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ラッキーバンクにインタビューしました

今回はラッキーバンク・インベストメントの田中社長にインタビューさせていただきました。

20150624ラッキーバンク写真

―ラッキーバンク・インベストメント㈱設立の経緯は
私は船井財産コンサルタンツ(現青山財産ネットワークス)に所属していた。
青山財産ネットワークスは資産家向けに資産の組み替えや相続税対策などのコンサルティングを手掛ける企業で、私はそこで資産構成、税務、不動産業務などを学んだ。
その知識の中で、金融商品の一つとして2年ほど前にソーシャルレンディングを知った。
現状、中小の不動産事業者の多くは、担保不動産価格の6割から7割程度の金額を銀行から借りているが、残りを調達するのが非常に難しい。
自己資金があればよいが、ない場合も多い。また、ノンバンクで借りるのも最近は難しくなりつつある。
そういった資金ニーズが多いのを知り、ソーシャルレンディングの仕組みが中小企業の不動産事業をもっと活発化できるのではないかと考え、ラッキーバンク・インベストメント㈱を立ち上げた。
サービス開始に際してはけにごろうさんのブログなども拝見させていただいた。

―会社の主な出資者は
出資者は個人の資産家で、法人からの出資はない。

―社長を交代したのはなぜか
健康上の理由によるもの。

―現在社員数は何名か
社員6名で、借り手や物件の審査、投資家登録などの業務を行っている。

―不動産に特化したのはなぜか
先行各社を研究した結果、不動産に特化することでより安全性と質の高い商品ができるのではないかと考えた。
大災害のような事態が起こらない限り、日本の不動産の資産価値が失われることは少ないと考えている。
また、青山財産ネットワークスの顧客に不動産を保有している方が多かったこともある。

―第二種金融商品取引業・貸金業の免許を得る上でどういった苦労があったか
青山財産ネットワークスでも不動産証券化を手掛けるため第二種などを取得しており、その際のノウハウが生きた。
免許を取得する上では人的構成、投資家保護、コンプライアンスがポイントとなる。
人事構成については、現副社長奥山は信託銀行出身で不動産ファンド経験を持っている。
また、投資家保護については当局としても特に厳しく監督している。もちろん投資である以上リスクがゼロということはないが、ヘッジを効かせた商品設計により投資家の資産を保護することを最優先としている。
コンプライアンス、セキュリティーも重要視している。
当局にもそういった取り組みを理解してもらえたと思っている。

―現在の投資家数は
750名ほどで、そのうちアクティブな投資家は6割~7割ほど。
大事な個人の資産を当社を信用して預けていただいていることを考えると、高い利回りを出したり、貸出金額を伸ばすといったことよりも投資家保護が重要だと考えている。
すべての資金を一つの案件に投じるのは避け、なるべく複数の案件に分散することをお勧めする。
また、当社だけでなく各社に分散したほうがより安全と言える。

―借り手となるのはどのような企業か
住宅のリノベーション業者や不動産管理業、戸建て開発などの不動産事業者が多い。
現在28号案件まで出しているが、借り手企業の数は10~15社ほど。
借り手企業同士の紹介が多く、規模は様々である。

―担保となる不動産はどのようなものか
オフィス、住宅の両方を手掛けている。

―資金の用途は? 購入した不動産を転売するのか、賃料収入を得るのか
中古物件を購入し、リノベーションして売却する企業が多い。長期保有して賃料収入を得る計画はこれまであまりなかった。
不動産価格が高騰しており、売り手が有利だということもある。
長期保有だと、第二抵当(セカンド・モーゲージ)が基本になるが、セカンド・モーゲージだと抵当のリスクも伴う可能性があるため、当社ではできるかぎり一番抵当を重視している。もちろん、対象担保物件の担保余力が充分にある際などは、セカンド・モーゲージも前向きに検討している。
ラッキーバンクの借り手は短期の借り入れが多い。
銀行は、手間の割に利益が少ないため短期の融資には応じたがらない。また、銀行の審査には何ヶ月もかかることもあり、資金ニーズに柔軟に応えられない。

―借り手が不動産を計画通り転売できない場合はどうなるのか
担保不動産を当社で売却して返済に充てることになる。
そうなった場合でもきちんと返済できるよう、必ず担保不動産や周辺の現地調査は行う。
遠方などの事業や担保物件であっても足を運んでいる。
また、不動産鑑定システムまたは不動産鑑定士による実勢価格の調査を行う。
さらに不動産売却になった場合どのようなルートで現金化するのかも考える。

―他社の不動産担保ローンと比較して利回りが高いが、その理由は
買取再販や金融機関借換を目的とした短期の借り入れなので、利回りがある程度高い場合も借り手にとって負担は少ない様子。
また、現在は投資家を増やすために当社の営業者利益を1~5%と低めに設定している。ある意味ではサービス期間ともいえる。

―借り手の金利はどの程度か
約8~15%程度。金利は担保不動産の価値と事業性により判断している。

―いまは手数料をあまりとっていないとのことだが、今後はどうなるのか
いずれは営業者利益の平均5%程度を目指す。
そうなった場合、10%といった高い利回りの案件は少なくなっていくだろう。
ただ、余裕のある案件や節目の案件ではよい条件のものも出していきたい。

―案件を複数化(ファンド化)したのはなぜか
複数化したのは当局からの指導によるもの。
透明性の観点からは、借り手や不動産物件などの具体性もできれば公開したいが、指導によりできかねる。

―現在の経営状況は
サービス開始段階にあたり赤字月もあるが、今期で通期での黒字化を目指す。
増資して資本金は9000万円と余力があるので、特に経営が苦しいということはない。

―顧客資産の分別管理はどのように行っているのか
借り手、ラッキーバンク自身、投資家の資産は銀行口座別に分けて管理している。
また匿名組合が成立して初めて投資家の口座から貸付金管理口座へ入金する仕組みとしている。

―ラッキーバンクのシステムは大変わかりやすく、またレスポンスもよく優れていると個人的に感じているが、どういった点を重視して作ったのか
システムでは、見やすさとユーザーエクスペリエンス、セキュリティーなどを重視した。


―貸出金額の目標は
年内20億円、100案件を目指す。
それで通期黒字化は達成の予定。

―財務諸表の公開・外部の監査を受ける予定はあるか
財務諸表は今期分から公開を検討している。
時期は来年の4月末頃を予定として検討している。
内部監査は実施しているが、外部の監査は今後受けることを検討し、予定している。

―セミナーの開催予定は
投資家からそういった要望もいただいており、いずれ実施したい。

―株式型クラウドファンディングへの参入は
現状では考えていない。

―海外の不動産への投資は
検討しており、いずれは実施するかも知れない。

―株式公開の予定は
出資者へ報いる意味でいずれはしたいが、特に資本金の面で不足している訳ではないので今のところ考えていない。

―最後に、投資家にアピールしたい点は
当社は案件の質で勝負したいと考えている。
案件の透明性を何より重視しており、担保調査報告書などをWEB上で公開したのは当社が初だと自負している。
投資家の皆様に内容をイメージしやすいように提示することで信頼を得られると考えている。
わからない点があればいつでも質問していただきたい。
利回りの高さも当社の魅力だとは思うが、他社も利回りを高くしようと思えばできるはず。
リーディングカンパニーをはじめとする先行他社が切り開いたこのビジネスをさらに広げていきたい。

(インタビュー日時:2015年6月24日)


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(2015/03/10)
中田健介

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中田健介(けにごろう)

Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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