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ガイアファンディング代表者インタビュー(2)

ガイアファンディングインタビュー前回の続きです。

―開発した不動産を転売する想定なのか。賃貸収入を得る想定のスキームの案件はないのか。
現在のところ、すべて転売する想定の案件のみ。
賃貸マンションやオフィスビルなどの賃貸収入を得るモデルだと、資金を回収するのに3年~5年ほどかかり、投資期間が長くなりすぎる。

ただ、ガイアファンディングでは、いずれ機関投資家が投資できるような案件も提供したい。
現在、シアトルで住宅用の土地造成案件を検討している。この場合でも、水道やインフラなどはすぐ近くまで来ている案件を選ぶようにしている。
オフィスビルや商業不動産は、規模が大きく、キャッシュフローが得られる。
機関投資家はそうした案件を好むため、いずれはそうした案件も提供したい。

―開発した不動産の売却先はどのように探すのか。
売却先となる不動産エージェントは、大体開発半ばの時点で見つける。
想定する期間内にもし売れなかったら、価格を少し下げる。
ガイアファンディングは、普通の貸金業者とは異なり、資金を出すだけでなく開発にも直接関与・指導する。
EQUIPOISEのメンバーも、もともと不動産開発業者だった人が多い。万一開発業者が倒産した場合、別の開発業者に引きついで完成させることもできる。
ジョイントベンチャーのようなイメージ。

―アメリカにもクラウドファンディングはあるが、そこから資金を調達することはできないのか。
アメリカには、個人向け融資のクラウドファンディングはあるが、企業向け融資のものはない(あってもまだ稼動していないケースが多い)。
こうした不動産投資ファンドなどに投資するには、100万ドル以上の純資産を持つ投資家でないとならないという規制もある。
また、アメリカには様々な投資機会があるため、リターンの要求も高い。12%以上程度が最低ライン。
そのため、個人からお金を集めるのが難しい。
また、REITはアメリカにもあるが、これは不動産賃貸収入を目的とするもので、開発案件は手掛けない。

アメリカでは今年から政策が変わり、不動産開発業者が銀行から資金を調達するのはますます難しくなりそう。
そのため、開発業者に資金を貸しつけるチャンスは広がっている。
1~3億円の案件は、特にニーズがある。
もっと大きな案件は、ヘッジファンドや銀行が手掛けるが、その規模の案件には手を出さない。
われわれはそうした小さな案件を手掛けている。

―現在募集している案件はすべて一括返済だが、今後も元利均等返済の案件を出す予定は。
開発不動産の売却を前提としたモデルなので、売却後に一括返済の形になる。
今後も一括返済とする予定。
早く売却できたら早期返済はあり得る。もともと融資期間は余裕をもって長めに設定している。


― 一般的なソーシャルレンディングでは貸倒れリスク、事業者リスクがあるが、ガイアファンディングには他にどのようなリスクがあるのか。
為替リスク・不動産価格下落のリスクがある。
ただ、いずれも対策は行っている。

為替リスクに対しては、ヘッジを行っている。
私はもともとゴールドマンサックスやJPモルガンでFXや先物取引を手掛けていたので、業者に委託するのではなく、自ら為替ヘッジを行っている。
具体的には企業機密だが、為替ヘッジに対応する金融商品を購入している。
ヘッジにかかるコストは大体1~2%程度。

また、リーマンショックのような経済危機が発生し、不動産価格が下落した場合はどうなるのか、と気になる方もいると思う。
われわれは6ヶ月~18か月程度の短期の案件にしか(今のところ)投資しない。また、不動産価値の最大70%までしか融資しない。
リーマンショックの際に不動産価格は下落したが、我々が選んで貸付するエリアでは最大でも1年間で15%ほどしか落ちていない
そのため、仮にリーマンショックのような事態が起こっても損失は出ないような仕組みとなっている。
貸付を行った際、その金銭消費貸借契約書は売却できるし、不動産物件も売却できるので、もし何かあったら、すぐに処分することができる。(ケルビン氏)

アメリカでは、現在不動産価格を上げるような政策をとっている。
今後上がっていくエリアを見極めるのが重要。
日本でも、リーマンショックの際には、商業地は非常に下がったが、住宅地はそれほどではなかった。
ニュースなどでは、悪いところしか報道しない。
新興国不動産に比べて、米国の不動産は詐欺などのリスクは非常に低く、安全だと考えている。(瀧本社長)

―借り手に対していくらの金利で貸しているのか。
借り手に対しては大体年利12%で貸している。
さらに、不動産開発の成功時には売却益の一部を得ており、それも含めると現在提供している案件の全体の利益は20%ほどになる。
そのため、投資家から年利10%で資金を集めても十分な利益が出る。

―maneoマーケットに対してはどの程度業務委託料を支払っているのか
貸付金額に対して年間1%の委託料を支払っている。

―現在の経営状況は
まだ2ヶ月目なので赤字だが、一年以内に黒字化する計画で進んでいる

―顧客資産の分別管理は
maneoと同様、会社の運営資金と顧客の資金は銀行口座を分けて管理している。

―貸出金額の目標は
会社として継続していくためには、年間20億円程度は必要。いずれは50億円を目指したい。

―財務諸表の公開予定は
来年くらいには公開したい。

―株式公開の予定は
現在のところ予定はない。

―今後の展望は
今後、機関投資家に対してもサービスを提供したい。
そうすれば、もっと大きめの案件に対しても投資できる。(ケルビン氏)

今後クラウドファンディング営業者が増えていくと思うので、maneoとしては、ファンドオブファンズのような形式にしていこうかと思っている。
いろんなネット証券などと提携していく。
そのためには、投資先のバラエティが必要となる。
maneo・ガイアファンディング・LCレンディングなどを組み合わせて投資できるようにする。(瀧本社長)

―最後に、投資家にアピールしたい点は
ガイアファンディングは、アメリカで長い経験を持ち、リーマンショックでも実績を出した不動産開発者に対してしか貸付しない。
また、よいエリアの不動産案件にしか投資しない。
安心して投資していただきたい。


■動画紹介
ガイアファンディングに関する以下の動画が公開されています。
よろしければ合わせてご覧ください。

真鍋さん、ケルビンさん自己紹介他
https://youtu.be/ofUaWDllMOc

案件他
https://youtu.be/b5Eyp3YuFPk

案件例 https://www.youtube.com/watch?v=GSBxR4BmaZc
現在の相場と安全性 https://www.youtube.com/watch?v=xLR4s4pqnxM
この案件の特徴など https://www.youtube.com/watch?v=9KNvveTo8hs



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(2015/03/10)
中田健介

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中田健介(けにごろう)

Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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