ソーシャルレンディング各社の不動産担保ローン比較

８月・９月にＡＱＵＳＨ・ＳＢＩソーシャルレンディングが相次いで不動産担保ローンサービスを開始しました。
以前からサービスを手掛けているｍａｎｅｏも合わせて、各社の不動産担保ローンサービスの内容を比較してみたいと思います。

＜各社不動産担保ローン比較(２０１２年９月時点）＞
		maneo（マネオ）	AQUSH（アクシュ）	SBIソーシャルレンディング
商品名		UBIfinance・エスクローファイナンス案件	アサックス保証不動産担保ローンファンド	SBISL不動産担保ローン事業者ファンド
借り手関連	金利（借り手側）（年利）	９％～１２％程度	５．５%	５．５%
	借入限度額	（不明）	未公開	当初７５００万円
				最大１０億円
	手数料（借り手側）	（不明）	（不明）	基本契約締結手数料：４７万２５００円
	使用用途	不動産事業者向けの物件購入資金	自由	不動産担保ローン事業者向けに行う貸付事業
	担保・保証人	不動産担保	不動産担保	不動産担保
	借入期間	６ヶ月～１０ヶ月程度	一律３６ヶ月	一律１４ヶ月
	返済方式	元金一括返済	バルーン返済（※１）	元金一括返済
		（金利は毎月返済）		（金利は毎月返済）
	期限前返済	あり	可能・手数料なし	可能・手数料なし
貸し手関連	金利（貸し手側）（年利）	４．０％～７．０％ （過去案件実績）	４．０％ （手数料を除いた実質金利は２．５％）	３．０％
	投資額	２万円～	５万円～２０００万円	１万円～
		（ローンによっては最低投資額がもっと大きいものもある）
	手数料（貸し手側）	なし	毎月、貸付金残高の0.125%	貸付金残高の２．５％（年利）
	投資してから実際に融資が実行されるまでの期間	最大１カ月	最大１カ月	原則２週間
				（借り手の希望金額総額が貸し手の投資金額よりも少ない場合はさらにかかる）
	その他	個別の案件に投資。 常に案件が募集されているとは限らない。	複数の案件にファンドの形式で投資。	複数の案件にファンドの形式で投資。
実績	ローン成立件数	78件	0件	0件
	ローン成立金額	約１０億円	0円	0円
	貸し倒れ率（サービス開始以来累計）（件数ベース）	0%	0%	0%
	貸し倒れ率（サービス開始以来累計）（金額ベース）	0%	0%	0%
	サービス開始時期	2011年5月	2012年8月	2012年9月
（※１）バルーン返済とは、実際の返済期間（例えば36ヶ月）よりも長期の期間（例えば120ヶ月）を返済期間として想定し、かかる想定返済期間における元利均等払いの返済額を毎月返済するとともに、実際の返済期間の最終弁済回時点で残存する元金等を一括して支払う返済方法です。最終弁済回に残元金等を一括して返済するため、支払金額が最後に膨らむ形がバルーン（風船）に似ていることからバルーン返済と呼ばれます。バルーン返済によって、投資家は、安定的な分配金を受け取ることができ、借り手は、毎月の返済額を抑えることができるというメリットがございます。但し、最終弁済回に受け取る残元金の金額が大きくなりますのでご注意ください。（ＡＱＵＳＨサイト説明より）

上記の比較を踏まえると、結論としては現状ではｍａｎｅｏの不動産担保ローンのサービス内容が投資家にとっては最も良いと言えそうです。

まず、気になる金利（貸し手側）から見てみます。
ｍａｎｅｏが一番高く４．０％～７．０％（案件により異なる）で、次はＳＢＩが３．０％、もっとも低いのがＡＱＵＳＨで２．５％です。

また、借入期間には各社でかなり違いがあります。
最も短いｍａｎｅｏでは６ヶ月～１０か月ですが、ＳＢＩは１４ヶ月・ＡＱＵＳＨは３６ヶ月と比較的長期です。
一般的には借入期間が長いほどリスクは高まります。この観点からしても最も期間の短いｍａｎｅｏが有利です。

返済方式について、ｍａｎｅｏとＳＢＩは元金一括返済ですが、ＡＱＵＳＨのみ「バルーン返済」というあまり聞きなれない方式です。
ＡＱＵＳＨサイトの説明によると、「実際の返済期間（例えば36ヶ月）よりも長期の期間（例えば120ヶ月）を返済期間として想定し、かかる想定返済期間における元利均等払いの返済額を毎月返済するとともに、実際の返済期間の最終弁済回時点で残存する元金等を一括して支払う返済方法です。」とのことです。
元金一括返済よりもリスク・リターンともやや低い方式です。イメージとしては元金一括返済と元利均等返済の中間といえます。

３社とも文字通り不動産を担保とすることで安全性を確保しています。
不動産の担保評価が適切に行われているのであれば、通常の個人向け・事業向けローンよりも安全性は高いでしょう。不動産の担保評価については、不動産会社のアサックスと提携しているＡＱＵＳＨがより確実であると言えます。

また、ＡＱＵＳＨとＳＢＩは複数の貸し出し案件を一つのファンドとしているのに対し、ｍａｎｅｏは個別の案件に対して投資する形となるので、投資した案件がもしデフォルトとなった場合の損失が大きくなることに注意する必要があります。
ｍａｎｅｏに投資する場合は、特に分散投資を心がけるべきでしょう。


各社とも不動産担保ローンを手掛けるようになったのは、やはり貸出金額を効率よく伸ばしたいためでしょう。
ソーシャルレンディング全体の知名度不足もあって個人の借り手はなかなか集まらず、また一人あたりの借入金額も比較的少額です。個人向け貸し出しだけで貸出金額を効率よく伸ばすのは現状では難しいようです。
それに対し、不動産担保ローンは１件当たりの貸出金額が数千万円以上となることが普通で、審査も個人向けや事業向けの無担保ローンと比べてやりやすいものと思われます。
特に現状ではまだ黒字化できていないＡＱＵＳＨ・ＳＢＩにとっては、何としても貸出金額を増やして経営を軌道に乗せることが第一です。このサービスをまずは金のなる木に育てていってほしいと思います。