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オーナーズブックインタビュー「エクイティ型サービスで年利回り40~50%も狙える」

オーナーズブックのご担当者に、今後のサービスの方向性についてインタビューさせていただきました。

■インタビューさせていただいた方々
 ロードスターキャピタル株式会社 クラウドファンディング事業部長 林 裕司氏(写真左)
 ロードスターキャピタル株式会社 運用部長 成田洋氏(写真右)
 ロードスターキャピタル株式会社 経営企画室 鈴木 英玲奈氏

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■インタビュー日時
 2017年2月14日


■インタビュー内容
―林氏の経歴についてうかがいたい。
新卒で外資系コンサルティング会社のアクセンチュアに入社し、大手企業向けに業務パッケージソフト導入のコンサルティングを手掛けてきました。
その後携帯ゲームのGREEに入社し、事業戦略の立案や新規事業開発などを担当しました。
2014年にはマネーフォワードに入社し、中小企業向けのBtoBクラウドサービスである「MFクラウドシリーズ」のマーケティング責任者を務めました。
自身の問題意識として、日本人はお金のリテラシーを学ぶ機会が少なく、自分自身もあまりリテラシーが高くはないと感じていました。そこで、お金について情報を「見える化」して考えるきっかけを与えてくれるPFM(Personal Financial Management)サービスに興味を持ち、当時は社員が15~20名ほどのマネーフォワードに入社しました。今となっては社員が200名を超える規模で、サービスもFintechの代表と言えるものになっていると思います。
マネーフォワードでは、事業を一からある程度の規模に持っていくことができたのですが、もう一度一からサービスを大きくしていくフェーズを経験してみたいという気持ちが徐々に出てくるようになりました。
その中でもFintechに近く、今後伸びていくであろうクラウドファンディング事業には特に興味を持ちました。
ロードスターキャピタルは元々IT系の人が立ち上げた会社ではなく、不動産のプロのみなさんが立ち上げた会社です。そこにITの人材が入ることで可能性を広げたいと考え、昨年11月にロードスターキャピタルに入社することになりました。
現在はマーケティング全般を担当していて、エンジニアと一緒にOwnersBookのサービス改善を手掛けています。

―成田氏の担当する業務は。
私は現在、主に当社の不動産ネットワークを通じて借り手を探している営業と、林の担当している投資家開拓の両方を理解しつつ、その間にある業務を行っています。
例えば、金融商品の販売には法律の要請に基づいてやるべきことが多いのですが、その部分を担当しています。これまで手作業でやっていた部分も多かったものの、現在システム化を進めています。
当局との折衝や、投資家への問い合わせ対応などのカスタマーサポートも担当しています。

―OwnersBookは現在サービス開始2年ほどで、貸出総額10億円を越えたが、このペースについてはどう考えているか。
貸出額についてはもっと伸ばしたいと考えています。
ただし、個人のお金を預かる立場である以上、損をさせてはいけないとも考えています。
そのため、もちろん成長も重要ですが、適正な案件を紹介することをより重視しています。

―現在の投資家数は何名ほどか。
4,500名ほどの会員数があります。

―これまでOwnersBookで貸倒れ、返済遅延は発生したことはあるか。
貸倒れや返済遅延が発生したことはありません。
また、売却が予定されていた案件では物件を売却できなかったこともありません。
一方、予定よりも高く売却できたケースはあります。

―サービス開始当初はロードスターキャピタルがOwnersBookの主な借り手だったとのことだが、現在ではどうか。
貸金業の登録を受けたので、現在はロードスターキャピタルには限定をしていません。

―ロードスターは、本業である不動産業務の資金調達の手段としてOwnersBookを運営しているのではないか。そうであれば単体で利益を出す必要はないのではないか。
事業としてやっている以上、利益は出す必要があると考えています。
ただし、今年中に何が何でも利益を出そう、といったことでもありません。
コーポレートファンディング事業(自己資本を用いた不動産投資事業)で利益を出しているので、その一部をクラウドファンディングにも投資し、長期的に育てていきたいと考えています。
確かにここ数年不動産市況がよいので、不動産業で比較的売上を上げやすい状況にあります。
しかし、もし不況になったときは、個人投資家から資金を調達できるということは大切で、そのため、個人の投資資金にアクセスできるようにしておくことは重要になります。
現在は自社の不動産取引の方が売り上げは大きいですが、中長期的にはクラウドファンディング事業の比率を上げていきたいと考えています。

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―エクイティ型クラウドファンディングサービスを予定しているとのことだが、どういったものか。
ソーシャルレンディングは匿名組合出資ですが、同じ匿名組合のスキームで、貸付ではなくエクイティ部分の不動産投資を行うイメージです。エクイティ型であればソーシャルレンディングよりも多く利益を投資家に還元できる可能性があります。
そのために新たに投資運用業と電子募集取扱業務の登録をしようとしています。
期中の賃料収入であったり、不動産売却の際に投資家が売却益を得られる仕組みを考えています。売却益が出た場合、投資運用会社に手数料を支払った後の利益を投資家に分配する想定で、年利で40~50%といった利益が出る可能性もあります。
ただし、利益だけを追求すると短期転売型になりますが、それだけではなく中長期的に賃料収入を得るタイプも検討しています。
また、投資期間については投資家のニーズを見ながら決めていくことになるかと思います。
今年中にはできればサービスを開始したいですが、登録にどれだけ時間がかかるかわからないため、明言はできません。

―システム面ではどういった改善を行う予定か。

投資家のみなさまがOwnersBookのWEBやアプリを使ったときに違和感がないこと、不具合・不自由がないこと、必要な情報がちゃんと届くこと、といった状態を目指しています。
具体的に言うと、直近では「配当のタイミングがわかりにくい」というご意見もあり、償還や配当の予定などをもっと見やすくしたいと考えています。

―不動産価格の査定にAIを導入するとのことだが、その狙いは。
当社には不動産のプロがたくさんいますが、案件もたくさん入ってきますので、全てをきちんと見ていくには限界があります。
そのため、よりスピーディで客観的に査定できる方法として「AIチェッカー」を作成しました。築20年以上のオフィスビルの査定ができるものを目指しています。
100億円くらいの規模のビルの場合、REITなど競合するプレイヤーが多くなります。しかしそれ以下の規模ですとプレイヤーが少ないため適正価格とのかい離が大きい場合があります。
「AIチェッカー」はまだ完全に満足いくものにはなっていませんが、そのために日々改善をしています。マンションなどの住宅は取引事例が多いですが、オフィスビルの取引事例は少ないため、入力データが少ないことが課題です。
また、今後AIは社外に公開することも考えています。AIで所有する不動産の担保価値を査定した不動産オーナーに当社の他のサービスを提供していくこと(OwnersBookによる貸し付けなど)も狙っています。一度AIを作れれば、他にも応用が利くと考えています。

―AI導入により投資家にとってどのようなメリットがあるか。
AIにより査定が効率化できれば、優良な案件を逃さずにより多く出すことができます。

―ネットでの広告に力を入れているが、その効果はあったか。
効果は出ています。投資家数・投資金額とも伸びています。
やはり初めての方は、1万円~5万円程度の少額から始めることが多いという傾向にあります。

―財務について外部の監査を受けているか。
現在すでに受けています。2015年分まではすでに監査を受けており、その結果を公開しています。

―OwnersBookはマネーフォワードに対応したが、その狙いは。
投資家にとっての利便性の向上が目的です。ソーシャルレンディングの事業者ではまだ対応するところは少ないため、今後他社の対応も進むとより投資家にとって利便性が高まると思います。

―今後の課題は。
現在借入人の発掘が難しい状況のため、今年は借り手に対する認知度を上げていきたいと考えています。
コネクションを通じてご紹介いただく、不動産会社とのつながりを強化する、などの施策を行っていく予定です。
弊社はお金を貸す立場として銀行やノンバンクと競合しています。例えば、新生銀行や東京スター銀行など、不動産担保ローンを積極的に展開している銀行がライバルとなりえます。
他のソーシャルレンディングサービスは、お互い規模がそれほど大きくないので競合するとはあまり考えていません。むしろ業界全体のパイを大きくするほうが重要だと考えています。

―投資資金のクレジット決済が解禁されたが、導入の予定はあるか。
検討はしていますが、決済の手数料がネックになると考えています。

―現在の業界動向についてどう考えるか。
OwnersBookのページビュー、募集額・応募額とも、ここ2カ月ほどで大きく伸びています。
金融当局が、銀行に対して不動産向けの貸付を制限し始めたことが影響しているのかもしれませんが、いろいろな要因が積み重なった結果ではないでしょうか。
また、株式・為替市況の先行きが不透明なので、ソーシャルレンディングに資金が流れているのかもしれません。
ユーザーにとってよいサービスはやはり受け入れられていき、そうでないものはいずれ消えていくと思いますので、投資家のみなさまにとってよいサービスとなるように改善を続けていきます。

―不動産市場の今後の見通しは。
リーマンショックの時のように不動産市況が悪化して想定通り売却ができなくなることへの懸念はあると言われていますが、現在はリーマンショックの前のようにヒートアップしていないと感じています。例えば、当社が物件を買うのに当時ほど無理な想定をすることもありません。
当社は保守的で、東京の物件を中心に購入しています。それ以外の地域でも、都市部など堅実な場所を選んでいます。不動産価格は郊外から下がり始める傾向があり、都市部の手堅い案件はそれほど価格・賃料とも下がらないと考えています。
また、現在OwnersBookではローンの掛け目は80%を一つの基準としており、多少の物件価格の下げは吸収できると考えています。

―他のサービスと比較してOwnersBookの魅力は。
利回りはそれほど高くはないかもしれませんが、堅実な運営ということでは自信があります。
流動性が高く、回収しやすい物件を担保としており、もし大きな市況の変化があっても比較的回収しやすいものになります。
投資家のみなさまには分散投資のポートフォリオの一つとしてぜひ組み込んでいただきたいです。
また、今後エクイティ型をリリースしましたら、より利回りの高い商品も出せる予定です。
貸付型で信用を積み重ねていくことで、エクイティ型を出したときでも信頼して投資家からお金を出していただけるのでは、と考えています。
また、自社で手掛ける不動産事業でも物件の仕入れ・販売は堅調であり、2016年末時点で資産規模は100億円を越えています。
不動産マーケット自体は常に競争は激しいですが、探せばよい案件は仕入れることができると考えています。

次回は「みんなのクレジットのキャッシュバックに税金はかかるのか」の予定です。








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Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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