8月27日（土）に全国古家再生推進協議会が主催するオンラインセミナーに参加しました
- 2022/10/08
- 05:00
8月27日（土）に全国古家再生推進協議会が主催するオンラインセミナーに参加しました。
エリアは、6月に参加したのと同じ千葉県松戸エリアです。
参加費用は3000円です。
今回のセミナーで紹介されたのは以下の4物件でした。
1 松戸市栄町 販売価格：680万円
指値：600万円 想定家賃：6.5～7.5万円 リフォーム費用：200万円
レイアウト変更なし、表層の美化を中心にリフォーム実施。
洗濯機置き場を考慮。
2 柏市日立台 販売価格：620万円
指値：500万円 想定家賃：6.0～7.0万円 リフォーム費用：200万円
１FのDKと洋間をつなげて、LDK化し3LDKへ。
全体的に綺麗なので、気になる部分のみリフォーム。
普段は静かな住宅街ですが、柏レイソルの試合があるときは賑やかに。
3 松戸市西馬橋 販売価格：1,000万円を予定
指値：250万円 想定家賃：6.0～6.5万円 リフォーム費用：450万円
販売前の物件です。線路に挟まれて電車の音が気になる。
１F部分は1部屋LDK、水回り全移動２ＬＤＫ化
4 柏市高田 販売価格：600万円を予定
指値：300～400万円 想定家賃：6.5～7.5万円 リフォーム費用：350万円程度
8/27より内覧が可能となります。
販売前の物件です。詳細はありませんが、おおよそ60㎡、駐車場付き、
最寄り駅東武野田線「豊四季駅」徒歩13分程度、市街化調整区域、再建築不可。
人気の流山おおたかの森駅までは車で7～8分
以上の4物件の表面利回りを計算したところ、以下の通りとなりました。
1
賃料65,000円×12ヶ月 ÷ （指値6,000,000円 ＋ リフォーム費用2,000,000円） = 9.8%
2
賃料60,000円×12ヶ月 ÷ （指値5,000,000円 ＋ リフォーム費用2,000,000円） = 10.3%
3
賃料60,000円×12ヶ月 ÷ （指値2,500,000円 ＋ リフォーム費用4,500,000円） = 10.3%
4
賃料65,000円×12ヶ月 ÷ （指値3,000,000円 ＋ リフォーム費用3,500,000円） = 12.0%
ただ、それぞれの想定賃料について、SUUMOでそれぞれのエリアで似た条件の物件の賃料を調べたところ、4の物件については賃料70000円ほどは取れそうだとわかりました。
なので、4の表面利回りを計算しなおすと、
賃料70,000円×12ヶ月 ÷ （指値3,000,000円 ＋ リフォーム費用3,500,000円） = 12.9%
となります。
現在、自分の中で「表面利回り12％以上」というのが古家投資の基準となっており、この物件は基準をクリアしています。
また、土地面積は113㎡で、周辺の土地の売買価格は64,000円/㎡ほどでした。
なので、土地の価値は7,232,000円と評価しました。
ちなみに土地の売買価格は下記のサイトで調べています。↓
国土交通省「土地総合情報システム」
さらに、前回厚木の物件では駐車スペースが狭いために客付けに苦労しましたが、今回はちゃんと駐車場がついている点も安心です。
上記の理由から、今回、4の物件に購入希望者として手を挙げました。
4の物件の購入希望者は他にいなかったため、競合することはありませんでした。
そしてセミナー終了後、早速当日の午後にセミナーの講師であるリフォーム業者の方と実際に物件を見に行きました。
（たまたま都合が合ったため）
現地を視察し、また同行した不動産業者の方から以下の情報が得られました。
・延床面積59.8㎡
・1971年築（築51年）
・下水道は浄化槽
・今年の6月まで所有者本人が居住していた。そのため比較的室内はきれい。
・ガスはプロパン
物件の写真は以下の通りです。
改めて現地を見た結果、特に問題なさそうだと判断したため、買付申込を入れることにしました。
翌日メールにて買付申込書を不動産業者に送付しました。
購入希望価格は280万円としました。
売主の売却希望金額は600万円とのことなので、買付申し込みが通るかどうかはわかりません。
果たしてどうなるでしょうか。
次回は「ソーシャルレンディング事業者紹介および評価（２０２２年版）「プレファン」「クラウドリアルティ」」の予定です。
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参加費用は3000円です。
今回のセミナーで紹介されたのは以下の4物件でした。
1 松戸市栄町 販売価格：680万円
指値：600万円 想定家賃：6.5～7.5万円 リフォーム費用：200万円
レイアウト変更なし、表層の美化を中心にリフォーム実施。
洗濯機置き場を考慮。
2 柏市日立台 販売価格：620万円
指値：500万円 想定家賃：6.0～7.0万円 リフォーム費用：200万円
１FのDKと洋間をつなげて、LDK化し3LDKへ。
全体的に綺麗なので、気になる部分のみリフォーム。
普段は静かな住宅街ですが、柏レイソルの試合があるときは賑やかに。
3 松戸市西馬橋 販売価格：1,000万円を予定
指値：250万円 想定家賃：6.0～6.5万円 リフォーム費用：450万円
販売前の物件です。線路に挟まれて電車の音が気になる。
１F部分は1部屋LDK、水回り全移動２ＬＤＫ化
4 柏市高田 販売価格：600万円を予定
指値：300～400万円 想定家賃：6.5～7.5万円 リフォーム費用：350万円程度
8/27より内覧が可能となります。
販売前の物件です。詳細はありませんが、おおよそ60㎡、駐車場付き、
最寄り駅東武野田線「豊四季駅」徒歩13分程度、市街化調整区域、再建築不可。
人気の流山おおたかの森駅までは車で7～8分
以上の4物件の表面利回りを計算したところ、以下の通りとなりました。
1
賃料65,000円×12ヶ月 ÷ （指値6,000,000円 ＋ リフォーム費用2,000,000円） = 9.8%
2
賃料60,000円×12ヶ月 ÷ （指値5,000,000円 ＋ リフォーム費用2,000,000円） = 10.3%
3
賃料60,000円×12ヶ月 ÷ （指値2,500,000円 ＋ リフォーム費用4,500,000円） = 10.3%
4
賃料65,000円×12ヶ月 ÷ （指値3,000,000円 ＋ リフォーム費用3,500,000円） = 12.0%
ただ、それぞれの想定賃料について、SUUMOでそれぞれのエリアで似た条件の物件の賃料を調べたところ、4の物件については賃料70000円ほどは取れそうだとわかりました。
なので、4の表面利回りを計算しなおすと、
賃料70,000円×12ヶ月 ÷ （指値3,000,000円 ＋ リフォーム費用3,500,000円） = 12.9%
となります。
現在、自分の中で「表面利回り12％以上」というのが古家投資の基準となっており、この物件は基準をクリアしています。
また、土地面積は113㎡で、周辺の土地の売買価格は64,000円/㎡ほどでした。
なので、土地の価値は7,232,000円と評価しました。
ちなみに土地の売買価格は下記のサイトで調べています。↓
国土交通省「土地総合情報システム」
さらに、前回厚木の物件では駐車スペースが狭いために客付けに苦労しましたが、今回はちゃんと駐車場がついている点も安心です。
上記の理由から、今回、4の物件に購入希望者として手を挙げました。
4の物件の購入希望者は他にいなかったため、競合することはありませんでした。
そしてセミナー終了後、早速当日の午後にセミナーの講師であるリフォーム業者の方と実際に物件を見に行きました。
（たまたま都合が合ったため）
現地を視察し、また同行した不動産業者の方から以下の情報が得られました。
・延床面積59.8㎡
・1971年築（築51年）
・下水道は浄化槽
・今年の6月まで所有者本人が居住していた。そのため比較的室内はきれい。
・ガスはプロパン
物件の写真は以下の通りです。
改めて現地を見た結果、特に問題なさそうだと判断したため、買付申込を入れることにしました。
翌日メールにて買付申込書を不動産業者に送付しました。
購入希望価格は280万円としました。
売主の売却希望金額は600万円とのことなので、買付申し込みが通るかどうかはわかりません。
果たしてどうなるでしょうか。
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