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クラウドリアルティ代表者インタビュー「金利だけでなくキャピタルゲインも得られるファンドを」

オーナーズブックが6月12日に募集予定の案件について、早期償還になるかどうかを過去の傾向から予想してみました。
(あくまでご参考とお考え下さい。)

投資案件案件ステータス予定利回り(年換算)予定運用期間募集総額ロケーション
(物件①)
稼働率
貸付先(物件①)メザニンローンの比率予想結果
新宿区オフィス第1号ファンド第2回募集開始予定4.50%11ヶ月5,050万円東京都新宿区西新宿100%総合不動産会社A33.00%満期償還の可能性が高い


**********
6月2日に、証券取引等監視委員会が、クラウドバンクに対して行政処分を行うよう勧告しました。
クラウドバンクが行政処分を勧告されるのは、2015年7月に続いて2度目となります。

当社に対する検査結果に基づく勧告について

今回の指摘内容としては、「著しく事実に相違する表示又は著しく人を誤認させるような表示のある広告をする行為」とのことです。
ここでいう「広告」とは、クラウドバンクのサイト上の募集ページのことと思われます。
「不動産開発事業に対して融資を行う広告」「営業者報酬等の還元をうたった広告」の2つについて「誤認させるような表示」があったと記載されています。

<以下引用>
○ 著しく事実に相違する表示又は著しく人を誤認させるような表示のある広告をする行為

ア 不動産開発事業に対して融資を行う広告
当社は、平成28年1月から同年7月までの間、募集の取扱いを行った一部において、当社関係会社が関与する不動産開発事業に対する融資に関して、ウェブサイトに広告を掲載している。
上記不動産開発事業は、当社と業務委託契約を締結している者が既に保有している不動産に隣接する不動産を新たに取得し、2つの不動産を同時に売却することを企図する事業であり、新たに取得する不動産の購入等に充当する資金の融資をCB匿名組合から行うものである。
当社は、ウェブサイトにおいて行った広告の中で「SPC(特別目的会社)のメザニンとして6億円の融資を実行します」と表示し、CB匿名組合の融資先は不動産を実際に取得するSPC(以下「不動産取得SPC」という。)であること、また、融資の形態は、劣後特約付金銭消費貸借契約(以下「メザニンローン」という。)であることを説明している。
しかし、実際には、CB匿名組合の融資先は、不動産取得SPCではなく、不動産開発事業に投資を行う「甲事業会社」となっており、甲事業会社は、CB匿名組合から融資を受けた金銭の中から、不動産取得SPCにメザニンローンとして4億6000万円を融資するとともに、不動産取得SPCを営業者とする匿名組合に対して、1億7950万円を出資(以下「本匿名組合出資」という。)していた。
加えて、当社は、上記不動産開発事業のリスク説明として、「プロジェクトの継続が困難になった場合」と題した図を掲載し、CB匿名組合の融資したメザニンローンは、あたかもCB匿名組合とは別の出資者(事業者)の「エクイティ」によって毀損しない旨の表示をしている。
しかし、実際には、本匿名組合出資を除くと、不動産取得SPCの「エクイティ」に相当するものは55万円しかない状況であった。
以上のように、当社の上記のウェブサイトの広告は、実際には、本匿名組合出資を除く「エクイティ」が55万円しかないにもかかわらず、「エクイティ」の余力があることにより投資者がメザニンローンとして出資した金銭が毀損するおそれが低いかのような表示となっていることから、投資者の利益の見込みについて著しく事実に相違し、著しく人を誤認させるような表示であると認められる。

イ 営業者報酬等の還元をうたった広告
当社は、平成26年5月から同27年5月までの間、募集の取扱いを行った一部において、「手数料還元お客様キャンペーン」、「営業者報酬の一部を皆さまに還元することで、特別目標利回り6.5%でご提供いたします。」などとうたって、ウェブサイトに広告を掲載している。
しかし、当時CB匿名組合の運用担当者であった前代表取締役は当初から営業者報酬を還元する意思はなく、顧客に対して、手数料等の還元を一切行っていない中、当社は上記の表示を行っていた。したがって、上記のウェブサイトの広告は、顧客が支払うべき手数料等の額に関する事項について、著しく事実に相違する表示であると認められる。



クラウドバンクによると、いずれも平成29年に修正・対応済みとのことです。
いずれも広告担当者とファンド責任者の間の情報共有がうまくいっていなかったために起こったようです。

個人的な見解ですが、上記を読んだ限りでは、いずれもサービスの根幹にかかわるような重大な問題ではなく、また意図的に都合の悪いことを隠す意図があったとも思われません。単なるうっかりミスのように思われます。
前回ほど重い処分とはならないのではないでしょうか。

証券取引等監視委員会 日本クラウド証券株式会社に対する検査結果に基づく勧告について

**************

クラウドリアルティの正式サービス開始に伴い、サービス内容についてインタビューさせていただきました。

■インタビュー日時:
2017年5月31日

■インタビューさせていただいた方々
クラウドリアルティ代表取締役 鬼頭 武嗣氏
クラウドリアルティ資本市場部 山田 恭平氏

■インタビュー内容
―クラウドリアルティのベータ版をリリースしたのが昨年12月だったが、今回正式にサービスを開始するまで6カ月ほどかかったのはなぜか。
投資家に自信をもって紹介できるよいプロジェクトの準備に時間がかかったため。

―ベータ版で募集したエストニアへの投資案件の運用状況は。
現在のところ現地での投資実行及び運用は順調であり、期待利回りは出せる見通しにある
ただし、今後の円ユーロでの為替状況にもよる部分はある。

―第一号案件「京町家の取得・宿泊施設へのリノベーション」はどのような内容か

京都町家を改修して宿泊施設として運営するプロジェクト。
運用期間としては3年を予定しているが、実際には早まる可能性もある。
想定利回りは10%で、当社は手数料として募集金額の2%(年額、税別)を取得する。
1口5万円で最低3口から投資可能。想定する投資家数とのバランスで、最低出資口数をこのように設定した。
ソーシャルレンディングとは異なる部分として、金利だけでなく、キャピタルゲインも得られるようにした点がある。
宿泊事業で十分な利益が得られるかがポイントとなるので、運用が上手くいった場合には想定利回り以上のリターンとなる可能性もある一方で、上手くいかなかった場合には想定利回りを下回るというローンとは異なるリスクもある。

取得する物件は清水寺の近くの50㎡ほどの木造2階建て町家である。
リノベーションを手掛ける設計事務所STUDIO MONAKAは、京都を中心に活動しており、和風のテイストを活かした設計を得意とする。

投資スキームとしては、まず出資者とファンドの営業者である当社の間で匿名組合契約を結び、出資持分を発行する。
そして当社から子会社にローンの貸し付けを行う。
子会社は不動産所有者から物件を購入し、設計・施工業者に対価を支払う。
6か月間の準備期間に改装や簡易宿所としての営業登録などを行い、その後宿泊施設としての営業を開始する。
営業開始後、運営事業者に委託料等の報酬を売上・利益等に連動する形で支払う。


運営中は、宿泊施設としてあげた収益を原資として子会社が親会社からの貸付利金という形で当社に支払い、当社はその対価を出資者に分配金として支払う。


期末には不動産を売却し、子会社は得られたキャピタルゲインを同じく親会社からの貸付の元利金ないしはその他の契約の手数料という形で当社に支払う。当社はそれを出資者に分配する。


リスクとしては、宿泊施設の収益が想定を下回るリスクのほか、当社や運営委託先のクレジットリスク・流動性リスク・不動産価格の下落リスク・元本割れリスクなどがある。

マーケット情報については、まず訪日外国人の数は年々伸びている。
また、京都府への訪問者数は東京都・千葉県・大阪府に次いで4位であり、京都市における外国人宿泊客数も300万人近くに上る。
一方、京都市の客室数は、それほど増えておらず、年率1.6%程度の増加にとどまっている。
結果として、京都府における客室稼働率は伸び続けており、70%を超えている。
これは全国平均を10ポイント以上上回り、宿泊施設のニーズは非常に高いと言える。
稼働率を月別で見ると、1月~2月は若干低いが、3月~12月は70%を上回り、安定している。
全国の宿泊料の推移をみると年率3~4%程度上昇している。
さらに、京都市の訪日外国人のランキングでは、清水寺が1位で、約65%が訪れている。

京都市は民泊にかなり強い規制をかけているが、今回の施設運営者であるTOMARUBAは、簡易宿所という形で宿泊事業者の免許を得て運営している。
現在9棟を運営しており、1棟あたりの平均単価は35000円ほどである。
この事業は、町家を再生させるという意味においても、社会的意義も大きいと考えている。

―第一号としてなぜこの案件を選んだのか
物件に関しては、日頃より持ち込みも多く、良さそうな物件については直接視察したりもしているが、今回の京都の町家は、遊休不動産の再生という我々が注力していきたいテーマの一つとも合致しているだけでなく、不動産としても立地がよく、また収益性も見込めることから、案件として投資家の皆さんに十分にお届けできる商品であると考えた。

―今回の案件が成立するための最低金額は
オールオアナッシング方式であり、7200万円全額集まらなければプロジェクトは中止となる。

―「期中分配あり」と記載があるが、どのタイミングで分配されるのか
1年に1回を想定している。基本的には、投資家には一定の分配原資がたまり次第、なるべく早いタイミングで分配を行うことでIRRを高めようと考えているが、一方で今回の案件はリノベーションや営業登録の準備期間がある点と、宿泊施設という季節変動のある物件で分配原資のたまり方にも月毎にバラつきも出るため、1年に1回の分配とした。
元本返済は、売却益が原資となるため、最後にまとめて行う想定。

―キャピタルゲインはどの程度出資者に分配するのか
今回の案件ではキャピタルゲインに対しては当社は報酬等は頂かないため、税金やその他の費用を差し引いて投資家に還元する想定。
この物件は、運用開始後に稼働率が想定よりも高くなれば、売却益も高くなることが期待される。そのため、投資家の皆さんにはぜひ運用中も色々な形でサポートしていただきたい。

―物件の最寄駅や間取りなどを具体的に公開しており、物件の所在が特定できてしまうが行政指導上問題はないのか。

その点は金融当局にも確認済み。不動産を証券化するにあたって物件情報等の開示は我々としても譲れないポイントだったので、当局とは何度も協議を重ねてきた。

―「想定利回り」とあるが、実際の利回りが変動することはあるのか。あるとしたらどういう場合に変動するのか。
変動する要因は大きく2つある。
一つは期中の稼働状況で、もう1つは最後の売却価格。

―宿泊施設の収容人数は何人で、一人あたり一泊いくらほどの想定か。また稼働率の想定は。
客室は1棟貸しで、最大5人が宿泊できる想定。
稼働率および単価は、季節変動も考慮しつつマーケット水準と同程度で想定しており、一定程度保守的な事業計画になっている。事業計画の詳細については、事業運営に影響を及ぼしかねないことから非開示とさせて頂いている。

―「弊社運用手数料2%」とのことだが、これは投資家への利回り10%から2%引かれて実際に分配されるのは8%になるということか。
そうではなく、取得金額7200万円の2%を当社が年額で運用報酬として徴収するということ。投資家にはこの運用報酬を含め、源泉徴収税以外の費用を支払った後のIRRで10%に相当する利回りを提供する予定。

―担保について明記されていないが、この物件は貸付の担保になっているのか。
ソーシャルレンディングとは異なるモデルのため、担保とは考え方が少し異なるが、子会社はこのプロジェクトのためだけに設立された会社であり、この子会社が土地・建物を保有する事になる。子会社は不動産の証券化スキームにおけるSPCの位置付け。
これら不動産の資産としての価値は投資家の皆様に還元されるものであり、運用期間中にこの不動産が生み出す収益と、最終的に不動産を売却した時の代金が投資家に還元される形となる。

―調達資金7200万円の用途の内訳は
不動産取得費用とリノベーション費用。その他に子会社設立費用・弁護士費用・登記費用・税金等。

―最終的には物件を売却する想定とのことだが、期間中にもし売却できなかった場合はどうなるのか
その場合は、価格を下げて売却するか、期間を延長することもあり得る。
但し、一定程度運用収益が確立されるようであれば、投資家のIRRにも貢献できるので、投資家利益を最大化する観点でも早期の売却に向けて前倒しで動くことも想定している。最短では、運用開始から1年半程度で売却する可能性も存在すると考えている。
 
―不動産価格がどの程度下落したら元本が毀損するのか
正確な割合については非公開とさせて頂いている。この不動産のロケーションや、リノベーションでバリューアップを図ることも併せて考えると、基本的に不動産価格が大きく下落する可能性は低いと考えている。また、運用期間中に入ってくる事業収益もあるので、その収益が元本毀損のバッファーにもなる。
また、物件は火災・地震・損害保険にも入っており、価値が毀損しないように最大限配慮している。

―銀行からの借り入れも併用するのか。
 今回は、町屋を宿泊施設に改修するという銀行からの借り入れがしづらい案件であるため、全額クラウドファンディングでの資金調達とした。

―投資家向けに、例えば宿泊が割引になるサービスなどは予定していないのか。
現在のところ予定していないが、是非投資家の方にも宿泊していただきたいと考えている。
株主優待のような投資家の皆様に対する割引券等の提供は、今後の構想としては考えている。

―クラウドリアルティは貸金業の認可は取得しているのか
貸金業登録はしていない。貸付先が子会社なので不要。

―エクイティ型を目指しているとのことだったが、この案件も貸付型ではなくエクイティ型と位置付けているのか
事業収益、売却益も投資家に還元するスキームであり、エクイティ性の投資プロジェクトだと考えている。
36ヶ月で想定年利回り10%だが、例えば24ヶ月で売却できたとすると、より高いIRRを出せる可能性もある。

―TATERU FUNDINGのように不動産特定事業法を使用したスキームとすることも考えられると思うが、そうしなかったのはなぜか。
現時点では当社は不動産特定共同事業に関する国交省からの認可を取得しておらず、認可には純資産5億円以上の多額の資本が必要となるため、将来的には取得の余地はあり得るものの、現時点では本スキームでコスト/資本をかけずに取り組んで行きたいと考えている。

―預託金口座は設けるのか
設ける予定で、現在行政との調整を行っている最中。

―分別管理はどのように行うのか
分別管理は、2種業者として義務付けられており、確実に行う必要がある。
投資家の銀行口座は、会社のものとは分けている。また、プロジェクトごとに子会社を設立し、それぞれに銀行口座を作っているので、プロジェクト単位で完全に分別管理されている。

―今回の貸付先は子会社とのことだが、今後もそうか
子会社としてSPCを設立する形になるので、今後もそうなる予定。

―年間募集額の目標は
今年中で10億以上を目指している。
今回と同じ程度の規模の案件を10件以上は出したい。

―今後はどのような案件を募集予定しているか。
同じような仕組みで様々な不動産の証券化を手掛けていく。現在、東京都内の案件も検討している。不動産の種類としては、中古マンションや、オフィスも予定している。
エストニアの案件もまた出す予定。

―他のソーシャルレンディングと比べてクラウドリアルティの特色は
不動産の証券化とクラウドファンディングを組み合わせたモデルなので、ソーシャルレンディングとは仕組み自体が大きく異なる。
投資家から見た具体的な違いとしては、例えば、金利だけでなく、キャピタルゲインも得られる点が挙げられる。当社が独自に開発し、行政との交渉の中で作り上げてきたスキームなので、今のところこのモデルで運営しているのは、当社だけだと思う。

以上

次回は「2017年4月 投資中ファンド一覧」の予定です。


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中田健介(けにごろう)

Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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