エクイティ型不動産ファンドを手掛ける事業者一覧。今年のソーシャルレンディングのトレンドに？

最近、「運用実績により利回りが変動する不動産関連のファンド」を手掛ける事業者が増えています。

例えば以下のようなファンドです。（プレリートファンドの例）

【最大期待利回り 14％】ホテル・プレリートファンド32号「センチュリオンホテル」



このファンドは年利回り6.5%ですが、不動産の売却価格によっては利回りが最大１４％まで変動する可能性があると記されています。

• （※1）IRR（最大期待利回り）：貸付に付随する融資手数料・違約金等の中から投資家に分配する金額を含めた最大の期待利回りをIRR（最大期待利回り）としております。最大期待利回りが見込まれるのは下記の条件を全て満たしたケースです。
  ①期限内に対象不動産が売却された場合。
  ②上記売却金額が売却ターゲットとしている金額を上回った場合。
• （※2）成立条件が「満額成立」となっているローンファンドについては、申込金額が募集総額に達しなかった場合、不成立となります。不成立となった場合、ご投資いただいた資金は全額お客様の投資口座に返金されます。
• （※3）募集総額に達した場合は、その時点で募集終了となります。

こうした、運用実績により利回りが変動するタイプのファンドが最近増えており、ソーシャルレンディング業界のトレンドと言えそうです。
こうしたファンドをこの記事の中では「エクイティ型不動産ファンド」と呼びます（実際のファンド名は事業者により異なります。）

現在エクイティ型不動産ファンドを手掛けている、あるいは募集開始予定の事業者は以下の５社です。

・クラウドリアルティ
・プレリートファンド
・TATERU FUNDING
・LCレンディング（募集開始予定）
・オーナーズブック（募集開始予定）

ただ、同じエクイティ型でもサービス内容は少しずつ異なります。
各社のエクイティ型サービスの内容（ファンドの例）は以下の通りです。

・クラウドリアルティ
クラウドリアルティはサービス開始当初から、エクイティ型不動産ファンドを手掛けています。
 

例えば、上記の「本町五丁目 京町家再生プロジェクト（愛称）」では、想定利回り（IRR）が7.0%ですが、「最終的に目標を上回る収益を達成した場合、投資家への分配が想定を上回る場合があります。」と記載されています。
具体的にどの程度の利回りが出る可能性があるのかは明記されていません。

投資先のプロジェクトは、京町家の再生が多くを占めています。

・プレリートファンド
冒頭でも紹介しましたが、プレリートファンドのエクイティ型不動産ファンドでは、想定年利回り6.5%に対して、不動産の売却価格によっては利回りが最大１４％になるというように、大幅に想定利回りを上回ることがあります。
夢のあるファンドと言えるでしょう。

投資先は、ホテルやヘルスケア施設がメインです。

・TATERU FUNDING
TATERU FUNDINGは、「キャピタル重視型」ファンドを出しています。

 たとえば、この「キャピタル重視型 第18号TATERU APファンド」では、
　予定分配率 年利4.7%（内訳：キャピタルゲイン 4.6％、インカムゲイン 0.1％）
となっています。
分配金の原資の多くを売却時のキャピタルゲインから得るという前提のファンドです。

ただし、いくら高く売却できたとしても、記載されている予定分配率以上の利回りを投資家が得られることはありません。（TATERU FUNDINGに問合せしたところその旨の回答が得られました）

また、人気が高く、すぐに満額となってしまうため、なかなか投資できない状態が続いています。

・オーナーズブック（募集開始予定）
オーナーズブックもエクイティ型不動産ファンドの募集を予定しています。
2018年4月に一度具体的な案件の募集を予告したのですが、その後なぜかいったん延期となりました。

エクイティ型についての具体的な説明は以下の通りです。

エクイティ型とは何ですか？エクイティ型と貸付型の違い




エクイティ型は、クラウドファンディングで集めた資金を使って、単数または複数の特別目的会社（SPC）を経由して、不動産信託受益権を購入します。投資家の皆様は物件の運用中の賃料収入や不動産信託受益権の売却による売却益をOwnersBookから配当として受け取ります。

オーナーズブックの通常の案件は「貸付」ですが、エクイティ型は貸付ではなく「不動産信託受益権の購入」です。

信託受益権とは、「所有不動産を信託銀行等に委託した際に、委託者が得るその資産から発生する経済的利益（賃料収入など）の配当を受け取る権利のこと」です。
貸付よりも、より直接的に不動産に投資できると考えてよいようです。

信託受益権とは？信託受益権は担保に設定できるのか

上記にエクイティ型案件のリスクとリターンについての記載がありましたので引用します。

＜以下引用＞
エクイティ型案件のリスクとリターン
エクイティ型案件は不動産の賃料収入や売却益が配当原資になるため、購入時よりも高い金額で売却するとその分配当が増える半面、購入時よりも安い金額で売却すると元本が一部若しくは全額毀損する可能性があります。





不動産価格の影響を受けやすいのは

①エクイティ
②メザニンローン
③シニアローン

の順となります。つまり、エクイティ型案件への投資は、メザニンローンやシニアローンへの投資となる貸付型（ソーシャルレンディング）案件への投資よりも変動が大きくなる可能性があります。

エクイティ型は、リスク・リターンとも貸付型よりも高くなると考えたほうが良いようです。

・LCレンディング（募集開始予定）
ソーシャルレンディングウォッチさんの記事によると、LCレンディングも今後エクイティ型商品を開始する予定とのことです。

ソーシャルレンディングウォッチ
LCレンディングでもエクイティ型商品を開始？ラジオNIKKEIの内容をまとめてみた。

LCレンディングの親会社であるLCホールディングス株式会社代表取締役社長の本荘良一氏がラジオNIKKEIのインタビューの中で、今後エクイティ型商品を扱いたいと発言していたとのこと。
内容は以下の通りです。

＜以下引用＞
・来年度中の開始を目指しており、ハイリスクハイリターンのクラウドファンディングによる商品となる。
・不動産の売却益を投資家に分配するモデルで2桁(10%以上?)の利回りを目指す。
・保証は出来ないがLCHD自体も事業として取り組み、一緒に投資する形になるので高いリターンを目指すことになる。

まだ開始時期は明らかではありませんが、楽しみに待ちたいと思います。


エクイティ型については、各社ともまだ償還を迎えたファンドがないため、実際にどの程度の利回りが得られるのか現時点ではよくわからないところがあります。
通常よりも高い利回りを狙って積極的に投資してみるのも良いと思います。



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