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マンション投資の営業担当から話を聞きました

私の携帯にはよくマンション不動産投資の営業の電話がかかってきます。

どの業者も「サラリーマン向けに節税効果があります。」というのが決まり文句のようです。
普段はすぐに断って切るのですが、先日たまたま休日に一人で外食しているときにそうした電話がかかってきたので、話を聞いてみました。
いくつか質問したところ比較的しっかりした回答が得られたので、後日実際にあって話を聞くことにしました。

その際に聞いた話は以下の通りです。
不動産投資に興味のある方はご参考まで。
(セールストークも入っているかと思われるので、真偽のほどはわかりません)

・当社は都内の新築マンション投資を手掛ける。

・現在銀行の不動産投資ローン金利は2%程度
住宅ローンよりは高い。

最近ローン審査が厳しくなっている
必要な属性の基準が上がっている

・物件の評価額の70%までしか融資しない、という銀行もあるし、100%融資する銀行もある。
収入(給与所得)に対する返済額の比率は30%程度が上限。副収入は評価されない。  
家賃収入は含む銀行と含まないところがある。

借り入れの総額は、年収の7倍~10倍まで。
 住宅ローンも含む。
 一番緩いのはスルガ銀行で、20倍まで行ける。ただし金利が高い。

資産の額が多いと銀行の評価は良くなる。
 また、頭金を入れると評価が良くなる。


・連帯保証人は不要。
購入する物件は担保となる。

・年齢も条件に含まれる

不動産投資ローンを組むと、その後住宅ローンを組もうとする際に障害になるか
銀行によるし、不動産の運用状況にもよる。収入がプラスとなっていれば、弊害はない。

ただし金利に影響する可能性はある。

・節税効果について
確定申告で費用として原価償却費が申告できる。
不動産の価値は土地・建物に分かれるが、原価償却費は建物部分について使える
新築マンションの建物:土地の比率は7:3くらい
建物部分は、さらに躯体と設備に分けて申告する。
その割合は自己申告。初年度に決める
法定耐用年数は躯体が47年で設備が15年なので、設備の比率を高くしたほうが原価償却費は多くできる。
   
大体物件価格に対して1~2%程度の原価償却費が計上できる
2000万円だったら30万円程度

・ローンの借入利息も経費にできる。

・固定資産税・登記諸費用、修繕費、雑費、交通費・旅費・パソコン代なども経費にできる

・購入後15年間は大体25万円の節税効果がある
節税できるのは所得税・住民税

・不動産は総合所得となる
1件当たり年間赤字を100万円程度にできる

・ワンルームマンションは耐震性に優れる 
東日本震災時には家賃が3万円ほどあがった

・リスクについて
当社の管理する物件の入居率は98.4% 
現在1500件を管理

・入居者の募集についてはレインズ、SUUMOに登録する。
町の不動産屋はそこを見る。どの不動産会社も一緒。
保証人があり、収入がしっかりしている人を選ぶ。
不動産屋・管理会社に対して商品券などを渡して、優先的に紹介してもらうようにする

・家賃滞納:保証人・保証会社から回収する

・地震・火災:火災保険でカバー。地震保険にはほとんどの人が入らない

・エアコンなどの修繕はオーナー負担
原状回復は入居者負担。
経年劣化はオーナー負担。

・今後金利が上がる可能性はある。
資金に余裕を持ってコントロールすることが重要

なお、私は今のところマンション投資をするかどうかは決めていません。
もしやるのであればちゃんと調べてからやりたいと思いますので、それなりに時間がかかりそうです。

次回は「副収入があったために投資用マンションの銀行ローン審査を落とされました」の予定です。



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コメント

No title

とても面白く読みました。
私は、掛かってきてもきても、関心はあるが居留守ばっかしで電話には出ないので・・・

No title

節税って言い出したらそれは嘘ですよ。儲かるなら所得があがる、それなら税金は増えるのは当たり前です。下がるデータは直近の話で、それは経費の先食いです。
不動産投資を否定してるのではなくて、儲かる物件なら儲かりますし、税金も増える。ただそれだけなのに馬鹿が節税とか言い出してセールスするのでおかしくなってると思います。

所得が増えても経費が取れるんですよ。

通りすがりさん
所得以上に経費がとれるのですか?だったら赤字にしかならんでしょ?笑
家事分に使ったものを経費にいれるから実質節税ってことですか??それは脱税の話でもはや不動産の話ではないですよ

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Author:中田健介(けにごろう)
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■著書
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