プレリートファンド木山代表インタビュー（１）

先日サービス開始したプレリートファンド株式会社代表の木山憲一氏に、サービス内容や今後の展開についてインタビューさせていただきました。

■インタビュー日時
２０１８年１月２０日




■インタビュー内容
―木山代表の経歴についてうかがいたい
私はこれまで一貫して不動産投資に携わってきた。
対象は、老人ホーム、病院、ホテル、レジデンスなど多岐に渡る。
前職では外資系投資ファンドで、累積１０００億円程度の不動産投資を行ってきた。
中でも、三井住友銀行が最大スポンサーの上場ヘルスケアリートについて、その保有不動産のほとんどは私が取得したもの。総額５００億円ほどで売却した。
また、シンガポールのアジア最大の上場ヘルスケアリートに対しても総額１５０億円ほどの不動産を売却した。
リートへの不動産売却の実績は豊富だと自負している。

―プレリートファンド開始の経緯は
先に述べた通り私は投資ファンドにおいて不動産投資を手掛けてきたが、その出資者は海外の年金などであり、言わばプロの投資領域だった。
しかし現在ではクラウドファンディングという新たな仕組みがあり、一般の投資家から資金を集めることができる。
実際にクラウドファンディングを活用して不動産の開発、売買が行われる事例も見るようになった。
このビジネスなら自分のキャリアを活かせると感じた。
そんな中、maneo関係者とお会いする機会があり、自分でもサービスを手掛けてみたいとお伝えしたのがプレリートファンドの発端となった。

投資家の毀損リスクを低減させるため、不動産特化型に着目した。
サービスを通じてプロの投資領域の大衆化を目指している。

―プレリートファンド株式会社自体の出資者は
プレリートファンド株式会社は、ブルーメロンキャピタル株式会社の１００％子会社である。
また、ブルーメロンキャピタル株式会社の資金は、自己資金と金融機関からの借り入れで賄っている。

―プレリートファンド株式会社とブルーメロンキャピタル株式会社の2社に分かれているのはなぜか
プレリートファンドがクラウドファンディングサービスの実質的な運営者である。
不動産購入に際しては金融機関からの借り入れも必要となるが、運営者自身が借り入れを行うと、万一の場合に投資家に迷惑をかける可能性がある。
そのため、金融機関からの借り入れはブルーメロンで行えるように会社を分けた。

―他のソーシャルレンディングと比べて特色は
購入した不動産のリートへの売却を掲げている点が特色。
リートへ物件を売却するには、非常に厳しい審査をクリアする必要がある。
そのため、投資前には不動産に対する徹底的なデューデリジェンスを行っている。
鑑定評価やエンジニアリングレポートも取得する。
レポートの中では現状の建築物の診断、順法性診断、土壌等の環境リスク診断、地震のリスク診断、長期修繕計画の策定も行う。
そこまでやっているクラウドファンディング事業者はあまりないのではないか。
エンジニアリングレポートの作成は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社などに委託している。

さらに、投資家への配当の原資となるオペレータ(物件の使用者)からの賃料が、オペレータの収益に対して適正な水準となっているかもチェックしている。
その基準は機関投資家の指標などに沿うように設定している。
すべてのフェーズでキャッシュフローが健全に回るかをファンド設計時に確認している。
オペレータのビジネスの評価については第三者である会計事務所にも調査を依頼している。
調査費用はかかるが、それも含めて取得原価に見込んでいる。
利回りが高ければそういったコストも吸収できる。

なるべく透明性を高めるため、投資家に対して情報は可能な限り開示したいと考えている。
第１号案件では、物件名、所在地、オペレータの名称やキャッシュフローも公開している。
入ってくる賃料に対して、様々なコストや銀行への返済などを行ったのち、どれだけの手元資金が残るかを示している。
単純に高利回りだけを売りにするのではなく、そうした情報をもとにファンドの健全性を伝えたい。

当サービスの利回りは５～８%を想定している。
他サービスだと、転売の際の売却益を前提にして１０～１２％という利回りを設定するところもあるが、当社はあくまでキャッシュフローから返済する前提とする。
将来的にはボーナス利回りを付加した案件も検討しているが、単純な利回り合戦にはしたくない。

―資金の借り手はどういった企業か
当社の関連会社が借り手となる。
物件取得にあたり、シニアローンの部分を金融機関から借りて、メザニン部分をプレリートファンドで調達している。

―第１号ファンドの担保は株式とのことだが、なぜ不動産担保ではないのか
金融機関から融資を受けたとき、不動産に第２抵当をつけないという条件があったため。
手堅い金融機関は、第２抵当がつくのを嫌がる傾向にある。
そのため、不動産保有会社の株式を担保とした。

（次回に続く）



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