COZUCHI 利回り9％の渋谷駅前開発プロジェクトファンドを募集

COZUCHIが利回り9％の渋谷駅前開発プロジェクトファンドを募集します。
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募集条件
想定利回り（年利）9%
利回り内訳
　キャピタルゲイン　8.9％
　インカムゲイン　0.1％
運用期間　10ヶ月
募集金額 1,570,000,000円
劣後出資割合 5.7％

当プロジェクトについて解説します。

■案件概要
本ファンドの投資対象は、渋谷駅から徒歩1分の借地権付き建物です。

既にテナントは契約満了につき退去しており、新たな商業ビルの開発をしていく予定です。
本ファンドではフェーズ1として建物の開発に必要な、建築確認等の各種許認可を取得し、着工できる状態になるまでの期間10ヶ月が本ファンドの運用期間です。

フェーズ2に移行する際の本ファンドのキャピタルゲイン配当は運用期間終了時に、建築確認等の各種許認可を取得済みの土地としての評価額で、事業者であるTRIADが本物件を買い取ることを予定しており、当該評価見込額から想定利回りを算出しています。

なお、本ファンドでは開発に向けた動きを行いつつも並行して現況の状態での売却活動も進めていくため、フェーズ1での売却によるプロジェクト終了の可能性もあります。




●なぜ仕入れられたのか？
これだけの好立地の物件をなぜ仕入れることができたのでしょうか。
まずはTRIAD社と仲介会社のリレーションの強さがあります。過去も取引実績があったため、早期に紹介を受けることができたとのことです。
また、売主の都合で9月20日までに決済することが必要であり、それに対応するには大手不動産会社や銀行ローンを使うことがスケジュールの観点から難しかったため、TRIAD社及びCOZUCHIで取り扱うことが可能となりました。



●割安な価格
今回は、売主の事情もあり、非常に割安に取得出来たとのことです。地価の公示価格から算出しても15%ディスカウントで取得しています。路線価とほぼ同じくらいです。地価の公示価格とは、実勢価格よりもかなり安い金額です。


●売却戦略や運用方針はかなり幅広い
今回の案件は開発プロジェクトを想定していますが、大手などに短期で転売する可能性も高いとのことです。
TRIAD社として事業利益の最大化を目指し慎重に進めていくことになります。


●運用期間10ヶ月の理由
COZUCHIの開発プロジェクトとしてはこれまでも渋谷の神泉ファンドや稲村ヶ崎ファンドなどがありましたが、COZUCHIでは最初から必ず開発をすると決めているわけではなく、転売の可能性もあるため、フェーズ1としては建築費用などは募集していません。
今回のファンドでは不動産の購入代金のみを集め、開発のために必要な開発許認可の取得などの準備を行います。
設計内容を具体化するためにも運用期間を10ヶ月としています。



次回は「ソーシャルレンディング事業者紹介および評価（２０２２年版）「リンプル」「アンシンバンク」」の予定です。




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