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8月27日(土)に全国古家再生推進協議会が主催するオンラインセミナーに参加しました

8月27日(土)に全国古家再生推進協議会が主催するオンラインセミナーに参加しました。
エリアは、6月に参加したのと同じ千葉県松戸エリアです。
参加費用は3000円です。

今回のセミナーで紹介されたのは以下の4物件でした。

1 松戸市栄町 販売価格:680万円
指値:600万円 想定家賃:6.5~7.5万円 リフォーム費用:200万円
レイアウト変更なし、表層の美化を中心にリフォーム実施。
洗濯機置き場を考慮。

2 柏市日立台 販売価格:620万円
指値:500万円 想定家賃:6.0~7.0万円 リフォーム費用:200万円
1FのDKと洋間をつなげて、LDK化し3LDKへ。
全体的に綺麗なので、気になる部分のみリフォーム。
普段は静かな住宅街ですが、柏レイソルの試合があるときは賑やかに。

3 松戸市西馬橋 販売価格:1,000万円を予定
指値:250万円 想定家賃:6.0~6.5万円 リフォーム費用:450万円
販売前の物件です。線路に挟まれて電車の音が気になる。
1F部分は1部屋LDK、水回り全移動2LDK化

4 柏市高田 販売価格:600万円を予定
指値:300~400万円 想定家賃:6.5~7.5万円 リフォーム費用:350万円程度
8/27より内覧が可能となります。
販売前の物件です。詳細はありませんが、おおよそ60㎡、駐車場付き、
最寄り駅東武野田線「豊四季駅」徒歩13分程度、市街化調整区域、再建築不可。
人気の流山おおたかの森駅までは車で7~8分

以上の4物件の表面利回りを計算したところ、以下の通りとなりました。
1
賃料65,000円×12ヶ月 ÷ (指値6,000,000円 + リフォーム費用2,000,000円) = 9.8%

2
賃料60,000円×12ヶ月 ÷ (指値5,000,000円 + リフォーム費用2,000,000円) = 10.3%

3
賃料60,000円×12ヶ月 ÷ (指値2,500,000円 + リフォーム費用4,500,000円) = 10.3%

4
賃料65,000円×12ヶ月 ÷ (指値3,000,000円 + リフォーム費用3,500,000円) = 12.0%

ただ、それぞれの想定賃料について、SUUMOでそれぞれのエリアで似た条件の物件の賃料を調べたところ、4の物件については賃料70000円ほどは取れそうだとわかりました。
なので、4の表面利回りを計算しなおすと、
賃料70,000円×12ヶ月 ÷ (指値3,000,000円 + リフォーム費用3,500,000円) = 12.9%
となります。
現在、自分の中で「表面利回り12%以上」というのが古家投資の基準となっており、この物件は基準をクリアしています。

また、土地面積は113㎡で、周辺の土地の売買価格は64,000円/㎡ほどでした。
なので、土地の価値は7,232,000円と評価しました。
ちなみに土地の売買価格は下記のサイトで調べています。↓
国土交通省「土地総合情報システム」

さらに、前回厚木の物件では駐車スペースが狭いために客付けに苦労しましたが、今回はちゃんと駐車場がついている点も安心です。

上記の理由から、今回、4の物件に購入希望者として手を挙げました。
4の物件の購入希望者は他にいなかったため、競合することはありませんでした。

そしてセミナー終了後、早速当日の午後にセミナーの講師であるリフォーム業者の方と実際に物件を見に行きました。
(たまたま都合が合ったため)
現地を視察し、また同行した不動産業者の方から以下の情報が得られました。

・延床面積59.8㎡
・1971年築(築51年)
・下水道は浄化槽
・今年の6月まで所有者本人が居住していた。そのため比較的室内はきれい。
・ガスはプロパン

物件の写真は以下の通りです。
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改めて現地を見た結果、特に問題なさそうだと判断したため、買付申込を入れることにしました。

翌日メールにて買付申込書を不動産業者に送付しました。
購入希望価格は280万円としました。
売主の売却希望金額は600万円とのことなので、買付申し込みが通るかどうかはわかりません。

果たしてどうなるでしょうか。

次回は「ソーシャルレンディング事業者紹介および評価(2022年版)「プレファン」「クラウドリアルティ」」の予定です。


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Author:中田健介(けにごろう)
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2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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