ソーシャルレンディング事業者紹介および評価（２０２２年版）「CREAL」「COZUCHI」

COZUCHIが15億円の虎ノ門 再開発プロジェクトファンドを募集します
↓


募集条件
想定利回り（年利）4.0%
利回り内訳
　キャピタルゲイン　3.9％
　インカムゲイン　0.1％
運用期間　12ヶ月
募集金額 1,500,000,000円
劣後出資割合 11.8%

当プロジェクトについて解説します。

■プロジェクトの概要
今回のプロジェクトの概要は以下の通りです。
・虎ノ門駅直結の再開発計画地に含まれている4物件を保有している
・再開発は都市計画にて決定されている（港区ホームページなどにも掲載）
・保有している4物件は、再開発完了後の新築不動産に権利変換される予定
・再開発完了には4～5年かかるプロジェクトで、今回募集されるのは権利変換によってどれくらいの面積でどこの階の物件になるかを確定させるフェーズ1ファンド
・再開発完了後は最上級グレードのオフィスビルになる予定
・最終的には再開発完了後の新築ビルを売却して利益を得ることが目的
・今回のフェーズ1ファンドに投資した人には今後優先権が付与される

■ポイントは権利変換交渉
今回のファンドのポイントは権利変換交渉です。
再開発自体は確定しているので、地権者は今の物件を売却するか、権利変換を使って新築不動産に変えるかを選択する事になります。再開発プロジェクトの完成予定は2026年末です。
TRIAD社としては、権利変換を使って新築不動産に変えた後に売却する計画です。
ただ、権利変換は、元々の物件と同じ面積の物件が貰えるわけでなく、現状の価値に対応する分しか貰えないそうです。
現在保有しているのは4物件・延床面積147坪ですが、権利変換後は96坪もらえる想定とのことです。

一般的に、再開発事業においては地権者みんなでお金を出し合って建て替えることが現実的に厳しいため、大手デベロッパーが参画し建築費などを先に負担します。デベロッパーは地権者に権利変換した後の余った部分を売却して利益をあげます。
今回の再開発事業は東京都も関わっている大規模なもので、容積率1500%、高さ180メートルのビルが建つことになります。
今の地権者が持っている不動産は古いものが多く、高い建物もあまりないので、権利変換する部分は新築不動産に対してかなり少ないとのことです。
ということは、余る部分が多いのでデベロッパーが儲かることになります。そのため、フェーズ1の本ファンドでは権利変換面積を増やすための交渉を行う予定です。
現在の想定の96坪から増えれば一気に価値があがり、配当が想定を上回る可能性があるとのことです。



■権利変換＋原価購入オプション
権利変換で96坪はもらえますが、元々147坪ありましたので、147坪までは原価で購入できるオプションがあるそうです。
再開発ではよくあることだそうですが、例えば家族4人で住んでいた場所が再開発で狭くなって住めなくなる問題などが起きるのでそれを解消するためのオプションが用意されています。
TRIAD社としては、この原価購入オプションを最大限活用して利益を増やす予定です。



■オフィスビルの最上級グレードのプレミア感
今回の再開発は非常に大規模なもので、虎ノ門駅直結の開発です。
このクラスのビルはあまりないので非常に人気が出ると考えられます。最終的な売却価格は期待できますが、安定感もあると言えるでしょう。




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各サービス事業者の紹介および評価を掲載します。
今回は「CREAL」と「COZUCHI」です。



⇒CREAL

概要


沿革

CREALは、クリアル株式会社が提供するサービスです。
クリアル株式会社は老人ホーム・マンション・病院・ホテルなどの不動産に投資するファンドの組成・運用を手掛けており、現在約300億円を運用しています。ファンドへの出資者は機関投資家がメインです。

CREALは不動産特定共同事業法に基づくサービスです。

安定的に賃料を分配するため、同社が劣後出資を行います。
劣後出資の割合は案件により異なりますが、例えば１０％の案件では、物件の価格下落が１０％以内であれば、優先出資である一般投資家は影響を受けません。

また、CREALは、マンション・ホテル・老人ホーム・保育園といった、社会的に必要性が高く、多様な不動産を扱っているのが特徴です。
例えば老人ホームなど、社会的には必要だが、なかなか開発資金が集まらないために開発できていない施設があります。
安定的な収益を生み、かつ社会的にニーズがあっても、案件規模が小さいという効率性の観点から機関投資家などが資金を出してくれないことも多くあります。
そうした問題を解決するため、「不動産投資を民主化、眠るお金を呼び覚まし、社会をよくする」ことをミッションとして、同社はCREALをサービス開始しました。

第1号ファンドは都内のホテルを対象とするファンドでしたが、募集金額は8.8億円と大きな規模でした。
その後も数億円規模のファンドを次々と募集しており、2021年の貸出額は77.0億円、シェア5.4％と業界6位の規模です。
なお、2022年3月現在、貸倒れ・返済遅延は発生していません。


代表取締役社長　横田　大造氏

評価

私けにごろうによる主観的な評価です。
あくまでご参考としてください。


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⇒COZUCHI

概要

沿革

COZUCHI(旧サービス名WARASHIBE）は、2019年7月に開始した不動産クラウドファンディングサービスです。
運営会社は不特法のコンサルティングや不動産ファンドの運営を手掛けるLAETOLI株式会社(旧社名：株式会社SATAS）です。

LAETOLI株式会社は、人類初の足跡が残っているアフリカのラエトリ遺跡にちなんで名づけられました。
LAETOLI株式会社は、2021年8月に前身である株式会社SATASから社名変更しました。

株式会社SATASは1999年創業、不動産特定共同事業の黎明期より同事業に参入する企業の免許取得サポートや、運用アドバイザーとして事業を展開しました。
同時にさまざまな不動産の取得、売却、リフォーム、仲介などに携っています。

また、2008年にはオリジナルブランド「ゆうゆう倶楽部」の販売・運用を開始しました。
ゆうゆう倶楽部は、「不動産特定共同事業法」に基づく投資商品でした。
投資対象は主に東京の区分中古マンションで、年4％の分配利回りと物件売却時のボーナス分配でした。

LAETOLI株式会社代表取締役の武藤　弥氏は千葉県生まれ。
2001年早稲田大学理工学部建築学科修士課程了。
2001～2003年株式会社スペースデザインにて用地仕入れやサービスアパートメントの開発業務等に従事。
2003年7月イデーアールプロジェクト株式会社を設立し、取締役就任。
2005年アールプロジェクト株式会社に社名変更し、リノベーション事業や商業施設の開発事業等を行う。
2009年アールプロジェクト株式会社取締役退任。
2009年ArtisansCE株式会社設立、代表取締役に就任。
2011年シェアハウスやシェアオフィス等への投資を中心として行う株式会社Triad Real Estate設立、執行役員に就任。現在150億円ほどの資金を運用している。

武藤氏は長年不動産の仕入れ判断を行ってきており、不動産の目利き力には自信があるとのことです。

COZUCHIは、不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディングサービスです。
投資家から資金を集め、不動産の取得や開発、改修工事を行い、そこから得られた収益を投資家に分配する事業です。
CREALやFANTUS Fundingなどと同様のモデルです。
COZUCHIの投資対象は住宅・商業不動産など幅広いです。
利回りも、４％程度から１２％ほどと幅広く募集されています。

また、投資家が優先出資者となり、LAETOLI株式会社がプロジェクトの40%程度を劣後出資金として出資する方式のため、物件の価格下落が生じた場合も一定水準までの下落であれば、投資家の元本は守られる仕組みとなっています。

COZUCHIの特徴としては、途中解約が可能な点が挙げられます。
投資期間中でも、希望すれば会社がファンドを買い取ってくれます。

また、リターンの上限を設けない配当という点も特徴です。
不動産投資型のクラウドファンディングにおける配当は、優先出資者に優先的に配当される一方で、配当利回りに上限が設定されるのが一般的です。
しかし、COZUCHIでは優先出資者に優先的に配当されることはもちろん、さらに配当利回りに上限無く利益を分配します。
過去には年利回り283.5％という驚異的な配当が行われたこともあります。

2021年の貸出額は63.8億円（シェア4.5%）と、業界7位の規模です。
なお、2022年3月現在、貸倒れ・返済遅延は発生していません。


代表取締役　武藤　弥氏

評価

私けにごろうによる主観的な評価です。
あくまでご参考としてください。


次回は「素人が接骨院を経営できるか(16)～3月収支実績」の予定です。




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