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マニラ不動産視察レポート(1)

株式会社MSJさんにアレンジしていただき、2014/6/28(土)~30(月)にかけてフィリピン・マニラへ不動産視察に行ってきました。
以下、その様子をレポートします。

■日程:
2014/6/28(土)~30(月)
(2泊3日)

■視察の形式:
往復の飛行機・ホテルは自分で手配しました。(HISで80000円程度でした)
現地では、WRIG INC(MSJ社のフィリピン現地法人)社の、不動産ガイド・通訳・運転手の3名(いずれもフィリピン人)に案内していただきました。
事前に見学したい物件を伝え、スケジュールを決めてもらっていたのですが、実際には途中でこちらの要望でスケジュールを変更したり、普通に観光にまで付き合ったいただいたりしました。
わがままを言ったにも関わらず柔軟に対応していただきました。

なお、現地視察の費用は1.5日で9000ペソ(約20000円)でした。
ただし、昼食代・夕食代・観光地の入場料なども含まれているので、大変お得な印象です。
むしろ、普通にマニラの市内観光をガイド・運転手付きでするよりも安かったかも知れません。

■レポート
<6月28日(土)>
14:00 マニラ空港着
空港に迎えに来ていただいた通訳・不動産ガイド・運転手と合流
マニラ中心地であるマカティまで車で30分程度だった。
マカティは新しい高層ビルが立ち並び、街並みもきれいで、新宿や丸の内のような印象だが、少しでもエリア外へ出ると掘立小屋が立ち並んでいたりする。
マカティはきれいな身なりの人が多い一方で、エリア外には浮浪者や子供の物乞いもいる。
貧富の格差が非常に大きいという印象を持った。
また、途中車で通ったが、マカティのすぐ隣には、1階または2階建てのヴィラ(邸宅)が立ち並ぶ高級住宅地があった。
日本で言うと軽井沢の別荘地のようなイメージ。
ボクシングのチャンピオンや大企業のオーナーなど、本当の富裕層は高層コンドミニアムではなくこうしたヴィラに住むとのこと。
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15:00 Beacon(リセール物件)(マカティ)を視察
事前に読んだ資料だと、21㎡の部屋を販売中のように見えたが、実際は2部屋がつながっており、実質42㎡の部屋が1つであった。
当然予算オーバーのため、購入は不可。
建物のクオリティは悪くはないが、壁や床のつくりがやや安っぽく、ところどころはがれていたりした。
30年は持たないだろうという印象。
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16:00 WRIGオフィス(マカティ)へ移動
パスポートの入国記録のページをコピーしたいとのことだった。
オフィスはグリーンベルトというマカティの大きなショッピングモールのすぐ近くにある大きくてきれいなオフィスビルの1室。
普段30名程度が働いているとのこと。

17:00 RISE 開発予定地およびモデルルームを視察(マカティ)
RISE完成は2018年とのことで、開発予定地はまだ更地であった。
マカティ中心地に近く、立地は良好と感じた。
最寄り駅までは徒歩で20分程度とのことだったが、マニラでは電車よりも車やバス(ジプニー)で移動することが多いため、駅までの距離はあまり問題にならないとのこと。
モデルルームを見たところ、物件のクオリティは非常に高いと感じた。
壁や床の材質も高級感があり、日本の高級マンションと比較しても遜色ないように思えた。
またプール・応接スペース・ショッピングモールなど、アメニティスペースも非常に充実している。

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18:00 JAZZ(リセール)(マカティ)を視察
最初に1Fのショッピングモールを見た。
スーパーやレストラン・家電など一通りの店は揃っており、外出する必要はないほど。
完成済みのA棟のリセール物件を見に行く。エントランスでオーナーと会う。
30代くらいのフィリピン人で、普通のビジネスマンとのこと。
完成後未入居と事前に聞いていたが、実際には完成後から現在まで半年ほどオーナー自身が住んでいたとのこと。
自分で住むために購入し家具も揃えたが、その後職場が遠くなってしまったので引っ越したいので手放したいということだった。
部屋の中は確かにエアコン・冷蔵庫・ベッド・ソファ・テレビなど一通りの家具が揃っていた。
部屋の内装はきれいで特に問題はないが、先ほど見たRISEに比べると若干落ちる印象。
また、なぜかたまたまエレベータが全部故障?しており、階段で8Fまで登ることに。
通訳を通じてオーナーと価格交渉を試みたところ、290万ペソを280万ペソまで下げてくれた。
しかし、それでも現金一括で10%のディスカウントが受けられるD棟プレビルドの物件と比較するとやや割高であり、購入を断念。
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19:00 夕食
フィリピン料理を食べたいと希望したら、マカティのグリーンベルトの中のフィリピン料理店に連れて行ってくれた。
3人で5皿ほど注文し、ドリンクも含めて2500ペソほどだった。
料理は大変おいしかった。
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21:00 宿泊ホテル着(エルミタ地区)
視察の結果を踏まえ、購入物件・部屋・支払方法を検討
もともとJAZZのD棟の物件を最有力に考えていたが、今日見た物件のクオリティを考慮し、RISEの購入を決定。
MSJの資料によると、JAZZとRISEの物件価格・想定賃料が以下の通りであった。
物件物件価格想定賃料(年間)
JAZZ RESIDENCES (D棟)1947¥6,489,450¥554,760
The Rise Makati  Unit 17G,North Wing¥5,796,000¥791,041

立地や広さ・物件価格はほとんど変わらないのに、Riseの想定賃料見積もりのほうがかなり高いことに疑問を抱いていたが、実際の物件を見て納得した。この物件のクオリティであれば確かにJAZZよりも高い賃料を得られると感じた。
ただし、Riseの完成予定は2018年で、4年後なのが一番のネックである。
現金一括で支払えば12%のディスカウントとなるが、為替リスクや機会損失などを考慮し、支払い方法は分割とした。(申込時に20%・以降月々分割で20%分を支払・完成時に残り60%)
資金をソーシャルレンディングで運用すれば年利5%としても4年間で20%以上の利益が得られるので、そちらの方が有利と判断。
ただし、他の物件を同時に購入するかどうかについてはまだ決定できず。
RIZEを2部屋買うことも可能ではある。
そうすれば大きな利益の得られるチャンスであるが、万一失敗した時のリスクも大きい。

(2日目に続く)






(重要)
2015年9月27日追記
記事内のMSJ社(現在の社名はWRIG)と私との間に現時点では契約はありません。
不動産購入のサポート業務については他社に依頼しています。

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■著書
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■ソーシャルレンディングについて
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