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副収入があったために投資用マンションの銀行ローン審査を落とされました

先日の記事でも書きましたが、マンション投資の営業担当から話を聞く機会がありました。

マンション投資の営業担当から話を聞きました

その後、とりあえず投資用の銀行ローンの審査をさせてほしいとのことでしたので、買うか買わないかは別として、審査に必要な書類を提示しました。
提示を求められたのは以下の資料です。

・直近3年分の源泉徴収票
・直近3年分の確定申告書
・住宅ローンの償還予定表
・野村WEBプラスローンの借入残高
・銀行預金残高
・証券会社における株式・投信などの資産残高
・各ソーシャルレンディング事業者の残高

これだけの資料をそろえるのは大変でしたが、特に各ソーシャルレンディング事業者の残高がわかるよう画面のハードコピーを取得するのが面倒でした。
現在投資している事業者は20社ほどあるので。

ちなみに、審査を申し込んだときの条件は以下の通りです。

借入金額:2000万円
借入期間:35年
借入人の給与収入:約600万円(年間)
借入人の住宅ローン残高:約600万円
借入人の住宅ローン返済額:約30万円(年間)
借入人の年齢:43歳



これは、通常であればまず審査を落とされることはない条件だそうです。

さて、これらの資料を提示して1週間後くらいに、審査の結果が出たとのことでしたので再度話を聞きました。

そうしたところ、何と「審査に通らなかった」とのことです。
地銀、ノンバンク、信金など5~6社に対して審査を申し込んだそうですが、すべて落とされたとのこと。

「なぜ審査に通らなかったのか」とマンション投資会社の営業に聞いたところ、金融機関ははっきりとは理由を教えてくれないそうですが、どうも
「給与所得以外の事業所得が多いので、退職してそちらを本業にするつもりなのではないか、と金融機関に懸念されたために審査が通らなかった。」
ということのようです。
そのマンション投資会社としても初めてのケースだそうです。

私の昨年の事業所得は300万円ほどでした。
内訳は、ソーシャルレンディングの金利収入、原稿料、著書の印税、広告収入などです。
所得の高いほうが審査の際は有利だと思っていたので、そのような理由で落とされるとは思ってもいませんでした。

まあ、青色申告をしたりしていたので金融機関にそういった疑念を抱かれたのかもしれません。
単に節税のためにしているだけなのですが。

もし本当に給与所得以外の所得が多いことが理由で金融機関のローン審査を落とされることがあるとすると、これはソーシャルレンディング投資特有のデメリットと言えるかもしれません。

恐らく、株式投資や不動産投資でいくら収益をあげたとしても、金融機関のローン審査において評価が良くなることはあっても悪くなることはないと思われます。
それらの収益は、確定申告書の上で明確に識別できるためです。

しかし、ソーシャルレンディング投資の場合は、利益が確定申告書上雑所得として計上されるため、副業で利益を上げているのと見分けがつきません。
そのため、金融機関からするとあまり好ましくないと判断されることがあるのかもしれません。

ただ、2018年度については、みんなのクレジットのおかげで事業所得はおそらくマイナスになりそうです。
なので、来年であれば審査が通るかもしれません。
(そもそもマンション投資自体やるかどうか決めたわけではないのですが)

ちなみに、確定申告書を提示しない場合でも課税証明の提出が必要となるので、副収入を隠すことはできないようです。

その他、営業担当の方から聞いた話は以下の通りです。
(セールストークも入っているかと思われるので、真偽のほどはわかりません)

・東京地区の不動産価格の過去の推移について、
リーマンショック時の水準は 75.5万円/㎡ 
今は95.2万円/㎡なので、比較的高い時期ではある。
リーマンショック時は現在よりも20%くらい安かったので、今後最大20%くらい安くなる可能性はある。
ただし、賃料相場は当時と今と5%ほどしか変わらない。
渋谷だとワンルームで3000~4000万円する。

・経年による資産価値の下落について、
家賃は物件が古くなっても需要があれば下がらないので、資産価値も基本的には下がらない。
東京など、立地が良ければ需要はある。修繕で資産価値を維持することができる。

・マンションの耐用年数について
現在は鉄筋コンクリートなので、耐用年数は90年~100年

・マンション投資の利回り水準は
新築だと3%台が一般的
中古だと7~8%もあるが、修繕費がかかる場合もある。エアコン5~10万円、風呂、給湯など。
新築だと、10年間は瑕疵担保があり、もし不備があっても保険を適用して1万円で修理できる。会社として保険に入っている。

・住宅ローンと、投資用ローンだと、一般的には投資用の方が厳しい
住宅ローンの基準は異なるので、副収入があっても大丈夫だと思う
なお、頭金を入れても金利が下がるわけではない

・投資用に使われる金融機関は、地銀・信金・ノンバンクが多い。
メガバンクはあまりマンション投資には関わらない

・消費者金融で借りていたり、過去に延滞の履歴があると借りられない。
証券担保ローンは問題なし

・マンション投資で、実際に物件を見てから決める人は3割くらい。

次回は「2018年1月~3月ソーシャルレンディング投資実績~みんなのクレジット損失確定 初の年間収支マイナスに」の予定です。



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コメント

当然なのかも

>「給与所得以外の事業所得が多いので、退職してそちらを本業にするつもりなのではないか、と金融機関に懸念されたために審査が通らなかった。」

ご存知のように、金融機関から見れば給与所得者は不動産投資に失敗しても借金の取りはぐれがないからですね。

自営業は一般的に給与所得者の給与のような安定したキャッシュフローが見込めませんからね。

No title

>現在は鉄筋コンクリートなので、耐用年数は90年~100年

建築業者はそういっているけど実績は無く、
しかも、ちゃんと建物のメンテナンスをした場合のケースだからね。
時代によって間取りが古くなるケースも有りますね。
色々勘案して寿命は60年と想定している業者も有りますね。
そもそも論として、そのころにはそのセールスはいない。
亡くなっているのでは ?
こちらも生きているとは限らない。

No title

>その他、営業担当の方から聞いた話は以下の通りです。

重要な説明が欠けていますね。
各区の条例で色々な規制が出来て、
今後、東京に簡単にワンルームは建設できない。ライバルが増えないのです。
10年前に比べて新築ワンルームは激減したでしょう。東京はワンルームの既存投資家保護の政策をとっているんです。

No title

年収が高すぎて捏造されてる?って思われて某審査がゆるいと噂のクレカ落とされて本当にショックでがっかりしてる人を知ってます。俺はこんな会社にすら否定される人間なのか・・・って

世の中必ずしも年収がいっぱいあることが相手側から見たらメリットじゃないんだなって思いました。好条件を求めて転職繰り返す人も飽きっぽいと見られて念願の自宅が買えなかったやつも知り合いにいます。

そろそろ画一的で低能でも出来る銀行員の時代は終わるかと。フィンテックとランドテックで一掃されてほしいです。

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Author:中田健介(けにごろう)
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2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

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 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
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