フィリピン不動産取扱業者「FORELAND REALIY」から話をうかがいました
- 2014/08/23
- 05:00
引き続きフィリピン不動産取扱業者について調べています。
今回は「FORELAND REALTY」の担当者から話を聞きました。
日比谷の帝国ホテルの中にオフィスがあり、そこにうかがいました。
↓
FORELAND REALTY
■内容
＜サービス内容について＞
・手数料は、購入物件価格の3％相当額（1000万円以内の物件の場合、一律30万円）
・サービス範囲は基本的に物件の引き渡しまで。
管理は手掛けていない。
ただし、ディベロッパへの管理委託の際のサポートはする。（手数料は別途）
・銀行口座の開設はサポートしていない。
PNBの口座を日本で開設しても同じ。
・ローンを組む人はほとんどいない。
現地で借りると５．５％～６％程度。また、ビザが必要。
PNBは６．２％で、最長10年借りられる。ビザは不要。
・現地で物件視察にも要望に応じて同行する。
有料（15000円）。
・ディベロッパとの売買契約時には当社も同席し、通訳する。
最近はディベロッパに日本人スタッフがいる場合もある。
・売買契約を現地に行かず国内で行うこともできる。
その場合、大使館の認証などが必要になる。
手続きは代行するが、実費が別途必要となる（10万円程度）
＜実績について＞
・元々マレーシア・シンガポール不動産投資を手掛けていた。（マレーシア投資ではNo.1）
フィリピンについては今年の1月から手掛けている。
販売件数は100件程度。（シンガポールにも拠点があり、そちらでの販売件数と合わせての数）
・当社の強みは、希少価値の高い物件を紹介できること。
＜ホテル投資について＞
・フィリピンでホテルの取り扱いはほとんどない。
3000万円以上のものしかない。
完成まで3年で、高い利回り（１２～１３％）が得られるまでにはさらに3年かかる。
・マレーシアならホテルの取り扱いはある。
1000万円・30㎡程度。
利回りは５％を3年間保証する。
・ホテル投資は、区分所有を登記できる。
・家具の購入費用は別途必要となる。
・コンドミニアムと同様、いつでも売却はできる。
・保有期間の制限はない。
・万一ホテルの倒産時には、ホテル自体が他の運営会社に買収されれば、そのまま運営される。
そうならない場合は、物件を売却するしかない。
＜税金について＞
・フィリピンの不動産収入の税制についてはあまり明確ではない。
人により言うことが異なる。申告していない人もいる。
・管理会社経由で現地の税理士に依頼するのがよい。
・税率は２５％。
経費は認められるはずだが、何が経費となるかはよくわからない。
・日本でも確定申告が必要。
申告すれば現地で支払った分は還付される。
いくら還付されるかは、年収などにより異なる。
税理士に依頼すると費用がかかるので、個人で申告すればよい。
＜コンドミニアム投資について＞
・購入後の管理はディベロッパに委託すればよい。
家賃収入の１０％程度の委託料がかかる。
・ターゲットは、ローカル向けの物件がよい。安いので複数購入できる。
7万～10万ペソ/㎡程度のもの。
フィリピン人は、２０㎡に2人で住むこともあるので、比較的高い家賃が見込める。
・新興国では一般的にインカムゲインを取るのは難しいが、現在のフィリピンでは取れる。
・空室率は、中心部の方が低く、５％程度。
ちなみにオフィス需要は非常に高く、空室率は１％程度。
・今後はローカル向けの需要が高まる。
・ローカル向けの物件の場合、内装・家具は必ずしも付けなくてもよい。
（選択できる）
・現金一括で支払えば、最大１５％程度ディスカウントできる。
・建物のクオリティは日本よりも低いが、現地の人は気にしない。
建物の耐用年数は25年くらいではないか。
早めに売却する方がよい。
・当社ではプレビルドのみ扱っている。
・収支のシミュレートについては、収益率を一律物件価格の１０％としている。
また、インフレ率は３％と想定している。
その場合、実質利回りは７％前後となる。
・ディベロッパのAYALAは有名で、どこの業者でも扱っている。
AYALAは自社で建設しているのではなく、実際に建設しているのはDMCIなどの業者。
そのため、DMCI自身が販売している物件と品質は変わらない。
■感想
・オフィスは帝国ホテルタワーの中にあり、大変立派でした。
・サービス範囲としては基本的に売買契約までで、その後の管理については対象外とのことで、やや不安が残ります。
・これまでマレーシア・シンガポール不動産での販売実績があるとのことで、実績については信頼できそうです。
・やはりホテルの取り扱いはほとんどないようです。
・コンドミニアムの管理について、最初はできれば日本の会社に委託したいと考えています。
それで要領がつかめれば、2件目以降は現地のディベロッパに委託するのも一つだと思います。
・建物の耐用年数について、他社では50年とのことでしたが、ここでは25年程度と見積もっています。
いずれが実態に近いかわかりませんが、まずは悲観的な数値を想定しておいた方がよさそうです。
・これで、MSJ・エイブル・PILIP・FORELANDと4社の業者から話を聞きました。
いずれも明らかに怪しいということはなく、それなりに信用できそうではありました。
ただ、サービス内容についてはいろいろと違いがあることがわかりましたので、次回比較検討したいと思います。
今回は「FORELAND REALTY」の担当者から話を聞きました。
日比谷の帝国ホテルの中にオフィスがあり、そこにうかがいました。
↓
FORELAND REALTY
■内容
＜サービス内容について＞
・手数料は、購入物件価格の3％相当額（1000万円以内の物件の場合、一律30万円）
・サービス範囲は基本的に物件の引き渡しまで。
管理は手掛けていない。
ただし、ディベロッパへの管理委託の際のサポートはする。（手数料は別途）
・銀行口座の開設はサポートしていない。
PNBの口座を日本で開設しても同じ。
・ローンを組む人はほとんどいない。
現地で借りると５．５％～６％程度。また、ビザが必要。
PNBは６．２％で、最長10年借りられる。ビザは不要。
・現地で物件視察にも要望に応じて同行する。
有料（15000円）。
・ディベロッパとの売買契約時には当社も同席し、通訳する。
最近はディベロッパに日本人スタッフがいる場合もある。
・売買契約を現地に行かず国内で行うこともできる。
その場合、大使館の認証などが必要になる。
手続きは代行するが、実費が別途必要となる（10万円程度）
＜実績について＞
・元々マレーシア・シンガポール不動産投資を手掛けていた。（マレーシア投資ではNo.1）
フィリピンについては今年の1月から手掛けている。
販売件数は100件程度。（シンガポールにも拠点があり、そちらでの販売件数と合わせての数）
・当社の強みは、希少価値の高い物件を紹介できること。
＜ホテル投資について＞
・フィリピンでホテルの取り扱いはほとんどない。
3000万円以上のものしかない。
完成まで3年で、高い利回り（１２～１３％）が得られるまでにはさらに3年かかる。
・マレーシアならホテルの取り扱いはある。
1000万円・30㎡程度。
利回りは５％を3年間保証する。
・ホテル投資は、区分所有を登記できる。
・家具の購入費用は別途必要となる。
・コンドミニアムと同様、いつでも売却はできる。
・保有期間の制限はない。
・万一ホテルの倒産時には、ホテル自体が他の運営会社に買収されれば、そのまま運営される。
そうならない場合は、物件を売却するしかない。
＜税金について＞
・フィリピンの不動産収入の税制についてはあまり明確ではない。
人により言うことが異なる。申告していない人もいる。
・管理会社経由で現地の税理士に依頼するのがよい。
・税率は２５％。
経費は認められるはずだが、何が経費となるかはよくわからない。
・日本でも確定申告が必要。
申告すれば現地で支払った分は還付される。
いくら還付されるかは、年収などにより異なる。
税理士に依頼すると費用がかかるので、個人で申告すればよい。
＜コンドミニアム投資について＞
・購入後の管理はディベロッパに委託すればよい。
家賃収入の１０％程度の委託料がかかる。
・ターゲットは、ローカル向けの物件がよい。安いので複数購入できる。
7万～10万ペソ/㎡程度のもの。
フィリピン人は、２０㎡に2人で住むこともあるので、比較的高い家賃が見込める。
・新興国では一般的にインカムゲインを取るのは難しいが、現在のフィリピンでは取れる。
・空室率は、中心部の方が低く、５％程度。
ちなみにオフィス需要は非常に高く、空室率は１％程度。
・今後はローカル向けの需要が高まる。
・ローカル向けの物件の場合、内装・家具は必ずしも付けなくてもよい。
（選択できる）
・現金一括で支払えば、最大１５％程度ディスカウントできる。
・建物のクオリティは日本よりも低いが、現地の人は気にしない。
建物の耐用年数は25年くらいではないか。
早めに売却する方がよい。
・当社ではプレビルドのみ扱っている。
・収支のシミュレートについては、収益率を一律物件価格の１０％としている。
また、インフレ率は３％と想定している。
その場合、実質利回りは７％前後となる。
・ディベロッパのAYALAは有名で、どこの業者でも扱っている。
AYALAは自社で建設しているのではなく、実際に建設しているのはDMCIなどの業者。
そのため、DMCI自身が販売している物件と品質は変わらない。
■感想
・オフィスは帝国ホテルタワーの中にあり、大変立派でした。
・サービス範囲としては基本的に売買契約までで、その後の管理については対象外とのことで、やや不安が残ります。
・これまでマレーシア・シンガポール不動産での販売実績があるとのことで、実績については信頼できそうです。
・やはりホテルの取り扱いはほとんどないようです。
・コンドミニアムの管理について、最初はできれば日本の会社に委託したいと考えています。
それで要領がつかめれば、2件目以降は現地のディベロッパに委託するのも一つだと思います。
・建物の耐用年数について、他社では50年とのことでしたが、ここでは25年程度と見積もっています。
いずれが実態に近いかわかりませんが、まずは悲観的な数値を想定しておいた方がよさそうです。
・これで、MSJ・エイブル・PILIP・FORELANDと4社の業者から話を聞きました。
いずれも明らかに怪しいということはなく、それなりに信用できそうではありました。
ただ、サービス内容についてはいろいろと違いがあることがわかりましたので、次回比較検討したいと思います。
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（重要）
2015年9月27日追記
記事内のMSJ社（現在の社名はWRIG）と私との間に現時点では契約はありません。
不動産購入のサポート業務については他社に依頼しています。
2015年9月27日追記
記事内のMSJ社（現在の社名はWRIG）と私との間に現時点では契約はありません。
不動産購入のサポート業務については他社に依頼しています。
