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オーナーズブックで利回り10%を狙えるか

先日投資したSBIソーシャルレンディングの「SBISL地方創生ローンファンド1号~ピュアウォーター事業~」は、出資額が最低募集金額に達しなかったため、残念ながら不成立となってしまいました。
出資募集金額9億円に対し、2億円ほどしか集まらなかったようです。
次回に期待したいと思います。

*****
みんなのクレジットで投資していたファンド2件(計65万円)が満期となり償還されました。
また、他のファンドの分配金も予定通り分配されています。

SnapCrab_NoName_2017-4-28_17-8-8_No-00.png

少し安心しました。
他のファンドも無事償還されることを願っています。
なお、現在の貸出残高は350万円です。

*****
今回はオーナーズブックについての分析記事です。

オーナーズブックと言えば、不動産担保つきで案件の内容と運営会社の業績は手堅い反面、利回りはあまり高くないというイメージかと思います。
実際、募集案件の予定利回りは4~5%が中心で、クラウドポートの利回りランキングでは全20社中16位です。

しかし、オーナーズブックには他社と違う点があります。
それは、「不動産物件が早期に売却できた場合、その利益の一部が投資家に還元される」という点です。
その場合は利回りが当初の想定よりも大きく上ぶれすることになります。

例えば、私が投資したファンドでは、実績利回りはそれぞれ以下の通りでした。
SnapCrab_NoName_2017-4-23_20-53-56_No-00.png

見ての通り、年利14.5%になったこともあります。
また、過去の実績を見ると、期限前償還となったファンドに限った場合の利回りの単純平均は8.6%(年利)でした。
これは他の事業者と比べてもかなり高い水準と言えるでしょう。

もちろん、ファンドに投資する時点ではそれが期限前償還になるかどうかはわかりません。
しかし、過去のファンド返済実績を分析することで、期限前償還になりやすいファンドの傾向を知ることはできないでしょうか。
もし明確な傾向があれば、その条件に合うファンドに狙って投資することで高い利回りが得られるかも知れません。

オーナーズブックのこれまで償還済のファンドは以下の27件です。
うち、期限前償還となったのは赤網掛けの14件です。
実は半数以上のファンドが期限前償還となっているとわかりました。

投資案件案件ステータス予定利回り(年換算)予定運用期間確定利回り(年換算)運用期間(確定)募集総額ロケーション
(物件①)
稼働率
貸付先(物件①)メザニンローンの比率
目黒区マンション第1号ファンド第1回期限前償還完了5.00%1年5.40%5ヶ月3,050万円東京都目黒区中目黒90%不動産保有会社G3.70%
台東区オフィス第1号ファンド第1回期限前償還完了5.00%1年10.20%3ヶ月3,050万円東京都台東区東上野86%総合不動産会社A7.00%
墨田区マンション第1号ファンド第2回期限前償還完了6.00%1年11ヶ月9.60%10ヶ月5,050万円東京都墨田区東向島94%総合不動産会社A13.30%
目黒区オフィス第1号ファンド第2回期限前償還完了5.00%11ヶ月9.20%4ヶ月3,050万円東京都目黒区目黒89%総合不動産会社A9.20%
墨田区マンション第1号ファンド第1回期限前償還完了6.00%2年9.40%11ヶ月5,050万円東京都墨田区東向島94%総合不動産会社A13.30%
目黒区オフィス第1号ファンド第1回期限前償還完了5.00%8ヶ月9.00%8ヶ月3,100万円東京都目黒区目黒89%総合不動産会社A9.20%
東京23区マンション第3号ファンド第2回期限前償還完了5.00%1年3ヶ月5.10%3ヶ月2,550万円練馬区66%不動産保有会社C19.70%
東京23区マンション第3号ファンド第1回期限前償還完了5.00%1年3ヶ月5.10%4ヶ月2,550万円練馬区66%不動産保有会社C19.70%
東京23区マンション第2号ファンド第2回期限前償還完了5.00%1年5.10%5ヶ月1,550万円大田区71%不動産保有会社C19.70%
東京23区マンション第2号ファンド第1回期限前償還完了5.00%1年6ヶ月5.10%6ヶ月3,550万円大田区71%不動産保有会社C19.70%
東京23区マンション第1号ファンド第1回期限前償還完了5.00%7ヶ月5.10%3ヶ月2,050万円大田区100%総合不動産会社B29.40%
御苑高木ビル 第2回期限前償還完了5.00%9ヶ月14.50%1ヶ月2,000万円東京都新宿区10.50%ロードスターキャピタル株式会社4.50%
御苑高木ビル 第1回期限前償還完了5.00%10ヶ月14.30%2ヶ月2,000万円東京都新宿区10.50%ロードスターキャピタル株式会社4.50%
新橋アネックス(South)第一回期限前償還完了5.00%8ヶ月12.70%2ヶ月1,000万円港区100%ロードスターキャピタル株式会社17.00%
渋谷区オフィス第1号ファンド第2回満期償還完了5.00%9ヶ月5.10%9ヶ月2,550万円東京都渋谷区本町100%総合不動産会社A5.60%
中央区オフィス第1号ファンド第2回満期償還完了5.00%6ヶ月5.10%6ヶ月1,550万円東京都中央区新川100%総合不動産会社A7.10%
渋谷区オフィス第1号ファンド第1回満期償還完了5.00%10ヶ月5.10%10ヶ月2,550万円東京都渋谷区本町100%総合不動産会社A5.60%
大田区マンション第1号ファンド第1回満期償還完了5.00%11ヶ月5.00%11ヶ月850万円東京都大田区田園調布南100%総合不動産会社B29.40%
中央区オフィス第1号ファンド第1回満期償還完了5.00%8ヶ月5.10%8ヶ月2,100万円東京都中央区新川100%総合不動産会社A7.10%
アスカV日本橋ビル 第4回満期償還完了5.50%1年5ヶ月5.60%1年5ヶ月3,000万円中央区日本橋大伝馬町100%ロードスターキャピタル株式会社4.60%
新川フロンティアビル 第3回満期償還完了5.00%5ヶ月5.10%5ヶ月1,000万円中央区新川90%ロードスターキャピタル株式会社7.10%
新川フロンティアビル 第2回満期償還完了5.00%7ヶ月5.10%7ヶ月2,000万円中央区新川90%ロードスターキャピタル株式会社7.10%
新川フロンティアビル 第1回満期償還完了5.00%8ヶ月5.10%8ヶ月2,000万円中央区新川90%ロードスターキャピタル株式会社7.10%
アスカV日本橋ビル 第三回 満期償還完了5.00%5ヶ月4.80%5ヶ月1,000万円中央区日本橋大伝馬町100%ロードスターキャピタル株式会社4.60%
アスカV日本橋ビル 第二回 満期償還完了5.00%6ヶ月4.90%6ヶ月1,000万円中央区日本橋大伝馬町100%ロードスターキャピタル株式会社4.60%
ビクセルお茶の水満期償還完了5.00%6ヶ月4.90%6ヶ月300万円文京区本郷100%ロードスターキャピタル株式会社13.90%
アスカV日本橋ビル 第一回 満期償還完了5.00%7ヶ月4.90%7ヶ月1,000万円中央区日本橋大伝馬町100%ロードスターキャピタル株式会社4.60%

上記の表から、以下の事実がわかりました。

予定利回りが6.0%の案件は2件中2件とも期限前償還となっている。

・募集総額について、
 期限前償還のファンドの平均は2829万円
 満期償還のファンドの平均は1608万円
  ⇒期限前償還のファンドの方が募集総額が多い。

・ロケーション(物件①)について
 中央区は、9件中9件が満期償還となっている。
 目黒区は、3件中3件が期限前償還となっている。 

・稼働率について
 期限前償還のファンドの平均は74%
 満期償還のファンドの平均は98%
  ⇒期限前償還のファンドの方が稼働率は低い。

・貸付先(物件①)について
 まず、貸金業免許取得前の「ロードスターキャピタル株式会社」 = 現在の「総合不動産会社A」
 だと思われます。(最も件数・金額が多いので)
 その前提で考えると、
 総合不動産会社A・ロードスターキャピタルは、20件中8件が期限前償還となっている。
 その他の会社は、すべて合わせて7件中6件が期限前償還となっている。
  ⇒貸付先が「総合不動産会社A(ロードスターキャピタル)」以外である方が期限前償還となった割合は高い。

・メザニンローンの比率
 期限前償還のファンドの平均は13.6%
 満期償還のファンドの平均は8.3%
  ⇒期限前償還のファンドの方がメザニンローンの比率が高い。
 
これらの分析結果からすると、期限前償還を狙うには、以下の方針が考えられます。

・予定利回りが高いファンドを狙う(6.0%以上)
・募集総額がより多いファンドを狙う。(2500万円以上)
・中央区の物件は避ける。目黒区の物件は狙い目。
・稼働率が低い物件を狙う。(70%以下)
・貸付先が「総合不動産会社A」の物件は避ける。
・メザニンローンの比率が高いファンドを狙う。(13%以上)


もちろん、まだ分析対象のファンドの件数が少なく、あまり確かなことは言えません。
上記は、あくまでご参考とお考え下さい。

また、現時点で未償還のファンド23件について、上記の傾向分析をもとに、それぞれ期限前償還になるかどうかを予想してみました。

投資案件案件ステータス予定利回り(年換算)予定運用期間募集総額ロケーション
(物件①)
稼働率
貸付先(物件①)メザニンローンの比率予想結果
豊島区オフィス第1号ファンド第2回募集完了4.50%5ヶ月4,550万円東京都豊島区巣鴨100%総合不動産会社A7.90%五分五分
大田区マンション第3号ファンド第1回募集完了5.00%1年6ヶ月3,550万円東京都大田区千鳥物件①-1・物件①-2 共に100%不動産会社I9.20%五分五分
品川区オフィス第3号ファンド第2回募集完了4.50%1年3ヶ月4,050万円東京都品川区西五反田90%総合不動産会社A6.90%満期償還の可能性が高い
新宿区マンション第1号ファンド第1回投資実行済4.50%2年3,050万円東京都新宿区新宿100%不動産保有会社K7.90%五分五分
豊島区オフィス第1号ファンド第1回投資実行済4.50%6ヶ月5,050万円東京都豊島区巣鴨100%総合不動産会社A7.90%満期償還の可能性が高い
品川区新築マンション第1号ファンド第1回投資実行済5.00%6ヶ月7,050万円東京都品川区二葉竣工直後のため未稼働不動産保有会社E16.30%期限前償還の可能性が高い
中央区オフィス第1号ファンド第4回投資実行済4.50%9ヶ月2,050万円東京都中央区新川100%総合不動産会社A7.10%満期償還の可能性が高い
中野区マンション第1号ファンド第1回投資実行済5.00%2年3,050万円東京都中野区中央100%総合不動産会社J27.60%期限前償還の可能性が高い
渋谷区オフィス第1号ファンド第4回投資実行済4.50%7ヶ月5,050万円東京都渋谷区本町100%総合不動産会社A5.60%満期償還の可能性が高い
品川区オフィス第3号ファンド第1回投資実行済5.00%1年6ヶ月5,050万円東京都品川区西五反田90%総合不動産会社A6.90%満期償還の可能性が高い
世田谷区新築マンション第1号ファンド第1回投資実行済5.00%1年8,050万円東京都世田谷区大原新築のため未稼働不動産保有会社F25.50%期限前償還の可能性が高い
大田区マンション第2号ファンド第1回投資実行済5.00%1年6ヶ月3,050万円東京都大田区千鳥約90%不動産会社I14.30%期限前償還の可能性が高い
品川区オフィス第2号ファンド第2回投資実行済5.00%1年5,050万円東京都品川区大崎100%総合不動産会社A8.00%満期償還の可能性が高い
品川区オフィス第2号ファンド第1回投資実行済5.00%1年4,050万円東京都品川区大崎100%総合不動産会社A8.00%満期償還の可能性が高い
中央区オフィス第1号ファンド第3回投資実行済5.00%1年3,050万円東京都中央区新川100%総合不動産会社A7.10%満期償還の可能性が高い
杉並区新築マンション第1号ファンド第1回投資実行済5.00%1年5,050万円東京都杉並区永福竣工直後のため未稼働不動産保有会社H19.20%期限前償還の可能性が高い
練馬区新築マンション第1号ファンド第1回投資実行済5.00%1年5,350万円東京都練馬区関町北竣工直後のため未稼働不動産保有会社E16.50%期限前償還の可能性が高い
西東京市新築レジデンス第1号ファンド第1回投資実行済5.00%1年750万円東京都西東京市田無町竣工直後のため未稼働不動産保有会社F9.70%五分五分
品川区オフィス第1号ファンド第2回投資実行済6.00%1年11ヶ月3,050万円東京都品川区東五反田約71%総合不動産会社A7.50%期限前返済の可能性が高い
渋谷区オフィス第1号ファンド第3回投資実行済5.00%11ヶ月3,050万円東京都渋谷区本町100%総合不動産会社A5.60%満期償還の可能性が高い
品川区オフィス第1号ファンド第1回投資実行済6.00%2年4,050万円東京都品川区東五反田約71%総合不動産会社A7.50%期限前返済の可能性が高い
渋谷区新築マンション第1号ファンド第2回投資実行済5.00%11ヶ月2,050万円東京都渋谷区本町竣工直後のため未稼働不動産保有会社E24.80%五分五分
渋谷区新築マンション第1号ファンド第1回投資実行済5.00%1年4,050万円東京都渋谷区本町竣工前のため未稼働不動産保有会社E24.80%期限前返済の可能性が高い


どうなるでしょうか。
こちらもあくまでご参考とお考え下さい。

次回は「2017年3月 投資中ファンド一覧 」の予定です。










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さすが、示唆に富んだ記事で、勉強になります。

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Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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