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古家投資2軒目に向けて~くじ引きでは当たったものの

COZUCHIが広尾の一棟ビルファンドを募集します。




募集条件
想定利回り(年利)7%
利回り内訳
 キャピタルゲイン 4.5%
 インカムゲイン 2.5%
運用期間 12ヶ月
募集金額 450,000,000円
(内訳:特別優先募集2.25億、一般募集2.25億)
劣後出資割合 10%

当プロジェクトについて解説します。

■案件概要
当物件は2019年にTRIAD社が取得したもので、COZUCHIの前身であるWARASHIBEにおいて3回のファンド組成を行っています。
TRIAD社は、物件取得後の3年間、運用およびバリューアップ(賃料改善や建物維持)を重ねてきましたが、今回総合的な判断で売却に方針変更しました。
3.4階のテナントが契約満了による退去のタイミングとなったため、投資用としてだけではなく自己利用目的もターゲットとして売却を進めます。住所が港区であることもステータスとなりそうです。

本案件は、特に複雑な権利関係などもなく、分かりやすいファンドと言えます。





************************


先日も書きましたが、古家投資を始めて約1年が経ち、ようやく1軒目の入居者が決まりました。
そこで、2軒目の購入に向けて行動を開始しました。

1軒目は練習ということもあり、個人名義でキャッシュで購入しました。
大体流れはつかめたので、2軒目は法人名義でローンで購入しようと考えています。
私はすでに会社員ではなく、個人名義でのローン借り入れは難しいと思うので、アパート及び接骨院を経営している法人名義でローンを組むことを検討しています。
ローンを利用することで、購入のスピードを上げていければと考えています。

まず、2022年6月に日本政策金融公庫にオンラインで融資について相談してみました。


「投資用不動産を購入予定なのですが、ローンは使用可能でしょうか。」

融資担当者
「融資の可否については現時点では何とも言えません。書類提出・面談の上で判断します。
ローンの種類は 普通貸付となります。
融資条件は、不動産購入の場合、基準金利2.01%となります。
ただ、売上減少などの条件が合えば、コロナ融資が適用できるかも知れません。その場合、基準利率1.21%が適用されます。
期間については、資金用途が設備資金となりますので、10年程度となります。コロナ融資の場合は20年まで可能です。
まず、購入する物件の明細を出してください。
特に、物件の築年数がポイントとなります。法定耐用年数を超える物件だと難しいかも知れません。
インターネット申込も可能です。
また、リフォーム資金については、「企業活力強化資金」が利用できるかも知れません。物件の所在地によります。」


「企業活力強化資金とはどのようなローンでしょうか。」

融資担当者
「企業活力強化資金は、空家等対策関連に利用できるローンで、不動産賃貸業を営む方であって、空家等対策の推進に関する特別措置法(平成26年法律第127号)第6条に規定する空家等対策計画を策定している市町村の区域内において老朽化した賃貸用不動産の改修を行う方を対象としています。
資金用途は、賃貸用不動産を取得または改修するために必要とする設備資金です。
融資限度額は7,200万円(うち運転資金4,800万円)、貸出期間は20年以内<うち据置期間2年以内>、利率は基準利率1.21%です。」


「借り入れにあたり、不動産を担保とする必要があるでしょうか」

融資担当者
「普通貸付については、担保を提供すると金利が下がる可能性があります。」


「事前に物件をキャッシュで購入し、後からローンを申請してもよいのでしょうか。」

融資担当者
「問題ありません。
なお、現在借りていただいているコロナ融資と普通貸付は別枠です。」


「マル経融資(商工会議所や商工会などの経営指導を受けている小規模事業者の商工業者が、経営改善に必要な資金を無担保・無保証人でご利用できる制度)で不動産を購入することは可能でしょうか。」

融資担当者
「可能です。マル経融資を利用するには、会社が登記されている港区の商工会議所の会員である必要があります。
金利は1.21%です。」

ということで、日本政策金融公庫で法人名義でローンを組むことはできそうな感じです。
物件購入費用は無理でも、リフォーム費用だけでもローンが組めれば多少有利になります。

次に、1軒目と同様、全国古家再生推進協議会の空き家・古家物件見学ツアーに参加しました。

全国古家再生推進協議会

今回は、千葉県松戸市の見学ツアーで、オンライン開催のものに参加しました。

今回紹介された物件は4軒で、事前に物件の価格・所在地など詳細資料が送られてきました。
それを確認し、所在地の情報から、SUUMO・athomeで周辺の類似の物件から賃料相場を事前に調べてから参加しました。

ツアーの参加者は私も含めて4名でした。
説明内容は以下の通り。

1.松戸新田の物件
・平屋、再建築不可
・駅徒歩5分、近所にスーパーあり
・前の道が道路として認められておらず、接道していないのではないか
・販売価格600万円だが、指値350万円で購入できるよう交渉する想定。
 リフォーム費用:250万円。想定家賃6.5万円~7万円。表面利回り14%。

2.高塚新田の物件
・今回の物件の中では最もボロボロ。トイレは汲み取り式。雨漏りは大丈夫そう。
・庭の木を伐採すれば軽自動車が入りそう
・販売価格380万円だが、指値310万円で購入できるよう交渉する想定。
 リフォーム費用:550万円。想定家賃7~8万円。表面利回り10%。

3.西馬橋の物件
・再建築不可
・駅徒歩8分
・販売価格888万円だが、指値500万円で購入できるよう交渉する想定。
 リフォーム費用:300万円。想定家賃6万円。表面利回り9%。

4.小金原の物件
・水道が他人の敷地を通っており、引き直しが必要。
 配管用地を通せれば150万円ですむが、それができない場合前面階段を通す必要があり、その場合450万円かかる。
・販売価格780万円だが、指値450万円で購入できるよう交渉する想定。
 リフォーム費用:300万円。想定家賃8.5~9万円。表面利回り14%。

上記の4軒が紹介されましたが、私は1軒目の松戸新田の物件が最も良いと感じました。
表面利回り14.0%で、駐車スペースはありませんが、最寄駅から徒歩5分なので問題ないと考えました。
4軒目の小金原の物件も表面利回りはよいのですが、水道の件が気になります。

さて、全国古家再生推進協議会の見学ツアーでは、購入希望者はその場で購入希望を表明する必要があります。
ツアーの最後に、各物件について購入希望を確認されます。
「1軒目の松戸新田の物件について購入希望の方はいますか?」との質問に対して、「はい」と手を挙げました。
すると、他にも1名手を挙げた方がいました。
主催者の方がその場であみだくじを作り、私ともう1名の方でくじを引きました。
結果、幸い私が当たりを引きましたので、購入権を得ることができました。
購入に向け、主催者の方と、現地を実際に見に行く日時を調整しました。それで問題なければそのまま不動産会社に買い付け書を出しに行く流れです。

さて、このセミナーが開催されたのが土曜で、現地を見に行く日程は4日後の水曜日だったのですが、月曜に主催者の方からメールがありました。

「残念なお知らせです。
 松戸新田物件ですが、先ほど高値(大体500万円前後)の買付が入ってしまいましたとの
 連絡が入りましたので、内覧は中止となります。
またの機会でよろしくお願いいたします。」

とのことで、残念ながらこの時は物件を購入することはできませんでした。

気を取り直して、7月にまた空き家・古家物件見学ツアーに申し込みました。
次のツアーは、埼玉県北部エリアが対象で、リアル開催です。
東大宮駅前に集合し、車で現地を案内してもらいました。
今回、他の参加者の方は2名でした。

今回紹介された物件は以下の2軒。
今回も事前に物件の価格・所在地など詳細資料が送られてきました。
それを確認し、所在地の情報から、SUUMO・athomeで周辺の類似の物件から賃料相場を事前に調べてから参加しました。

1.上尾市原市の物件
駅から徒歩14分
物件価格400万円だが、指値350万円で交渉する前提。
リフォーム費用400万円。
想定賃料6万円 表面利回り9.6%
駐車スペースなし
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10年以上空家だったそうで、内部は見ての通りかなりボロボロです。

2.久喜市菖蒲町の物件
駅からバスで約14分。
物件価格450万円だが、指値350万円で交渉する前提。
リフォーム費用350万円。
想定賃料4万円 表面利回り6.9%
駐車スペースあり

2軒見ましたが、今回は購入希望は出しませんでした。
2軒とも表面利回りが10%以下と、希望する水準以下だったためです。古家投資についてはせめて12%は欲しいと考えています。

また来月ツアーに参加したいと思います。
(全国古家再生推進協議会のルールで、原則として1人月1回までしかツアーには参加できないのです)

次回は「ソーシャルレンディング事業者紹介および評価(2022年版)「FUNDROP」「ジョイントアルファ」」の予定です。


マリタイムバンク







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中古不動産の再生に投資



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中田健介(けにごろう)

Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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