トマルバ×クラウドリアルティセミナーに参加しました

クラウドリアルティが、三菱地所、新生企業投資、新生銀行、みずほキャピタルから計２．３億円の出資を受けました。

＜以下引用＞
・三菱地所、新生企業投資、新生銀行、みずほキャピタルを引受先とする第三者割当増資の実施に合意しましたので、お知らせ致します。
本日、総額で2.3億円、11月20日に発表したSBI　FinTechファンド、三菱UFJフィナンシャル・グループ各社からの出資を含めると、今回のシリーズでは合計5.8億円の調達となります。
また、創業以来の累積資金調達額は6.3億円となります。
＜引用終わり＞

クラウドリアルティは、これまでも大企業、有名企業からの出資を多く受けています。
今回の出資により、会社としての信用度は高まったと言えるでしょう。

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トマルバ×クラウドリアルティセミナーに参加したのでレポートします。

日時

:２０１７年１２月２８日

参加者

20名程度

内容

印象に残った部分を中心に記載しています。
■MUFGデジタルアクセラレータ事務局から挨拶
三菱東京UFJ フィナンシャルグループ デジタル企画部　秋谷氏

・MUFGでは、コーポレートアクセラレータというベンチャー支援の取り組みを行っている。　
クラウドリアルティがその第２期のグランプリを獲得した

・三菱東京ＵＦＪ銀行は、２０１７年１１月にクラウドリアルティへ出資した。

■クラウドリアルティに関する説明
クラウドリアルティ　取締役　山田　恭平氏

・クラウドリアルティはエクイティ・クラウドファンディング事業を手掛けている。
サービス開始　２０１７年５月

・京町家再生プロジェクトはワールドビジネスサテライトでも取り上げられた。
第１号のリノベーションはもうじき完了予定。

・渋谷区上原シェア保育園プロジェクトは、保育園＋シェアハウスという珍しいコンセプト。
土地の購入資金を募集した。

・エストニア不動産担保ローンも手掛けている。

・当社のサービスは、不動産証券化＋エクイティ・クラウドファンディング。
不動産特定共同事業法・貸金業法・金融商品取引法・税法など関連する法規制をクリアした独自のスキームで、金融当局からも承認されている。

○当社の思い
・低コストで、すそ野の広い投資機会の提供
クラウドリアルティの運用手数料は２％で証券会社などと比べると低い。
このコストでサービスを提供できるようにしたい。

・応援したいと思える事業者へのチャレンジのチャンス創出
銀行は京町家などリスクのある投資はできない。

・継続的に成立させるための経済合理性
寄付だけでは、継続的に成立させるのは難しい。
低コストで事業性のある仕組みが必要。
雑誌・テレビなどの各メディアで注目を集めている。

・当社のビジネスは、ＮＴＴデータ主催のイベントや日経新聞社主催のＲＥＧ/ＳＵＭといったイベントでも賞を受賞した。

○スキーム
・不動産に関する運用益・売却益を投資家に還元したいというコンセプト
ただし、ＲＥＩＴを組成したり、不動産特定共同事業法で行うのはコストがかかり、ハードルが高い。
それを回避するため、ＳＰＣに対する貸付の形で実現した。
不動産を最後に売却し、売却益も投資家に還元する。
運用中はＳＰＣが不動産を所有する。３６ヶ月後に売却予定。
リノベーションして利益がでるようになると資金が調達しやすくなる。
売却先は他の投資家や他のクラウドファンディングなどを考えている。
収益がどの程度になるかは売却が終わってみないと確定しない。上振れする可能性もあれば下振れする可能性もある。

○魅力
見える：事業者・投資家の顔が見える
変わる：物件の変化がわかる
関われる:不動産を使用したサービスに関わることができる


■トマルバに関する説明
トマルバ取締役　山田真広氏

・経歴
ベンチャー企業で飲食店向けの営業・企業コラボの責任者を務める。
その後お弁当のデリバリー事業を始めたが撤退し、ＩＴサービスの立ち上げや新宿で民泊・ゲストハウス事業を展開。
その後事業を売却し、京都で京町家・古民家のゲストハウスに特化したプロデュース・運営事業を展開

・株式会社トマルバ
２０１４年設立
主要株主　ベンチャーキャピタル、クラウドワークスなど

・事業概要
ゲストハウス版の星野リゾートを目指す。
現在の運営物件数：１７棟・３７部屋　京都市内に集中
平均宿泊単価３７０００円
直営事業・運営代行も手掛ける

・ニッチ向け・高単価の領域を狙っている。

・クラウドリアルティ京町家１号案件
宿ルＫＹＯＴＯ　鏡の宿
土間を磨き上げ、庭が床に映るという技法を使用
２０１８年１月末に完成予定

・現在、京都でゲストハウスが急増している。
収益が上がる物件とそうでない物件の２極化が進んでいる。

・成功ケース
コンセプトが明確な施設が成功している。
例
茶室でお茶を飲んでから部屋に案内される。
朝食がミシュランガイドを受賞。一泊７万円。

Bijuu
ビルの１フロアを貸し切る。フロアの中央に風呂がある。一泊９万円。

葵ステイ
全室スイートルーム　朝食１人８０００円

○施策
サービス面での差別化
ホスピタリティの強化
京都駅徒歩１分の位置にチェックインカウンターをオープンし、宿までの荷物送迎を行う。
フロント・カスタマーサポートの強化

○運営効率化
・予約管理・台帳管理はシステムで効率化
・顧客がエアコン操作・ハウスマニュアルの参照・タクシーの送迎・アクティビティの予約がタブレットでできるシステムを作成中
・Booking.com、AirBnBなど複数の外部サイトに掲載
予約状況に応じてこまめに価格を調整している

・地域のお店やレストランと連携する

・古民家の一棟貸しでNo.1を目指す。
古民家版　星野リゾートを目指す。
５年後に全国で１０００室のプロデュース・運営を目標

■Ｑ＆Ａ
○トマルバに対する質問
・宿泊客のうち外国人の割合は？
８０％は外国人でそのうち５０％はアジアの人。
日本人だと１泊しかしないが、外国人は５～６泊する。
また、外国人の方が古民家に泊まった時の感動は大きい。

・トマルバが運営を手掛けるようになってから売り上げが増えた施設があるとのことだが、どうやったのか。
　家電などは変えたが、内装は変えていない。
　ゲストハウス運営のノウハウを持っている事業者はあまりないので、マーケティングなどを工夫すれば売り上げをあげることは可能。

・京町家の鍵はどうするのか
　レセプションから物件まで車で送迎する際に鍵を手渡す。
　将来的にはスマートロックを導入したい。

・なぜクラウドリアルティから資金調達しているのか
　銀行に話をしたが、古民家は、耐用年数の観点から担保価値がないと評価されてしまう。
　また昭和２５年以前の建物は、現在の建築基準法に沿っていない。
　将来にわたり収益が得られるかわからない。

・京都では簡易宿泊所の規制が厳しくなっていると聞くが。
　京都としても京町家を残したいという思いがあり、宿泊所とする場合はフロントが不要となるなどの規制緩和がされている。

・地元住民の理解は
　近隣の住民には必ず挨拶に行く。
　最初はあまりいい印象は持たれない。
　誠意を込めて運営方針について説明する。
　騒音・ゴミ・タバコ・火気などが問題となる。
　一定以上の騒音を出すと、アラートがあがるようにしている。
　ゴミは事業用として処分。タバコは全面禁止。IHを導入し、ガスは使用しない。

・京都以外の拠点への展開は
　現在飛騨高山を検討している。

・京都市内に一棟貸しは現在５００件ほどある。
当社では２００～３００件ほど運営したいと考えている。
収益が悪くて売りに出ているケースもある。
それを購入し、リノベーションをして運営することも考えている。

・古民家を取得する際は、土地の価格がほとんどかと思うが、リフォーム代をかければ手放しやすいのか
　古民家は、建物の価格は０に近い。土地とリフォーム代がほとんど。
　中国の資本なども入ってきており、売却は難しくない状況。
　最近は建築費も上がっており、坪８０万円から１００万円ほどのリフォーム費用をかけないといいものはできない。
　
・今後も高価格路線で行くのか
　今後も高価格路線で行きたい。
京都に一泊５万～８万ほどのクラスの宿泊施設はあまりない。
そこを狙っていきたい。
家族全員で泊まれてその価格ならそれほど高くはないと考えている。

・従業員の採用・教育はどうするのか。言語教育など。
　そこまで多言語対応は考えていない。英語が話せればよい。中国人でも富裕層は英語を話せる。
　京都はベンチャーやスタートアップは少ない。
ベンチャーに興味を持つ優秀な学生は採用しやすい。京大生なども入ってくれる。

・耐震はどうなっているのか
　京町家は家同士がくっついており、元々揺れに強い構造となっている。
　その構造を活かしている。

・年間の営業日数の制約など、民泊の規制が来年から強化される（民泊新法）が、どう対応するのか
　今後も民泊にはノータッチで、ホテル・旅館業の中で戦っていく。

・ゲストハウスが増えていると聞くが、どう差別化を図っていくのか
　ブランディングが重要。トマルバの運営する宿であれば安心、というイメージを作る。
　海外の旅行代理店と提携し、直接集客する。
　ホームページで安く予約できるようにする。

・未経験者を採用するのか、経験者を採用するのか
　問合せに対する対応のテンプレートやシステムを作りこむことで、１ヶ月目でも、１年目のメンバーでも同じクオリティのサービスが提供できるようにしている。
　アルバイトも多いが、お客様を喜ばせることを考えさせるようにしている。
　ベンチャーなので従業員に金銭面で報いるのは難しいので、思いに共感してくれる人でないと長く続かない。

○クラウドリアルティに対する質問
・現在クラウドリアルティで募集中の古民家案件は、前回よりも利回りが落ちているのはなぜか
　第１号案件は、当社の利益を削ったボーナスの要素があった。
　現在資金調達側と投資家のニーズを見て、最適な利回り水準を探っている段階。
　今回の案件はは６．５％と比較的低いが、２棟なので、用途変更をする必要があり、そのために期間がかかってしまうという要因があった。


以上

次回は「スマートエクイティがサービス名を「SAMURAI（サムライ）」に変更し再スタート」の予定です。



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