オーナーズブックが５月31日に募集予定の案件について、早期償還になるかどうかを過去の傾向から予想してみました。
（あくまでご参考とお考え下さい。）
| 投資案件 | 案件ステータス | 予定利回り（年換算） | 予定運用期間 | 募集総額 | ロケーション
(物件①） | 稼働率
| 貸付先（物件①） | メザニンローンの比率 | 予想結果 |
| 世田谷区マンション第2号ファンド第1回 | 募集開始予定 | 5.00% | 2年 | 3,050万円 | 東京都世田谷区三宿 | 92% | 総合不動産会社L | 6.25% | 満期償還の可能性が高い |
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不動産クラウドファンディングのクラウドリアルティが正式にサービスを開始しました。
↓
クラウドリアルティまた、合わせて第一号案件も募集開始されました。
＜京町家1号ファンド＞募集総額: 72,000,000 円
投資対象: 宿泊施設
想定運用期間: 36ヶ月分配期中分配あり
想定利回り（IRR）: 10.0％（税引前）想定投資倍率（MOIC）: 1.3x（税引前）
一口の金額: 50,000円
最低出資口数: 3口
弊社運用手数料年率: 2.0％（元本に対して）
投資期間が36ヶ月と長いのが気になりますが、利回りは10%と高い水準です。また、第一号案件としては募集額が
7200万円とずいぶん多いようですが無事集まるのでしょうか。
想定投資倍率（MOIC）というのは、投資期間を通じた最終的な利益率のことだそうです。
この案件の場合は36ヶ月で30%の利益ということになります。
資金用途は
京町家の取得・宿泊施設へのリノベーションを目的とした投資とのことです。
不動産投資ではありますが、かなり特殊な投資対象だと思います。
宿泊施設は当たり外れが大きそうなイメージがありますが、どうなのでしょうか。
投資スキームを見ると借り手は国内子会社で、その会社が不動産物件を取得して宿泊施設としてリノベーションするようです。
LCレンディングやキャッシュフローファイナンスなどと近いモデルと言えそうです。
最終的には物件を売却する想定のようです。
また、、
最終的に目標を上回る収益を達成した場合、投資家への分配が想定を上回る場合もあるそうです。１０％を上回る収益が得られれば非常にうれしいですね。
物件の所在地、広さ、間取りなど物件の情報はかなり具体的に書かれています。これだけの情報があれば物件を特定できそうです。
また、担保について明記されていないようですが、この物件は貸付の担保になっていないのか気になるところです。いずれ聞いてみたいと思います。
とりあえず最低投資単位の３口（１５万円）で申し込んでみました。実績についてはいずれ報告します。
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前回に引き続き、 TATERU FUNDING事業責任者村上氏のインタビューです。
―不動産物件は投資期間終了後に転売する前提とのことだが、売却先はどこを想定しているのか。通常のTATERUのクライアントを想定していますが、他社から要望があれば売却することもありえます。
TATERUの投資家にとっても、すでに完成して入居者がいる物件を買えるというメリットがあります。完成してから１年しかたっていないので、ほぼ新築と変わりません。
―もし予定通り売却できなかったらどうなるのかインベスターズクラウド社が引き続き保有します。投資家への満期分配金は当社が支払います。
―投資家を優先出資とし、事業者を劣後出資としているのはなぜか。他の不動産担保型クラウドファンディングサービスはだいたい逆となっているが。投資家の保護および安全性の観点からそのようにしました。
なるべくリスクは投資家ではなく当社でとるようにしたいと考えています。その方針は今後も変える予定はありません。
―優先出資であれば銀行からも借りられると思うが、なぜあえてクラウドファンディングで資金を募集するのか。おっしゃる通り、銀行から借りたほうが正直当社の利益率は高まると思います。
ただ、TATERU FUNDINGは投資家に当社のサービスをよりよく知ってもらうために提供しているので、敢えてクラウドファンディングで募集しています。
―投資対象の不動産物件はどのように探しているのかバイヤーの専門部隊があり、そこが探してきた物件の中から家賃・利回り・規模などの条件に沿って当社が保有するのにふさわしいものを選んでいます。
―TATERU FUNDING自体はどこで収益をあげているのか。TATERU FUNDING自体は劣後出資者分配金および売却益が主な収益源です。
―これまでの投資対象は全てアパート一棟だったが、今後マンションや戸建てなどを手掛ける予定はないのか。希望としてはやりたいと考えていますが、許認可の関係などで実現にはいろいろなハードルがあります。
マンションや戸建てなどを手掛けるのであればサービスの形式を変える必要も出てきますが、まだ構想の段階です。
―これまでの案件の想定利回りはすべて5％だったが、今後もそうか。もっと高い案件や低い案件を出す予定はあるのか。今のところ、今後も利回りは5%とする想定ですが、今後は案件により検討するかもしれません。
―TATERU FUNDINGとソーシャルレンディングとの違いは？似ているところもありますが、基本的には異なるものだと考えています。
特に、投資家の資金は優先出資としている点で、安全性はより高いと考えています。
―TATERUもTATERU FUNDINGもなぜアパートのデザインが全て異なるのか。同じデザインにしたほうが設計は楽でコストも安くなると思うが。他社は同じデザインの物件を量産するところもありますが、当社では、創業当初から同じデザインの物件は建てない方針を続けてきました。同じデザインとするよりも、入居者に選ばれる物件を作ることを重視してきました。
また、デザインは違っていても、資材などは共通のものを使い、スケールメリットを活かしてコストダウンを図っています。
なお、物件のデザインは、社内のデザイン室で手掛けています。
―途中解約や売却を可能にしたのはなぜか。途中解約や売却が実際に行われたことはあるのか。不動産投資は流動性が低いイメージがありますが、途中解約や売却を可能とすることで投資しやすくしました。
途中解約の申請があった場合は、当社が一旦引き受け、それから投資家に対して再募集を行います。それまでに受け取った分配金は返却不要で手数料もかかりません。
譲渡の場合は、譲渡先をご自身で探していただく必要があります。
なお、途中解約は1件もなく、譲渡は数件行われました。
―今後はどういった案件を予定しているかこれまでとは少し変わったことをやりたいと考えています。
子会社でIoT(Internet of Things)を手掛けている企業があるのですが、IoTを活用したアパートなども検討中です。
―投資家にサービスをアピールしていただきたいTATERU FUNDINGは不動産投資に特化しており少額でも投資できるので、初心者が不動産投資を経験するよいツールだと考えています。
不動産を通じて社会自体が活性化することを目指しています。
以上
次回は
「2017年4月 投資中ファンド一覧」の予定です。
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