古家2軒目を購入しました

8月27日（土）に全国古家再生推進協議会が主催するオンラインセミナーに参加しました
の続きです。

柏市の物件に280万円で買付申込書を出したところ、買付が通りました。
売主も売却を急いでいたのかもしれません。
価格交渉が必要になるかと覚悟していたのですが、あっさりと通ってよかったです。

後日柏の不動産会社まで行き、売主と売買契約を交わし、手付金50万円を支払いました。
この物件は再建築不可のため、もし取り壊したらもう建物を建てることはできない旨を改めて説明されました。
残金の支払いについては改めて日程を調整することとなりました。

というわけで無事2軒目の古家を購入することができました。
これからまたリフォームし、借り手を探さなくてはなりません。

また、今回は個人ではなく法人名義で購入しました。
日本政策金融公庫から物件の購入資金およびリフォーム資金を借りられないかと考えています。

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私は2018年にTATERU Apartment（当時）にてアパートを建築し、以降賃貸投資を行っています。
なお、購入価格は土地・建物合わせて約1億円です。

このアパートについて、2年ほど前から不動産会社と専任媒介契約を結び、売却を試みています。
とはいっても、それほど積極的にすぐに売りたい、ということではなく、一応高値で売りに出しておいて、もし購入希望者が現れたら売却を考えよう、というスタンスです。
ちなみに売却希望価格は1.4億円で売りにだしています。

さて、この物件について長らく購入希望者が現れなかったのですが、先日不動産会社から連絡があり、1.2億円での購入希望者が現れたとのこと。
購入希望者は法人で、不動産会社であるとのことです。
いったん回答を保留し、まず税理士に相談しました。

＜以下引用＞
保有するアパートについて、1億2000万円で購入したいという買い手が現れました。

つきましては、売却するかどうかの判断のため、現時点で1億2000万円で売却した場合に発生する税金の額と計算式および最終的な手残り額を教えていただけるでしょうか。
＜引用終わり＞

そうしたところ、税理士より回答がありました。
1.2億円で売却した場合、
　かかる税金（法人税）　7,909,908円
　残債を返済した後の手残り　10,951,996円
とのことでした。

現在この物件は特にトラブルもなく、年間60万円ほどの利益を生んでいます。
結局、現金10,951,996円をとるか、年間60万円のキャッシュフローをとるか、という選択になります。
少し迷いましたが、その2択であれば、年間60万円のキャッシュフローの方を取ることにしました。
もし1000万円を取ったとして、その1000万円を再度投資して60万円のキャッシュフローを得るには、税金などを考慮すると年間利回り８％ほどの投資を行う必要があります。それはなかなか難しいことなので、それであれば現状のままの方が良いと考えたためです。

ただ、売却金額がもっと高ければ話は変わってきます。
なので、一応価格交渉を試みることにしました。
まず、500万円下げて1.35億円の価格を提示しました。
先方は社内で検討するとのことでした。

1週間ほど経ち、不動産会社から回答がありました。

＜以下引用＞
購入希望者様より上記金額での購入は難しいとの回答を頂きました。
社内稟議で表面利回りで6.0%を確保することが購入条件となったとのことです。
＜引用終わり＞

ということで、残念ながら価格交渉は不調に終わりました。
まあ、特に今売却しないとならない理由もないので、また購入希望者が現れるのを気長に待ちたいと思います。


次回は「ソーシャルレンディング・不動産クラウドファンディング事業者評価まとめ・比較（2022年版）」の予定です。




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