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COZUCHIが新宿区曙橋 事業用地ファンドを募集します

COZUCHIが新宿区曙橋 事業用地ファンド(フェーズ1)を募集します




募集条件
想定利回り(年利)6.0 %
利回り内訳
 キャピタルゲイン 5.9%
 インカムゲイン 0.1%
運用期間 12ヶ月
募集金額 280,000,000 円
劣後出資割合25%

当プロジェクトについて解説します。

■複数のフェーズに分けて募集
この曙橋ファンドは複数の段階に分かれていて、今回はフェーズ1の位置付けです。
先日募集された六本木のファンドもそうですが、COZUCHIのファンドは複数のフェーズに分けて募集されることがあります。
これは、運用方針や売却戦略は仕入れ段階で決まっているものの、実際に買った後にどう進捗していくかわからないためだと思われます。

■立地
この物件は、最寄りの曙橋駅まで3分、その他2路線徒歩圏内です。
曙橋は都営新宿線で新宿までは3分の距離です。エリアとしては四谷などに近いです。渋谷までは18分です。
このエリアは新宿に近いのに家賃は手頃で、投資用ワンルームマンションなどに適したエリアです。
ここを開発用地として仕上げるのが今回のファンドの目的です。



■投資の対象は8フロア中6フロア
今回のフェーズ1では、8フロア中6フロアを取得します。(物件自体はすでに取得済みです)
本ファンドの投資対象である建物は築年数が41年経ち、建物の価値としての評価がなされないため、更地の相場価格と比較した場合、本物件は約46%ディスカウントで仕入れが行われたことになります。

今後のシナリオは、以下の3つです。

■シナリオ① 区分所有者と協議を進め、利益の最大化を目指す
8フロア中6フロアを持っている現状から残りの2フロアについて交渉を行います。
お互いの利益になるような形が取れないかといった協議を進め、物件一体としての売却を目指します。

ファンド運用後、もし買取が可能ならその段階でTRIADが一度ファンドの買取を行い、フェーズ2ファンドとして再組成します。
その際には本ファンド出資者に対して優先出資枠が設けられる予定です。


■シナリオ② 他の不動産事業者へ売却
シナリオ①で狙う交渉の進捗具合によっては、他の不動産事業者に転売という形で引き継ぐことも考えられます。
業者に売る際は権利調整が少しでも進捗していれば価値は上昇します。
本物件は都心の駅徒歩3分の好立地であること、靖国通り沿いで非常に視認性の高い建物の再開発が見込めるポテンシャルの高さから、あらゆる不動産事業者が目をつける案件です。
現に、TRIAD社が買付を行った後、10社を超える事業者から取得したい旨の問い合わせがあったとのことです。


■シナリオ③ 区分所有権ごとに売却
本物件は区分建物であり、各区分ごとに売却することが可能です。
今も一階は店舗、地下は倉庫、それ以外は実需用が多いなど様々なニーズに合わせて運用がなされていますが、この区分にバリューアップをかけてバラ売りした場合、周辺取引事例から想定利回り6%は見込める予定とのことです。


次回は「ソーシャルレンディング事業者紹介および評価(2022年版)「クラウドクレジット」「オーナーズブック」」の予定です。








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中田健介(けにごろう)

Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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