フィリピン不動産取扱業者「PILIP」から話をうかがいました
- 2014/08/20
- 05:00
引き続きフィリピン不動産取扱業者について調べています。
今回は「PILIP株式会社」の担当者から話を聞きました。
担当者はマニラにいるため、またメールとSKYPEでのやりとりでした。
↓
PILIP株式会社
■内容
＜サービス内容について＞
・現在マニラに拠点があり、スタッフは20名程度
日本には現在拠点がないが、赤坂、麹町へ拠点を作ることを検討している。
・当社は、販売よりも、管理・内装をメインに行っている。
・販売会社は物件の稼働率を高めに言う。
将来の値上がりについても楽観的な見通しを提示し、石ころをダイヤモンドと言って買わせることが多い。
・当社は、販売もしているが、選定をサポートする。
ダイヤモンドとわかっているものを販売する。
・プレビルドよりも、完成した物件を中心に扱っている。
稼働率も実際のデータに基づく数字を出している。
・ディベロッパによる数字の違いはそれほどない。
・賃貸物件の入居者はオンラインで探している。
日本人・現地の人とも対象としている。
・不動産収益にかかる税金は、経費等を引いて、残りの金額に対して15％程度
フィリピンで支払う。
税金申告の手続きも代行する。
・ローンの貸出審査は厳しいため、考えない方がよい。
当社では全員現金で購入している。
・当社の販売手数料は、
新築：物件価格の1%
中古：物件価格の3%
ただし、内装費は別途かかる。
・借り上げ（サブリース）もやっている。
委託料は、家賃の10%程度。
入居者が入らなくても保証する。
・当社の扱う物件の築年数は2年～15年が中心
・建物の耐用年数は、50年～100年のものもある。
古いから価格が下がるということはない。
＜実績について＞
・サービス開始してから2年間で60件程度を扱った。
80%が投資用
・物件の価格帯は400万円～1億円程度
・一般的なマニラでの賃貸物件の表面利回りは8％弱だが、当社で扱っている物件は10%を越える。
管理・内装費・税金を引いた実質利回りは５％～７％程度。
この利回りが得られる物件は、新築では皆無。中古のみ。
＜ホテル投資について＞
・ホテル投資は、かつて扱っていたが今は扱っていない。
リスクが高く、お勧めしない
・ホテルの管理会社が、きちんと管理してくれるかがわからない。
日本人が求めるような管理はしてくれず、想定よりも稼働率が低いことが多い。
有名なホテルでも、想定の1/3くらいだった。
・ホテルに投資して、期待通りの収益が得られているケースはない。
・ホテルの収益は、部屋ごとに計算するケースと、全体を平米数で均等に割るケースがある。
ただし、ホテルの収益は非公開・ブラックボックスなのでわからない。
・そのケースは、ホテルチェーンなどではなく、現地のホテルだった。
■感想
・これまで話を聞いた2社（MSJ・エイブル）は、新築もしくはプレビルドの販売が中心でしたが、今回のPILIP株式会社は、完成済み・中古物件の取り扱いが中心です。
また販売よりも管理・内装に力を入れているとのことで、これまでの2社とはだいぶ毛色が異なる印象です。
・新築・プレビルドへの投資に対してかなり懐疑的で、確実な収益が見込める中古の投資を強く勧めていました。
確かに完成済みで家賃収入の実績がある物件であれば安心はできますが、どちらがよいか難しいところですね。
・販売手数料は新築１％・中古３％とのことです。新築１％は他社よりも安いようですが、中古物件の取り扱いがメインとのことなので、実質変わらないかもしれません。
・家賃の１０％で借り上げ（サブリース）ができるとのこと。
MSJのように２０％のコストは高すぎるように思いますが、１０％程度であれば付けてもよいかもしれません。
・建物の耐用年数について、50年～100年というのはいくらなんでも非現実的な気がします。
日本のマンションでも、築50年というのはほとんどないでしょう。
その前に建て替えが必要になると思います。
今回は「PILIP株式会社」の担当者から話を聞きました。
担当者はマニラにいるため、またメールとSKYPEでのやりとりでした。
↓
PILIP株式会社
■内容
＜サービス内容について＞
・現在マニラに拠点があり、スタッフは20名程度
日本には現在拠点がないが、赤坂、麹町へ拠点を作ることを検討している。
・当社は、販売よりも、管理・内装をメインに行っている。
・販売会社は物件の稼働率を高めに言う。
将来の値上がりについても楽観的な見通しを提示し、石ころをダイヤモンドと言って買わせることが多い。
・当社は、販売もしているが、選定をサポートする。
ダイヤモンドとわかっているものを販売する。
・プレビルドよりも、完成した物件を中心に扱っている。
稼働率も実際のデータに基づく数字を出している。
・ディベロッパによる数字の違いはそれほどない。
・賃貸物件の入居者はオンラインで探している。
日本人・現地の人とも対象としている。
・不動産収益にかかる税金は、経費等を引いて、残りの金額に対して15％程度
フィリピンで支払う。
税金申告の手続きも代行する。
・ローンの貸出審査は厳しいため、考えない方がよい。
当社では全員現金で購入している。
・当社の販売手数料は、
新築：物件価格の1%
中古：物件価格の3%
ただし、内装費は別途かかる。
・借り上げ（サブリース）もやっている。
委託料は、家賃の10%程度。
入居者が入らなくても保証する。
・当社の扱う物件の築年数は2年～15年が中心
・建物の耐用年数は、50年～100年のものもある。
古いから価格が下がるということはない。
＜実績について＞
・サービス開始してから2年間で60件程度を扱った。
80%が投資用
・物件の価格帯は400万円～1億円程度
・一般的なマニラでの賃貸物件の表面利回りは8％弱だが、当社で扱っている物件は10%を越える。
管理・内装費・税金を引いた実質利回りは５％～７％程度。
この利回りが得られる物件は、新築では皆無。中古のみ。
＜ホテル投資について＞
・ホテル投資は、かつて扱っていたが今は扱っていない。
リスクが高く、お勧めしない
・ホテルの管理会社が、きちんと管理してくれるかがわからない。
日本人が求めるような管理はしてくれず、想定よりも稼働率が低いことが多い。
有名なホテルでも、想定の1/3くらいだった。
・ホテルに投資して、期待通りの収益が得られているケースはない。
・ホテルの収益は、部屋ごとに計算するケースと、全体を平米数で均等に割るケースがある。
ただし、ホテルの収益は非公開・ブラックボックスなのでわからない。
・そのケースは、ホテルチェーンなどではなく、現地のホテルだった。
■感想
・これまで話を聞いた2社（MSJ・エイブル）は、新築もしくはプレビルドの販売が中心でしたが、今回のPILIP株式会社は、完成済み・中古物件の取り扱いが中心です。
また販売よりも管理・内装に力を入れているとのことで、これまでの2社とはだいぶ毛色が異なる印象です。
・新築・プレビルドへの投資に対してかなり懐疑的で、確実な収益が見込める中古の投資を強く勧めていました。
確かに完成済みで家賃収入の実績がある物件であれば安心はできますが、どちらがよいか難しいところですね。
・販売手数料は新築１％・中古３％とのことです。新築１％は他社よりも安いようですが、中古物件の取り扱いがメインとのことなので、実質変わらないかもしれません。
・家賃の１０％で借り上げ（サブリース）ができるとのこと。
MSJのように２０％のコストは高すぎるように思いますが、１０％程度であれば付けてもよいかもしれません。
・建物の耐用年数について、50年～100年というのはいくらなんでも非現実的な気がします。
日本のマンションでも、築50年というのはほとんどないでしょう。
その前に建て替えが必要になると思います。
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（重要）
2015年9月27日追記
記事内のMSJ社（現在の社名はWRIG）と私との間に現時点では契約はありません。
不動産購入のサポート業務については他社に依頼しています。
2015年9月27日追記
記事内のMSJ社（現在の社名はWRIG）と私との間に現時点では契約はありません。
不動産購入のサポート業務については他社に依頼しています。
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