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フィリピン不動産投資物件比較

今回購入の候補としたフィリピン不動産(コンドミニアム)物件は以下の通りです。

①JAZZ RESIDENCES (A棟)814 (家具付き)
②JAZZ RESIDENCES (D棟)1947(家具付き)(支払一括)
③The Rise Makati Unit 17G , North Wing)(家具付き)(支払一括)
④The Rise Makati Unit 17G , North Wing)(家具付き)(支払分割)
⑤Beacon 4223/4224(家具付き)

①と②は、同じコンドミニアムですが、部屋が異なります。
①(A棟)は2014/1に完成済みですが、②(D棟)は2014/12に完成予定です。

③と④は同じ物件ですが、支払のパターンが異なります。

各物件をの購入費用や賃貸とした場合の収支について比較したのが以下の表です。
※表内の金額はすべて円((1peso=2.3円で計算)です。

物件比較

・「購入時費用」の「ディスカウント(一括支払い時)」は、現金一括で支払った場合の割引金額です。
②の物件では割引率10%・③の物件では12%です。

「完成時期までの機会損失」は、完成時期が何年か後の物件を評価するために追加した項目です。
完成済み物件であればすぐに家賃収入が得られるのでよいのですが、③④のように完成時期が4年後だと、家賃収入が得られるのが遅くなるので、その分を割り引いて評価しなくてはなりません。

この機会損失は、
 購入時の支払金額 × 完成までの年数 × 年率5%
で計算しました。
年率5%というのは、購入時の支払金額を仮にソーシャルレンディングなどで運用していれば得られたはずの利益率です。

・「想定家賃収入(年間)」は、MSJ社の資料に記載されていた金額です。

「実質利回り」を比較すると、③・④のThe Rise Makati Unit 17G , North Wingが最も高くなりました。


次に支払方法について検討します。
The Rise Makatiの支払パターンは以下の通りです。

・全額一括支払 (上記③)
 ⇒ディスカウント12%

・5年に渡り5分割支払
 ⇒ディスカウント4%
・20% 3分割支払い後、30% 36分割支払、50%一括支払
 ⇒ディスカウント3%
・10% 一括支払後、40% 48分割支払、50%一括支払
・20% 一括支払後、20% 48分割支払、60%一括支払 (上記④)
⇒ディスカウントなし


③の全額一括支払だと12%と最も大きなディスカウントが受けられます。
一方、一番支払いの遅い④のパターンだと、購入時に20%支払い、その後20%分を月々少しずつ支払い、完成時に残りの60%を支払うことになり、ディスカウントはありません。

③と④のどちらが得かというと、機会損失を考慮すると④の方が若干得なようです。
また、分割支払だと為替リスクを分散させる効果もあります。


以上を考慮し、今回は④The Rise Makati Unit 17G , North Wing)(家具付き)(支払分割)を購入しました。







(重要)
2015年9月27日追記
記事内のMSJ社(現在の社名はWRIG)と私との間に現時点では契約はありません。
不動産購入のサポート業務については他社に依頼しています。

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Author:中田健介(けにごろう)
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■著書
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■ソーシャルレンディングについて
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