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ラッキーバンク行政処分勧告に関して田中社長に問合せしました

ラッキーバンク行政処分勧告に関し、私からラッキーバンク・インベストメント株式会社に対して電話にて問合せを行いました。
田中社長本人より回答が得られました。
その内容は以下の通りです。

Q:検査が入ったのは昨年2月だったが、なぜ今頃指摘があったのか。

A:検査があったのは昨年2月だったが、その後もやり取りを継続していた。

Q:X社とはLBIリアルティ株式会社のことと理解してよいか

A:その件については現時点では回答を控えさせていただく。

Q:「(1)貸付先の審査につき誤解を生ぜしめるべき表示をする行為」について、「売却契約の締結に至っていない物件を売上に計上するなどして、純利益や純資産が水増しされているにもかかわらず、これを看過していた」というのはどういうことか。

A:まず、不動産の決済は、一般的な商品の小売りと異なり、売買契約締結後に物件の決済(引渡し)を行うが、売買契約を締結する前に、買主が購入の意思表示を示す買付証明書といった書面を出すことがある。X社では、このタイミングで売掛として計上していた。
上記指摘はその点についてのもの。
ラッキーバンク・インベストメント社として融資の可否判断の際にその点を見過ごしていた。現在は、既にこの点を修正した実質的な財務諸表を頂戴している。

Q:「X社が手掛ける複数の不動産事業について事業期間が延長となる事態が発生し、この間、X社は売却資金を得られず、平成29年3月以降に償還期日を迎えるファンドに係る借入金の返済が困難な状況となっていることを認識したにもかかわらず、その後もX社を貸付対象先とするファンドの募集を継続している。」というのはどういうことか。

A:これは、例えば12ヶ月のプロジェクトにおいて、12カ月の間に工事の延期・計画の変更・契約決済日の延期、販売価格改訂による販売期間の延期、といった原因で6か月期間程が延びる、といった事態が起こった時に、売却時期が借入期間である12ヶ月を越えてしまうので、返済期日に返済原資が得られないといったことを指している。
当社としても物件の進捗状況は適時確認していたので、状況は把握しており、売却できる時期についても想定できた為、借り換えのための資金を募集した。
ただ、指摘を受けた時点では、サイト上で借り換え資金であることなどを明記していなかったケースがあり、それについては現在、募集要項には明記させていただいている。
進捗中の不動産物件についても同様であり、現地確認などを行ない、状況を把握している。

Q:「(2)担保物件の評価につき誤解を生ぜしめるべき表示をする行為」について、「正式な不動産鑑定評価を行った上で作成されたものではなく」というのはどういうことか。

A:ここで「正式な不動産鑑定評価」と言っているのは、国土交通省のガイドラインに沿った「不動産鑑定評価書」のこと。これを作成するには50万程の費用がかかる。
当社は、プロジェクトで不動産調査を行う際、不動産鑑定評価書ではなく、「不動産価格調査報告書」を用いることがある。
不動産価格調査報告書は、公示価格や一般的な取引価格などを基に行う、簡易査定・机上評価である。
数万円~十数万円の費用で作成でき、早く作成できるというメリットがある。決して評価方法がいい加減だとか間違っているということではない。
しかし、これを掲載すること自体が、国土交通省ガイドラインに沿った不動産鑑定評価書である。と投資家に対して誤解を与える可能性がある、という見解だった。

なお、当社はX社以外も含めて黒字・赤字の有無、事業の進捗、担保の有無を見て審査を行っている。
今後もラッキーバンクの事業はぜひ継続していきたいと考えている。
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コメント

うーん

全く納得がいく説明ではないですね。そもそも想定利回りが不動産の利回りを大幅に超過してます。過大な想定利回りで投資家を集めているように思います。
ま、騙される方にも落ち度がある事案かと思います。

No title

貴重な情報をありがとうございます。

No title

やや本題と違いますが、
最近、ソーシャルレンディングに参戦したのですが、
ソーシャルレンディングって面白いね。
本質は名前を変えたサブプライム債にすぎないのですから、
調べると調べるほどそうとしか思えない。
不動産の貸付なんて考えると、
銀行は安全なシニアローンに貸し出す。
我ら投資家は危険なメザニンローンに貸し出す。
しかも色々な債権が混じっている。
経済がクラッシュしたらどうなるか想像がつきますね。

いつもブログ拝見しております。
社長自ら対応してもらえるあたりは、悪意はなく、きっちり対応し、復活を遂げようとしているのかなとも感じております。

最悪の場合もちゃんと担保があるので、ある程度は回収できると考えていいものでしょうか。

まだまだ初心者です理解しきれてないこともありまして^_^;

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中田健介(けにごろう)

Author:中田健介(けにごろう)
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2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
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