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フィリピン不動産セミナー(株式会社MSJ)レポート

株式会社MSJのフィリピン不動産セミナーに参加しました。
その内容をレポートします。

■主催
 株式会社MSJ
 http://www.s-msj.co.jp/

■費用
 3000円

■内容(印象に残った部分)
<ホテル投資について>
・ホテルは、ディベロッパーよりもホテル運営会社の集客力(旅行代理店などとのつながりがあるか)が重要
 ホテルチェーンが運営するのであればよいが、ディベロッパーやローカルの会社が運営する場合は厳しいのではないか。
・ホテル用コンドミニアム運営で有名なのは、ascott社・オークウッド社など。
・現在MSJではホテル投資は扱っていない。

<コンドミニアム投資について>
・住宅価格の上昇率は年率約6%(直近5年間)。
 GDPの上昇率とほぼ同様で、バブルではない。
・投資対象の地域としては、マニラ中心部であるマカティ・ボニファシオ・オルティガスがよい。
 (日本でいえば丸の内・六本木・新宿あたりに相当)
賃貸物件の利回りは8%~12%
・フィリピンにはいわゆる住宅ローンはない。
・コンドミニアムの賃貸は、単身者のニーズが多い。
 賃貸にするなら、大きな部屋よりも、30~50㎡程度のStudio(ワンルーム)やワンベッドルームがよい。
・プレビルドは、完成まで分割で代金を支払い、完成時にローンを組んで残額を支払うのが一般的。
賃貸にする場合、ディベロッパーに管理部門があるので、そこに依頼してテナントを探してもらうのが一般的。
・フィリピンでは部屋の向きはあまり重要ではない。
 眺望の方が重要。
・コンドミニアムを購入すると不動産登記される。
 ただし所有権ではなく、無期限の利用権のようなもの。
家賃収入に対しては、25%の税金がかかる。
 管理会社から源泉徴収される。
 ただし払った税金は日本で確定申告すれば返ってくる。
・家賃収入を受け取るには現地のペソ建銀行口座が必要。
 現地に行かなくても、フィリピンナショナルバンク(PNB)の東京支店でも開設できる。
・フィリピンコンドミニアムの耐用年数は50年(法律で定められている)
・ディベロッパーとしては、特にAYALA社がお勧め。

<ローンについて>
・フィリピンの借入金利は低く、4%から借りられる。また長期の借り入れも可能。
・ビザ(SRRV)を取得すると融資が有利になる。
 ただしSRRVを取得するには現地に1カ月程度滞在する必要がある。
・ローンが下りるかどうかは物件による。
 大手ディベロッパーの物件ならOK。
・日本の銀行の無担保ローンを利用することもできる。
 利用限度額は1000万円で、金利は6.5%。


<MSJ社について>
・5年前からフィリピン不動産を手掛けている。
 これまでの販売実績は約200件
・現在取り扱っているのはマニラのコンドミニアムのみ。セブ島など他の都市は扱っていない。
マニラに拠点があり、約50人の現地人スタッフがいる。
・MSJでは賃貸物件のサブリース(家賃保証)を行っている。
 サブリースをつけた場合、5年間、家賃の8割を保証する。
 サブリースを付けない場合は、あまり当社に管理を依頼する意味はないので、ディベロッパーに依頼した方がよいかもしれない。
・不動産売買契約締結サポート・ローン申込サポートなども行う。
・現地で実際に物件を見たい場合は、連絡してもらえれば個別にツアーを実施する。
MSJ事務手数料は物件価格の5%(ただし最低30万円)
 (サブリース保証料は別)
・中古物件も扱っている。
 (完成後1年程度の物件が中心)
 

■感想
・家賃収入に対する税金については、別途確認が必要と思います
 (本当に日本で確定申告すれば戻ってくるのか)。
・ローンを組むことで投資効率を高めることができるのは理解できます。
 ただ、ローン手続き、ビザ(SRRV)取得手続きなどは大変そうだし、ローンが下りるか、また家賃収入が実際に得られてローン返済ができるかどうか不安もあります。
 最初の投資としては、少額の物件をローンなしで購入する方がよいと考えています。
 実際に安定した家賃収入が得られるようになり、2件目の物件を購入を考えるようになってからローンを検討したいと思います。 
・現地に行かなくても現地の銀行口座が開設できるという情報は役に立ちそうです。
 いずれにしても物件視察時には現地に行くつもりですが、銀行口座開設を現地で行う場合、必要な書類が不足していると窓口で万一言われてしまうとどうにもなりません。
 国内であれば確実に口座開設ができるので安心です。
 (日本語も通じますし)
・サブリース(家賃保証)については、あまり利用するメリットを感じませんでした。
 空室率が4%程度と低いのであれば、家賃の20%ものコストをかけて家賃保証を付ける必要はないでしょう。
・MSJについては、実績・知識・取扱物件は豊富と感じました。
 また、現地に拠点があり多くのスタッフがいる点も安心できます。
 ただ、物件価格の5%という費用はサービス内容に比べて若干高いようにも思います。
 他社とも比較検討して決めたいと思います。

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■著書
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