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アメリカンファンディング代表 角内氏インタビュー

アメリカンファンディング代表取締役社長 角内 創氏にインタビューさせていただきました。

アメリカンファンディング

■インタビュー日
 2016年7月27日

■内容
―角内氏の経歴は
私は、2003年にアメリカでインターンで働き始めた。
その時期はいわゆる就職氷河期で、回りの人もみな就職活動に苦労していた。
私は当時アメリカやアジアを旅行していたが、アメリカはITバブルと言われていた。
ロサンゼルス、サンフランシスコには日本人が多く、話を聞くと景気が大変良いということだった。
特に不動産業界は面白いという話を聞いて、日本ではなく、アメリカに就職したいと考えた。
最初にロサンゼルスの不動産仲介業界に勤務した。
自分で初めて会社を作ったのは2006年。
だが、2007年以降、サブプライム、リーマンショックが起こり、しばらく仕事の目途が立たない時期があった。
その時期を経て、2010年には111キャピタルを作った。

―アメリカンファンディング開始の経緯は。
2010年から、アメリカをベースとしたプライベートレンダーの仕事を手掛けた。
投資家から資金を預かり、不動産を担保としてお金を貸し出すというものだった。また、不動産の大家として投資をしていただいた方を対象に、その他の余剰資金をレンディング資金に提供してもらうというサービスも手掛けていた。
ただ、あくまで1つのローンに対して貸し手は1人の形だった。

プライベートレンディングを小口化して広く募集したかったが、法律や規制上の問題でなかなかできなかった。
小口化の道を模索していたところ、maneoと縁があり、サービス開始に至った。
最初maneoのスタッフから連絡をいただき、何度か会ってお話をし、2015年にmaneoで資金を募集させていただいた。
また、maneoは複数のプラットフォームを立ち上げていると聞き、独自のプラットフォームも是非やりたいと考え、1年間くらい準備をした。

―2010年から手掛けた111ソーシャルレンディングの実績は
貸出件数は50件程度。貸出金額は1500万ドル~2000万ドル程度。
良く出ていたのは、20万~40万ドルくらいの規模の案件。
投資家数は、数10人程度。ほとんど大口の投資家で、自身でも不動産投資をしていたような人が多かった。
運用利回りは、ローンごとに異なるが、6~9%程度。
最終的な貸倒れは今のところ発生していない。ただ、支払いが遅れたため不動産を競売し、そこから資金を回収したことはあった。

―111ソーシャルレンディングは今後どうするのか
111のサービスは今後も継続する。

―貸金業免許は取得しているのか
アメリカの貸金業免許(モーゲージ オリジネーター ライセンス)は取得しているが、日本の貸金業免許は取得していない。

―現在の社員数は
日本に2名、アメリカには4名いる。
その他、ローンエージェントという歩合制の営業マンが4名いる。

―借り手はアメリカのSPCとのことだが、ファンドごとにSPCを作るのか。
アメリカンファンディングの関連会社という形で、アメリカのSPCに貸付を行うが、SPCは1つだけで、ファンドごとに作る訳ではない。

―最終的な借り手はどういった事業者か。住宅を建てる個人などに融資することもあるのか。
最終的な借り手は、フリッパーと呼ばれる転売業者が多い。彼らは物件を購入し、リフォームして転売する。
アメリカは、中古の方が市場が大きい。
その他、新築のディベロッパや、個人の転売業者にも融資することを考えている。
自宅を建てる個人に融資することは少ないと思うが、個人の不動産投資家に対して融資することはありうる。

―借り手となる事業者はどのように募集しているのか。
すでにプライベートレンダーとしての仕事をしているので、業界内から話が来ることが多い。
また、不動産エージェント、ローンエージェントといった人から問い合わせが来る。
案件の営業はしていないが、話は多く来る。
借り手を探すのに苦労するといった状況では今のところはない。

―貸出の審査はどのように行っているのか。
信用調査会社のクレジットヒストリー、クレジットレポートを調査し、今までの借り入れ状況、信用履歴を確認している

―不動産担保額の評価はどのように行うのか。
外部の不動産鑑定士に鑑定を依頼するのが一番信用がおける。
融資の掛け目が低い場合や急ぎの場合は、簡易鑑定書や、オンラインツールでの簡易評価を行う。
自身でも物件を見に行くが、遠い時は地元の不動産鑑定士に依頼することもある。

―今後の案件の利回りはどの程度を想定しているのか。
アメリカ国内のマーケット状況によるが、現状だと、5~7%になるかと考えている。

―最終的な借り手にはいくらくらいの金利で貸しているのか。
8~12%くらいで貸す想定。
その貸出金利からスプレッドと為替ヘッジのコストを差し引き投資家に還元する

―アメリカンファンディングでの投資は円建てで為替リスクはないとのことだが、為替ヘッジはどのように行っているのか。
主に、証券会社のFXを利用している。円を買って米ドルを売る。

―アメリカへの貸出では日本の貸金業法の上限金利の制限は受けるのか。
日本の貸金業法の上限金利の制限は受けない。
アメリカにも上限金利はあるが、担保の有無などにより上限は変わる。不動産担保ローンの場合には上限金利はないと聞いている。
実際には同業との競争により金利が決まっていくという状況。

―担保となる不動産価格が下落したらどうなるのか
貸出額は、担保の評価額の70%を目安としている。
そのため、担保不動産価格が30%以上下がったら担保割れのリスクが発生する。

―1号案件について、資金の用途が明記されていなかったが、用途は何か。
借り手は、個人で不動産の転売を手掛ける方で、用途は不動産の転売の資金だった。
今後は資金の用途はなるべく公開したいとは考えている。
ただし、用途よりも、担保不動産の評価額と、その掛け目を重視している。

―借り手の氏名や物件の具体的な住所や広さ、間取りなどは表示しないのか。
当方ではもちろんそれらの情報は把握している。
ただ、他のサービスもそうだと思うが、日本国内の基準に合わせて、物件の具体的な住所や広さ、間取りなどは表示しないようにしている。

―最終的な借り手である事業者は、物件を開発後、転売するのか、あるいは賃料をとって貸し出すのか
転売する人が多いが、リフォームの後、物件を貸し出して、より金利の低いローンに借り換える方もいる。

―事業者が予定通り物件を転売できなかったらどうなるのか。
契約上、当社と借り手双方が同意した場合には、貸出期間の延長ができるようにしている。
そのため、投資家にとっても貸出期間の延長が発生する可能性はある。
ただし、実際にはそうした場合には再募集をする予定で考えている。

―今後はどういった案件を予定しているか。
すでに具体的な案件の予定はいくつかある。
安心して投資していただけるようなものを出していきたい。
目標としては、できるだけ多くの投資家から、多くの資金を預かって運用していきたい。

―貸出金額の目標は
初年度20億円を目指している。

―他のソーシャルレンディングサービスは意識しているか。また、関係者と面識はあるか。
個人的には何名かお会いしたことはある。ガイアファンディングについてもmaneo経由であったことはある。
他のソーシャルレンディングサービスについても、ある程度意識はしているが、われわれはあくまで独自のサービスをする。

―投資家にサービスをアピールしていただきたい
日本とアメリカは、特にビジネスの関係性が深い。
また、アメリカ不動産には、タイトル保険、エスクローといった仕組みがあり、売買事故―融資事故が起こらないよう、効率的に整備されている。
リーマンショック以降、マーケットはずっと良くなっている。
ただ、言語、商習慣、為替などいろいろな障壁もある。
そういったハードルをできるだけ低くして、相互にビジネスを広げていくお手伝いをしたい。

以上

次回は「住宅ローン期間延長で浮いたお金をソーシャルレンディングに回そう(2)~借り換え手続きが非常に面倒」の予定です。



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中田健介(けにごろう)

Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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