プレリートファンド木山代表インタビュー（２）
- 2018/01/31
- 05:00
前回に続き、プレリートファンド株式会社代表の木山憲一氏のインタビューです。
―投資対象の不動産はどのように探すのか
私も含めてブルーメロンキャピタル社が営業活動を行っている。
私はもともと不動産関連のビジネスが長いので、ネットワークからそうした情報は自然と入ってくる。
すでに数百億円規模の投資対象があり、それを順次案件化している状況。
―物件の審査はどのように行うのか。また、その体制は。
毎週案件会議を行っている。
外部の大手専門機関に調査を依頼するとともに、社内基準をクリアしているか確認する。
また、リートを出口と想定して投資しているので、リート市場の状況も注視している。
maneoグループではTAS評価を元に不動産評価を行っているが、プレリートでは不動産鑑定士による鑑定評価、マーケットレポート、入居者の財務状況、物件の順法性などもチェックする。
また、必ず現地での視察は行う。
―木山代表には貸金業の経験はあるのか
私は不動産事業に限らず、投資銀行で融資にも携わった。
これまで２０００億円ほど融資実績がある。
さまざまな担保の取り方なども実務を通じて学んだ。
なお、これまで貸し倒れにあったことはない。
―プレリートファンドの案件では担保は必ず設定するのか
資金の募集をする際は、返済の担保となる不動産は必ず存在する。
が、抵当権の登記をするかしないかについては、ケースバイケースで考えている。
登記をしない理由は、不動産保有SPCなどがレバレッジを効かせるために金融機関から資金を調達しているが、金融機関との関係で、登記をしない方が良い場合があるため。
SPCは、プレリートファンドの関連会社なので、コントロール可能。
登記をしなくても、登記をしたのと同様の効果となるように管理していく。
不動産に登記をしない場合は、SPCの株式持ち分を質権設定するなど、抵当権登記と同様の効果となるよう、工夫していきたい。
―購入した不動産の売却先はリートのみか。
ヘルスケアリートは国内では限られており、上場していないプライベートリートもある。
上場リート、私募リート、私募ファンド、不動産会社など、売却先は色々考えられる。
具体的にはケースに応じて考えていく。
また、事前に売却先を設定してから購入するケースもある。
―想定通り転売できなかったらどうなるのか
元本償還までに売却できなければ、借り換えも検討する。
その場合でも元本は必ず返済できるようにする。
リートに対して必ず売却できるとは限らないが、その場合でも手当はできるようにする。
―借り手からの返済が滞った場合、どのように対応するのか
案件としては紐づきなので、プロジェクトの中で最善を尽くす。
一律同じ対応とはならず、ケースバイケースで考えていく。
一般的には、オペレータから賃料数カ月分の敷金やバックアップリザーブを預かっているので、それを充てるようにはなっている。
また、リース契約にモニタリング条項もつけており、オペレータの財務状況をチェックしている。
これについてはオペレータの理解も得られている。
―現在カテゴリーとしてヘルスケアとホテルが掲載されているが、その他は募集する予定はないのか
ホテルは近々募集予定。
都心の賃貸マンションへの投資も予定している。住宅は底堅い。
また、既に完成した物件を購入すると、ディベロッパーの利益が乗ってくるので、投資利回りは低くなってしまう。
自分で開発を手掛ければ、開発リスクはあるが、高い利回りを出せる。
今後ヘルスケアやホテル、レジデンスを開発する予定。
私はこれまでも開発を手掛けた経験があり、得意としている。
開発案件は一般的に期間もかかるが、ヘルスケア施設はそれほど建てるのは難しくない。
工期もそれほどかからず、遅れることもあまりない。
土地購入時点で、施工や入居者など事業計画は確定させるので、当初スケジュール通り進められることが多い。
―貸出金額の目標は
３年で累積１００億円を目指している。
認知されていけば、金額も増えていくと考えている。
―今後の展望は
サイト内プラットフォームを考えている。
ディベロッパーがサイトを使って資金調達できるようにするといったことを計画している。
ファンドのバリエーションを増やしていくことも考えている。
―決算書を公開したり外部の監査を受ける予定は
投資家の信頼を得るうえで一つの方法だと思うので、検討はしている。
―株式公開予定は
IPOも予定している。
―投資家にサービスをアピールしていただきたい
動画、ブログ、セミナー、メディア取材など様々な機会を通じて当社の理念や情報をどんどん伝えていく必要がある。
積極的な情報開示を行う方針は継続する。
当社はリートが手掛けるレベルの物件を仕込んで売却するという高い目標を掲げている。
徹底したデューデリジェンスを行い、物件、借り手、オペレータ、キャッシュフローの健全性が担保されたものしか手掛けない。
以上
次回は「NISA投資と野村WEBプラスローンとどちらが得か」の予定です。
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―投資対象の不動産はどのように探すのか
私も含めてブルーメロンキャピタル社が営業活動を行っている。
私はもともと不動産関連のビジネスが長いので、ネットワークからそうした情報は自然と入ってくる。
すでに数百億円規模の投資対象があり、それを順次案件化している状況。
―物件の審査はどのように行うのか。また、その体制は。
毎週案件会議を行っている。
外部の大手専門機関に調査を依頼するとともに、社内基準をクリアしているか確認する。
また、リートを出口と想定して投資しているので、リート市場の状況も注視している。
maneoグループではTAS評価を元に不動産評価を行っているが、プレリートでは不動産鑑定士による鑑定評価、マーケットレポート、入居者の財務状況、物件の順法性などもチェックする。
また、必ず現地での視察は行う。
―木山代表には貸金業の経験はあるのか
私は不動産事業に限らず、投資銀行で融資にも携わった。
これまで２０００億円ほど融資実績がある。
さまざまな担保の取り方なども実務を通じて学んだ。
なお、これまで貸し倒れにあったことはない。
―プレリートファンドの案件では担保は必ず設定するのか
資金の募集をする際は、返済の担保となる不動産は必ず存在する。
が、抵当権の登記をするかしないかについては、ケースバイケースで考えている。
登記をしない理由は、不動産保有SPCなどがレバレッジを効かせるために金融機関から資金を調達しているが、金融機関との関係で、登記をしない方が良い場合があるため。
SPCは、プレリートファンドの関連会社なので、コントロール可能。
登記をしなくても、登記をしたのと同様の効果となるように管理していく。
不動産に登記をしない場合は、SPCの株式持ち分を質権設定するなど、抵当権登記と同様の効果となるよう、工夫していきたい。
―購入した不動産の売却先はリートのみか。
ヘルスケアリートは国内では限られており、上場していないプライベートリートもある。
上場リート、私募リート、私募ファンド、不動産会社など、売却先は色々考えられる。
具体的にはケースに応じて考えていく。
また、事前に売却先を設定してから購入するケースもある。
―想定通り転売できなかったらどうなるのか
元本償還までに売却できなければ、借り換えも検討する。
その場合でも元本は必ず返済できるようにする。
リートに対して必ず売却できるとは限らないが、その場合でも手当はできるようにする。
―借り手からの返済が滞った場合、どのように対応するのか
案件としては紐づきなので、プロジェクトの中で最善を尽くす。
一律同じ対応とはならず、ケースバイケースで考えていく。
一般的には、オペレータから賃料数カ月分の敷金やバックアップリザーブを預かっているので、それを充てるようにはなっている。
また、リース契約にモニタリング条項もつけており、オペレータの財務状況をチェックしている。
これについてはオペレータの理解も得られている。
―現在カテゴリーとしてヘルスケアとホテルが掲載されているが、その他は募集する予定はないのか
ホテルは近々募集予定。
都心の賃貸マンションへの投資も予定している。住宅は底堅い。
また、既に完成した物件を購入すると、ディベロッパーの利益が乗ってくるので、投資利回りは低くなってしまう。
自分で開発を手掛ければ、開発リスクはあるが、高い利回りを出せる。
今後ヘルスケアやホテル、レジデンスを開発する予定。
私はこれまでも開発を手掛けた経験があり、得意としている。
開発案件は一般的に期間もかかるが、ヘルスケア施設はそれほど建てるのは難しくない。
工期もそれほどかからず、遅れることもあまりない。
土地購入時点で、施工や入居者など事業計画は確定させるので、当初スケジュール通り進められることが多い。
―貸出金額の目標は
３年で累積１００億円を目指している。
認知されていけば、金額も増えていくと考えている。
―今後の展望は
サイト内プラットフォームを考えている。
ディベロッパーがサイトを使って資金調達できるようにするといったことを計画している。
ファンドのバリエーションを増やしていくことも考えている。
―決算書を公開したり外部の監査を受ける予定は
投資家の信頼を得るうえで一つの方法だと思うので、検討はしている。
―株式公開予定は
IPOも予定している。
―投資家にサービスをアピールしていただきたい
動画、ブログ、セミナー、メディア取材など様々な機会を通じて当社の理念や情報をどんどん伝えていく必要がある。
積極的な情報開示を行う方針は継続する。
当社はリートが手掛けるレベルの物件を仕込んで売却するという高い目標を掲げている。
徹底したデューデリジェンスを行い、物件、借り手、オペレータ、キャッシュフローの健全性が担保されたものしか手掛けない。
以上
次回は「NISA投資と野村WEBプラスローンとどちらが得か」の予定です。
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