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海外不動産投資のリスク

引き続き海外不動産投資(主に東南アジア)の話です。

やはり不動産投資特に海外となると、為替リスクをはじめとした多くのリスクが気になります。

書籍などの情報を元に、主なリスクおよび対処法をまとめてみました。

 リスク説明対処法
物件完成前現地エージェントにだまされる日本では宅建業法登録した業者しか不動産販売できないが、海外ではそうした仕組みがないところもある。
悪質な現地エージェントにだまされるケースもある。
英米などでは仕組みが整っており、だまされる確率は低い。
現地の日本人エージェントは、必ずしも信用できない。
日本にもビジネス拠点を持つ人・現地人も顧客にしている人であれば信用できる可能性は高い。
だまされないためには、第3者に意見を求めるのも有効。
(決定版! 海外不動産投資《地球の買い方》より)
建設会社の倒産建築中の物件(プレビルド)の場合、完成前に建設会社の倒産などにより工事が中断してしまうリスクがある。信用のおける建設会社を選ぶ
資金調達リスクローンが組めないリスクローン審査が通らなかった場合、現金で決済するか違約金を払って解約するしかない。
物件完成後為替リスク売却時に、代金を円に交換する場合に為替差損がでる可能性がある。-
カントリーリスク政治体制の変更・政策・規制・税制の変更・財政破綻・テロ・戦争-
天災地震・台風・洪水など-
賃料・物件価格が下がるリスク-賃貸需要の高い地域を選ぶ。
空室リスク4%程度賃貸需要の高い地域を選ぶ。
サブリースを付ける
流動性リスク不動産は現金化に時間がかかる。資金に余裕を持たせる。
金利上昇リスクローン返済の金利が上昇するリスクがある。-
家賃滞納-オーストラリアでは、2~3週間家賃を滞納したら、簡易裁判をやって強制執行をすればよい。
(決定版! 海外不動産投資《地球の買い方》より)

これだけでもかなりありますね。
やはり株や債券、ソーシャルレンディングなどと比べるとリスクの種類や気を付けなければならない点ははるかに多いようです。

他にもいろいろあると思いますが、わかったら随時追加していきます。

ちなみに、フィリピンペソの過去5年間の為替レートの推移は以下の通りでした。
フィリピンペソ為替レート

http://philippinepeso.ryogae.com/exchange_rate.php

最高: 0.58 ペソ/円
最低: 0.40 ペソ/円
⇒変動率 31.0%
なので、投資期間を5年間とすると、最大で3割程度の為替リスクを想定しておけば良さそうです。

また、実際に購入する際は現地に行って現物を確認し、契約を行う必要があります。
フィリピンであれば成田から4~5時間で行けるようですが、やはり何度も行くのは大変でしょう。

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Author:中田健介(けにごろう)
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