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素人が接骨院を経営できるか(18)~4月収支実績

COZUCHIが利回り4.5%の秋葉原 事業用地ファンドを募集します



募集条件
想定利回り(年利)4.5%
利回り内訳
 キャピタルゲイン 4.4%
 インカムゲイン 0.1%
運用期間 12ヶ月
募集金額 297,000,000円
劣後出資割合 10%

当プロジェクトについて解説します。

■案件解説
本ファンドは、JR山手線 秋葉原駅から徒歩6分、東京メトロ銀座線 末広町駅から徒歩2分にある、完全所有権の土地・建物を投資対象としています。
COZUCHIで良く出る共有持分や底地などの複雑な権利関係はなく、土地建物完全所有権の案件です。

秋葉原といえば電気街でありアニメ漫画などが盛んな街といった印象ですが、そこから少し離れると落ち着いたオフィスやマンションが並んでいます。秋葉原は5路線も使える駅で、非常にアクセスが良いです。
本物件の立地などから、開発用地としてワンルームディベロッパーへ売却することで更なるキャピタルゲインが見込めるファンドです。


■仕入れディスカウント
本ファンドの投資対象は、相場価格よりも約33%ディスカウントで仕入れが行われています。
TRIAD社が本案件に関する情報入手が早く、競合なく取引ができた為、割安で取得できているとのことです。



■開発用地として売却
いずれ現在のテナントが退去すれば開発用地として売却が可能になります。
更地にするかは売却先次第ですが、開発を前提としたデベロッパーが購入する可能性が高いとのことです。
移転交渉のための予算はかなり堅めにみた想定利回りを算出しているので、コストが抑えられる場合などや交渉が想定より早く終わる場合はアップサイドが狙えます。


■リスクヘッジは現況転売
本物件は、シンプルに完全所有権の案件なので、非常に流動性が高い案件と言えます。
現況のままでも売却はしやすく、もしテナント交渉がうまく行かないとしても売却が出来ないという問題はほとんどないと考えられます。


********************
接骨院経営の話です。

2022年4月の収支実績は以下の通りでした。
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■売上について
雇用調整助成金も含めた売上は888,363円と、前月から6万円ほど回復しました。
オミクロン株流行の影響はまだ続いていますが、多少は持ち直しました。
2021年の5月と同じ程度の水準です。

■経費について
経費については998,707円と、前月から1万円ほど減りました。
春になったので電気代が減ったのが主な原因です。

■利益について
利益はマイナス110,344円とまた赤字でした。
ただ、赤字の額は前月よりも8万円ほど減っています。

■その他トピック
売上改善のための会議で挙がった以下の課題について対応を実施しています。

●電子マネーの導入
先月も書きましたが、電子マネーを導入しようとしています。
2022年5月時点で使用できる決済手段は以下の通りです。
掲示_l

まだ、PaypayとJ COIN Payは審査中ですが、その他の決済手段は一通り使用できるようになったので、実際に店舗での使用を開始することにしました。
これで多少なりとも来院数が増えてくれるとよいのですが。

●小規模事業者持続化補助金の申請
全国商工会連合会が実施している「小規模事業者持続化補助金」を申請しました。

小規模事業者持続化補助金

この補助金は、小規模事業者が自社の経営を見直し、自らが持続的な経営に向けた経営計画を作成 した上で行う販路開拓や生
産性向上の取組を支援する制度です。
補助対象となる経費は、機械装置費、広報費、開発費、委託、外注費など幅広いです。
補助上限は50万円で、補助率は2/3です。

この補助金を申請する際には、用途を具体的に記載する必要があります。
今回は以下の用途を申請書に記載しました。

・集客のためのチラシ作成・ポスティング・新聞折込広告を行う。
 集客のためA4サイズ両面のチラシを作成する。チラシのデザインは外部業者に委託し、作成したチラシについては店頭での配布・ポスティング・新聞折込広告を行う。(2022年8月実施予定)
・過去来院した顧客にDMを発送する。
当院の案内として、ハガキタイプのDMを2022年8月までに制作し、9月中に発送することによって、最近来院していない顧客に対する集客促進を行う。
・集客のため店頭に設置する看板を作成する。
 視認性向上のため、店頭にデジタルサイネージ方式の看板を設置する。(2022年8月実施予定)
・不要な機器を廃棄する。
 現在不要な医療機器を廃棄することで、接骨院のベッド数追加のためのスペースを確保する。(2022年8月実施予定)
・老朽化した待合室の椅子を新たに購入する。
 老朽化した待合室の木のベンチに替えて、新たにソファーを購入して設置する。(2022年8月実施予定)
・トイレにウォシュレットを設置する。
 顧客満足度向上のため、トイレにウォシュレットを設置する。(2022年8月実施予定)

申請書には、他にも
・企業概要
・経営状況
・提供サービス
・顧客ニーズと市場の動向
・自社や自社の提供する商品・サービスの強み
・経営方針・目標と今後のプラン
・今回実施する事業の効果
などを記載する必要があります。

さらに、申請書は提出前に商工会議所に持参して内容のチェックを受ける必要があります。
予約して最寄りの商工会議所に赴き、申請書の内容についてチェックを受け、いくつかアドバイスをもらいました。そのアドバイスの内容を申請書に反映し、再度確認してもらい、問題ないとのことでしたので、提出することができました。

申請書の作成・商工会議所でのやりとりなど含めて、所要時間は20時間ほどでした。

ただ、この補助金は申請書提出後に審査があり、それに通らないと補助金は給付されません。
結果がわかるのは6月なので、現時点では給付されるかどうかまだ不明な状況です。

●回数券の導入
顧客との関係強化と来院数の向上を目的とし、回数券を発行することにしました。

1マスにつき500円分の自由診療に使用できます。
価格と回数は以下の通りです。

10マス(5000円分) ⇒ 価格:4500円(※500円お得)
20マス(10000円分)⇒ 価格:8500円(※1500円お得)

回数券のデザインは自分でExcelで作り、ネットの印刷サービスで依頼してクレジットカードサイズのものを作成しました。
費用は3000円ほどかかりました。

販売開始から1ヶ月で10枚程度売れました。

<各項目の説明>
■売上
・現金
 窓口で患者さんから受領した現金の金額です。
 保険診療であれば、加入している健康保険の種類により、医療費の1割~3割の金額を現金で受領します。
 自由診療(保険診療外)の場合は、医療費の全額を現金で受領します。

・診療報酬
 レセプト(診療報酬明細)を業者を通じて厚生労働省に送付し、保険診療の医療費を請求します。
 実際に入金されるのは2か月後です。

・雇用調整助成金
 コロナ関連の助成金です。
 休業するとその日数×スタッフの人数分に応じた助成金がもらえます。
 受給するには、売上が以前よりも5%以上下がっていること、などの条件があります。

■経費
・人件費
 スタッフの方へ支払っている人件費です。

・社会保険料
 スタッフの社会保険料(の半額)を年金事務所および労働局に支払います。

・家賃
・水道代
・電気代
・通信費
 電話・インターネットの通信費です。

・ビルメンテナンス
 産業廃棄物収集の費用です。

・小口払い
 日々使用する消耗品などの費用です。
 使った分だけ後でスタッフの方に送金しています。

・レセプト処理委託費
 レセプト(診療報酬明細)を業者に処理委託しています。その委託費用です。
 金額は基本的に診療報酬の3%です。

次回は「ソーシャルレンディング事業者紹介および評価(2022年版)「FUELオンラインファンド」「SAMURAI」」の予定です。


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Author:中田健介(けにごろう)
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2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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