COZUCHIが募集金額22億円の湯島事業用地ファンドを募集

COZUCHIが募集金額22億円の湯島事業用地ファンドを募集します。
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募集条件
想定利回り（年利）6%
利回り内訳
　キャピタルゲイン　5.9％
　インカムゲイン　0.1％
運用期間　18ヶ月
募集金額 2,200,000,000 円
劣後出資割合 12％

当ファンドは、募集金額 22億円（特別優先募集11億、一般募集11億）で、先日募集された代々木公園ファンドに次ぐ大型なものです。

当プロジェクトについて解説します。

■案件概要
当プロジェクトは、東京メトロ千代田線湯島駅直結ビル案件です。
ここの再開発を手掛けます。

■湯島エリアについて
文京区湯島は、受験シーズンに賑わう湯島天満宮などで有名です。
上野にも近く、徒歩圏内に5駅ほどがあります。
駅周辺はあまり再開発が進んでおらず、静かな住宅街であり、大通り沿いには店舗やオフィス、飲み屋エリアなどがあります。


■駅直結の物件を仕入れることができた理由
一般的に駅直結の物件は、電鉄系会社が駅ビルなどの開発を行うため、一般に情報が出回らないことがほとんどです。
そのため今回のような希少性の高い物件を取得することは通常は困難ですが、本プロジェクトを共に進める共同事業者が売主へ丁寧に交渉を続けた結果、取得できたそうです。
この共同事業者は、過去TRIAD社と共同事業を行った実績があり、これまでの信頼関係があるため、今回プロジェクトの話が持ち込まれています。


■再開発を目指して
現況の物件は、築古のオフィスビルです。
ベストシナリオ（シナリオ1）は、ここの再開発です。
再開発のため、テナントとの権利交渉を進めます。
最終的に開発用地として売却します。


ただ、今回はテナントも多いので、次善のシナリオとして共同事業者による買取オプション及び他への売却を想定しています。

今回、共同事業者との役割分担は以下の通りです。


本ファンドは運用期間18ヶ月であり、共同事業契約も18ヶ月で設定されています。
18ヶ月以内での権利交渉と、大手への売却を目指していますが、もしその期間が経ってまだ売却ができていない場合は、共同事業者がTRIAD社から所定の利益を上乗せして買い取ることが出来るオプションが設定されています。
この場合でも、6%の配当が可能です。

もちろん共同事業者が買い取りオプションを行使しない可能性もあります。
ただ、それまで18ヶ月間かけて行ってきた権利交渉のためのコストが無駄になってしまうため、オプションを行使しないことは考えにくいと言えます。
共同事業契約満了する場合には自分で買い取るか新たなスポンサーなどを連れてきて買い取る事となると思います。

逆にTRIAD社としては、もう少しで権利交渉が終わるという状況であれば利益の最大化のために共同事業の期間延長もあり得ます。
その際は今回のファンドは一度終了し、フェーズ2のファンドを再組成する可能性があるとのことです。


■収益物件への方針転換によるリスクヘッジ
シナリオ1及び2での権利交渉が難航する場合、TRIAD社としては収益物件としての売却への方針転換を行い、リスクヘッジします。

通常であれば権利交渉などを進めた後、収益物件での売却方針への切り替えは、権利交渉コストと新たなリーシングコストが二重に生じてしまうためコスト負担が大きすぎる問題があります。
しかし今回は共同事業であり、権利交渉にかかるコストの負担はTRIAD社に無いため、権利交渉が難航した場合には、影響がなく収益物件としての売却の方針転換が可能となります。

本物件においては、建物の管理コストが約40％削減でき、またリーシングにおいては、隣接しているビルの成約事例からの算出で、表面利回り7%ほどの収益物件となります。
本物件のような駅直結で希少性の高い物件において、表面利回り7%ほどの収益物件は非常に少なく、収益物件としても売却できる可能性は高いとのことです。

次回は「マリタイムバンク昼田代表にインタビューさせていただきました」の予定です。




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