フィリピン不動産取扱業者「エイブルマニラ」から話をうかがいました

フィリピン不動産取扱業者である「エイブルマニラ」の担当者からメールとSKYPEでお話をうかがいました。
（担当者はマニラに常駐しているとのこと）
SKYPEを使えば海外とも無料で通話できるのでありがたいですね。
↓
エイブルマニラ

■内容
＜サービス内容について＞
・日本国内には、名古屋に拠点がある。（リード住宅センター）
　東京には拠点はない。
・投資用物件の販売、契約サポートだけでなく、賃貸募集や管理もやっている。
　借り手は日本人の駐在員を対象としており、現地の人向けの募集は行っていない。
・フィリピンは税金が高い。
　日本で税金の申告をする人が多い
　税金についてはサポートしていない。
・ローン申込についてもサポートする。
　ただし、フィリピンでローンを組むと金利は高い。
　１～２年で７％程度。期間が長くなればもっと高くなる。
　なるべくなら現金で買った方がよい。
・ビザ（SRRV）があると、借入比率は高くできるが、ローン金利は変わらない。
・銀行口座開設もサポートする。
・仲介事務手数料は、物件価格が1000万円以下なら30万円。
　それ以上なら物件価格の3％。

＜実績について＞
・フィリピンで開店したのは2013年8月
・販売実績：12件
　すべてプレビルドの販売なので、まだ完成した物件はない。

＜ホテル投資について＞
・ホテルは、管理費がかからず、家具の購入費が不要。
・ホテルの収益の60％は運営費で、残りの40%が配当となる。
　ホテル全体の配当を各部屋の平米数で割り振る。
　その部屋に客が入るかどうかは関係ない。
　3カ月に1度配当分配される。
・現在扱っている物件はマカティの1件のみ。
　ワンルームタイプが２部屋で、ディベロッパが保有したいといっている。
・現在建築中で2016年完成予定。
・価格は約1200万円。
・広さは38平米。
　29平米の部屋もあったが、もう売れてしまった。
・ディベロッパはAGS　AND　PARTNERS。

＜コンドミニアム投資について＞
・ホテル物件の取り扱いは少ないが、コンドミニアムは多い。
・コンドミニアムについてはほとんどのデベロッパと付き合いがある。
　完成が近付くとほとんど売れてしまう。
　早めに買う方が安く買える。
・予算600万円程度の物件は、マカティに2件あり。
　21-26平米で、ディベロッパはSMDC。
・リトルトーキョーと言われている地域で、単身者や日本レストランが多い。
・マカティから1時間くらいで工場地域があり、そこで働く人も多い。
　マカティには高速道路の入り口がある。
・2016年完成予定
・フィリピンで最大手のディベロッパはAYALA
・一度マニラに来てもらうのが一番よい。
　モデルルーム、現地を案内する。
・耐用年数は日本よりは若干劣るが、30年くらいは問題ないのでは。

■感想
・話を聞いた感じでは、「町の不動産屋」という印象でした。
　エイブルといえば日本にたくさんありますが、それと同じイメージです。
・ローン金利について、MSJの説明では４％程度で借りられるとのことでしたが、エイブルマニラによると７％とのことで、だいぶ差があります。
　とりあえずローンを組むつもりはありませんが、どちらが実態に近いのかは気になります。
・事務手数料は物件価格の３％と、MSJ（５％）よりは安いようです。
　ただし最低価格は30万円と同様なので、600万円程度の物件を買う限りはあまり違いはなさそうです。
・ホテル物件の取り扱いは少ないようです。
　1200万円では予算オーバーなので、もっと安い物件が出るまで待つか、あきらめてコンドミニアムを購入するしかないかもしれません。
・物件を選ぶ前に、まず信頼できる業者を選ぶ方が重要な気がします。
　選ぶ際のポイントは、
　・現地に拠点があるか
　・日本に拠点があるか
　・過去の実績（取扱年数・件数など）
　・サービス・サポートの内容
　・取扱物件の内容
　・知識や経験が豊富か
　・問い合わせなどに対するレスポンスがタイムリーか
　・手数料
　などが考えられます。
　いくつか業者とコンタクトしたあと、上記の観点で比較してみたいと思います。

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