmentの営業から話を聞きました

前回、TATERU Apartmentの資料請求をした話を書きましたが、その後、営業の方と自宅の近所のファミレスで会うことになりました。
営業担当の方と、その上司の部長と2人に来ていただき、説明をしてもらいました。

以下、その際に聞いた内容です(2018年6月某日)

■TATERU Apartmentについて
・現在のオーナー数1077人
そのうち、2棟以上保有する人が34%
現在月間90棟販売している

・当社の物件の入居率は、平均97%
他社は、1年で最も高かった日の入居率を提示することが多いが、当社は1年間の平均を提示している。

・立地については、主要都市の厳選された駅から15分以内を基準としている。

・施工も自社で手掛ける
土地にあったアパートのデザインを提案する
ロフト、1LDK、フラットなど、様々なタイプがある。規制の関係で、地域により建てられるもの、建てられないものがある。

■設備について
・キッチンはまな板が置ける
 浴室乾燥機、ウォシュレット標準装備
 入居者の7割は女性

■IoT機器について
・タグセキュリティ 窓に異常を検知するとスマホに通知が届く
・スマートロック 鍵をスマートフォンで開けることができる
 もし充電が切れても、乾電池で充電できる
・部屋の外からでもエアコンを操作できる
・ネイチャーセンサーリモコンで、ルンバなどの赤外線通信機器と通信可能
・AmazonEchoが標準装備で、機器を音声で操作できる
・入居者はWifiを無料で使用できる

■入居者向けのサービスについて
生活110番:暮らしの中の「困った」を解決するための業者の検索・比較・情報が見つかるサイト
家事代行・ハウスクリーニング、ファッションレンタル、医療サポート、レンタカー
フードデリバリーなども追加予定

■保証について
・瑕疵担保責任保険:建物について10年間の瑕疵担保責任保険付き
・地盤保証
・満室保証 募集開始から40日間以上空室があれば、無制限で空室分の家賃を保証する。(初回のみ)
入居者の滞納家賃も3ヶ月分まで保証する
満室保証は外すこともできる。

■今回提案する物件について
・立地 埼玉県 最寄駅から約14分
敷地面積約120㎡
木造3階建て1フロア3部屋(計9部屋)
1部屋の広さは約23㎡
当社では1部屋17㎡以上の物件しか建てない。23㎡は広い方。

・同一のエリアに多くTATERUの物件があると、オーナー同士の競合があり、入居率が低くなったり、家賃が下落したりする。
このエリアにはあまりないので問題ない。

・ガスは都市ガスではなくプロパンガスとする
プロパンガスにすると、ガス会社がコンロを無償で提供してくれるので費用が節約できる。

■費用について
土地価格:5200万円
建築請負金額:6240万円
諸経費:489万円
計:1億1929万円

・この物件の地価は、1㎡あたり44万円ほどと、周辺よりは若干高い。
アパートの建てられる条件に合う土地は少なく、その分周辺よりも高くなる

・土地は現在前のオーナーが所有しているが、土地の売買価格はすでに当社と同意済みなので変動しない

・土地と建物に対して不動産取得税がそれぞれ別途かかる。合計約100万円。
土地は取得の半年後・建物は完成後半年後に支払う

■収支について
・収入
年間予定賃料収入:713万円

・費用
年間借入支払:495万円
年間管理料など:44万円
TATERU Kitシステム料12万円
清掃料6万円
固定資産税など 41万円

・年間収支合計
 +115万円(初年度)

・想定利回り:6.44%

・収支シミュレーションにおける想定賃料は、新築プレミアのついた高い家賃ではなく、適正価格で設定している。

・年間管理料は、実際に入ってきた賃料に対して5%かかる

・最悪のケースでも毎年70万円くらいはプラスになるはず。

・原状回復費用が別途かかる。
経年劣化によるクロスの張替えやエアコンの交換など。

・建築してから10年ほどは修繕費はほとんどかからない。
それ以上保有するのであれば修繕費がかかるが、月1万円程度見ておけばよい。

■ローンについて
・当社は銀行と提携しており、ファイナンスには強い。
最近スルガ銀行の事件などがあり融資が引き締められるようになっている。

・今回ローンを組む銀行は、関西の地銀
ローン期間は35年
金利は変動で2.55%
借入額は1億1440万円

・自己資金は489万円必要となる

・建築にかかる時間は6ヶ月
建築期間中もローン支払は発生するが、借入金から支払うので自己負担はない

・借入金利は何年か後に銀行と交渉すると下げられる。最大1%程度
現在は融資が厳しい時期だが、収入が上がるなど、個人の属性が上がれば、交渉しやすくなる。

・物件には団信生命保険はついていないので、所有者が死んだ場合も残債はなくならない。
遺族は相続するかどうか選択できる。

・借り入れに際して、1棟目は保証人は不要。
もし2棟目以降を購入する場合は必要となる。

■管理について
・最初の入居者募集はTATERUにて行う。
2回目以降の入居者募集の際は、広告料が別途かかる。
広告料は通常賃料1ヶ月分。
広告料をたくさん出せば不動産屋は優先的に入居者を探すので、賃料を上げることも可能。

・現在は入居者から敷金は取らないのが一般的
ただ、退去時の入居者とのトラブルは少ない。

・2回目以降の賃料はオーナーが決められる。
2回目以降は満室保証は選べない

・清掃は月に1回

・共用部分の電気代・水道代は別途かかる 月々1000円程度

・IOT機器・設備が故障したら無料で交換できる

■個人・法人の違いについて
・物件を購入するには、個人で購入する方法と法人を作って購入する方法がある。
法人として購入すると、消費税還付が受けられる。
不動産を購入すると、建物に対して消費税がかかるが、建物決済の3カ月後くらいに支払った消費税が返ってくる。
ただ、その方法は難しいので、税理士の指導の下に行う必要がある。
税理士報酬がかかるが、建築費5426万円に対する消費税434万円ほどは返ってくるので、自己資金はほとんど必要なくなる。

・法人の場合、合同会社を作る。
資本金は1万円でよい。
法人の登記費用がかかる。
税理士は当社で紹介する。

・法人が所有者となると、税理士に毎年税務の申告を依頼する必要がある。
当初3年間は消費税還付の指導を受けなければならないため、税理士費用が年間27万円かかる
その後は自分でも申告できる。税理士に引き続き依頼しても5万円程度で済む。
収益が0でも、法人税は毎年最低7万円はかかる
法人でやるか、個人でやるかは土地の決済のタイミングまでに決めればよい。

・税金については、別途税理士から詳しい説明をすることは可能

■売却について
・将来的に売却する際、築10年だと賃料に対する表面利回り6%~7%程度となるような価格が相場
10年後でもローンはつくので売りやすい

・修繕費がかかるようになる10年後以降売却を検討したらよい。
家賃を維持できれば物件価格も下がらない。家賃を上げれば物件の売却価格もあがる。
10年前に買った人は、今同じ値段で売れているので、かなり儲かっている。
この物件は、すぐに売れる物件

■その他
・TATERUの営業部長自身も不動産を所有している。
現在12棟保有しており、社内でも一番たくさん持っている。
アパートの他、マンションや商業ビルも持っている。
年間キャッシュフローは4000万円ほど
現在35歳で、不動産投資は4~5年前からスタートした。
法人所有でやっている。

■感想
話を聞いた感触として、悪くはないと感じました。

不動産の一番のメリットは銀行ローンを利用してレバレッジをかけられることだと思いますが、今回の提案では投資額約1億2000万円に対して1億1440万円のローンがつくとのこと。
自己資金は500万円ほどですみます。
さらに、消費税還付(よく理解できていませんが)が使えれば自己資金はほぼ不要となるそうです。
実質的にフルローンと言えるでしょう。

以前読んだサイト「金森重樹の不動産投資コラム」では、「木造は金持ちが買うもの」と記載されていました。
木造住宅に対しては金融機関のローン期間は最大22年しかつかないのでキャッシュフローがマイナスになるから、との理由でした。
しかし今回の提案では、木造に対して35年のローンがつくとのことです。
そうなるとキャッシュフローはプラスになり、話は変わってきます。

また、以前区分マンションの業者の提案を聞いたときに提示されたシミュレーションは、費用に固定資産税が含まれていなかったり、賃料の下落を考慮していなかったりとかなり不正確なものでした。
(それですらキャッシュフローはマイナスになっていましたが)

今回TATERUより提示されたシミュレーションは、
固定資産税
将来的な賃料の下落
入居者退去時の現状回復費
空室率(2回目以降95%想定)
などの要素も考慮されており、ある程度現実的なものと思われます。
これらの要素を考慮してもキャッシュフローがプラスになるのであれば投資を検討しても良さそうです。

ただ、実際に投資するか決めるには、まだいくつか確認、検討しないとならない点があります。
引き続き検討してみます。

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次回は「TATERU Apartmentの投資を検討しています(1)」の予定です。



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コメント

No title

この時期にフルローンで不動産投資は、かなり無謀のように思えます。

と思いましたが、アフィのリンクがあったからそちらが主目的なのかな。

Re: No title

こんにちは。
コメントありがとうございました。

> この時期にフルローンで不動産投資は、かなり無謀のように思えます。

フルローンについて、例えばどういった点が危険だとお考えでしょうか?
よろしければお聞かせください。

No title

フルローンで投資をするとレバレッジが高くなりすぎるため、予定通りの収入が入らなかったときに損をするだけでなく資金がショートする恐れがあります。

営業の方は家賃収入は安泰と言うかもしれませんが、それが10年、20年続くかは分かりません。アパート経営は手離れの良い投資ではなく事業経営だと思います。また、不動産は株と違って売却するのが難しく一度失敗した後のリカバリが難しいです。初めての不動産投資でフルローンはリスクが高すぎると思います。

不動産景気の好況がピークを迎えつつあり、そろそろ景気が悪くなるから一般の人に嵌め込んでやろうと業者は考えているのでは?と穿った見方をしたくなります。

Re: No title

なるほど、確かにローンの返済額が大きすぎて返せなくなる危険がありますね。
なるほど、確かにローンの返済額が大きすぎて返せなくなる危険がありますね。
なるほど、確かにローンの返済額が大きくなりすぎて返せなくなるリスクはありますね。
ご回答ありがとうございました。


> フルローンで投資をするとレバレッジが高くなりすぎるため、予定通りの収入が入らなかったときに損をするだけでなく資金がショートする恐れがあります。
>
> 営業の方は家賃収入は安泰と言うかもしれませんが、それが10年、20年続くかは分かりません。アパート経営は手離れの良い投資ではなく事業経営だと思います。また、不動産は株と違って売却するのが難しく一度失敗した後のリカバリが難しいです。初めての不動産投資でフルローンはリスクが高すぎると思います。
>
> 不動産景気の好況がピークを迎えつつあり、そろそろ景気が悪くなるから一般の人に嵌め込んでやろうと業者は考えているのでは?と穿った見方をしたくなります。

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中田健介(けにごろう)

Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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