古家投資の入居者がようやく決まりました

神奈川県厚木市に購入した古家について、2021年7月から入居者を募集していますが、2022年2月時点でまだ入居者が決まっていませんでした。
そこで、入居付けを依頼している不動産業者とリフォーム業者を交えてオンラインでミーティングを行い、状況を確認するとともに対策を検討しました。

■ミーティングの内容
●現状の確認
・現在インターネットには物件情報を掲示しているのか。（私）
⇒アットホーム・ホームズ・SUUMOに物件情報を掲示している。（不動産業者）

・反響はどの程度か（私）
ページビューはある程度あるが、詳細ページのクリック数はあまりない。
SUUMOでは月に20件程度、ホームズでは月100件以上のページビューがある。（不動産業者）

・ 他の不動産会社にも物件情報を連携し、入居者探しを依頼しているのか（私）
⇒アットホームの会社間サイトで情報を連携しており、全国の不動産会社が見られるようにはなっている。
これまで他の不動産会社からの入居者の案内は3件あった。（不動産業者）

・これまでの問合せ数はどの程度か（私）
⇒これまで、当社へのメールなどでの問い合わせは13件あった。
うち、内見に至ったのは6件である。（不動産業者）

・内見したのに入居に至らなかった理由は（私）
⇒やはり、入り口が狭く普通車が駐車できないことが大きい。（不動産業者）

●今後の対応について
・現在、他の不動産会社に対する広告料はゼロの条件で募集しているが、広告料として賃料1ヶ月分（8万円）をつけるようにしてはどうか。（不動産業者）
⇒了解した。早く入居が決まるのであれば広告料を払ってもかまわない。（私）

・マイソク（チラシ）を作り直してはどうか。（リフォーム業者）
⇒了解した。写真を増やし、物件の魅力が伝わるように作り直す。（不動産業者）

・ウチコミ・ジモティーといったサイトでは、大家が直接物件を掲示し、入居者を募集することができる。
そこに掲示してはどうか（リフォーム業者）
⇒了解した。自分で掲載してみる。（私）

・物件について、入居を募集してから半年以上が経過しているので、一度掃除したほうがよい。庭も草むしりをしたほうがよい。入居希望者の印象が良くなる。（リフォーム業者）
⇒一度掃除・草むしりを行う（私）

・現在賃料8万円で募集しているが、下げてはどうか。（私）
⇒問い合わせはあるので、賃料の設定がそれほど間違っているとは考えていない。
下げてほしいという要望があれば、個別に相談する。（不動産業者）

・他の不動産業者にも私が回って入居付けを依頼しようと考えている（私）
⇒他の不動産業者にはこちらから情報提供・入居付けの依頼を行っているので、大家が直接依頼することはしないでほしい（不動産業者）

以上

その後、自らウチコミ・ジモティーへの物件情報の掲載と、物件の掃除・草むしりを行いました。
ジモティーでは掲載した翌日に早速1件問い合わせが入りましたが、入居には至りませんでした。

そしてそれから約1か月後の3月3日に不動産業者から連絡があり、入居申し込みがあったとのこと。
他の業者から紹介されたお客さんでした。
カップルで同棲するとのことでした。
広告料を1ヶ月分上げたのが効果があったのでしょうか。

と喜んでいましたが、1週間後に状況を確認したところ、入居申し込みがキャンセルとなってしまったとのことです。
同棲自体とりやめとなったとのことです。
大変残念ですが、また改めて入居者を探す必要があります。

再度ウチコミ・ジモティーに物件情報を掲載し、入居者を募りました。
そうしたところ、ウチコミにて早速2件の内見申し込みがありました。
ただ、いずれも入居申し込みには至りませんでした。

これまでは、入居付けを不動産業者1社だけに依頼していました。（これを専任契約というそうです）
しかし、やむを得ず、3月28日にこの専任契約を解除し、他の不動産業者にも客付けを直接依頼することにしました。
3月28日に最寄り駅の本厚木に出向き、地元の不動産業者に飛び込みで片っ端から客付けを依頼して回りました。
その際、自作のマイソク（チラシ）を持参し、物件の詳細を説明しました。



自作のマイソク

がんばって1日で18社に依頼しました。
やはりこうなった以上足を使って何とかするしかないと考えました。

そしてそれから何件か問い合わせや内見はあったのですが、契約には至りませんでした。

この物件については、駐車スペースへの道が狭く、駐車できる車種が限られることがネックになっています。
そこで、4月21日に近隣に月極駐車場がないかネットで探したところ、物件から徒歩1分の所に月極駐車場がありました。空き状況について問い合わせると、空きありとのことです。
私がその駐車場を賃貸契約して、戸建ての入居者に使用させることを考えましたが、駐車場のオーナーに相談したところ、又貸しにあたるので不可とのことでした。
そこで、せめて入居付けを依頼している不動産業者に、駐車場の情報を連携し、入居希望者に物件と合わせて案内してもらうよう依頼しました。

さらに、4月26日には、周辺の主要駅である小田急線海老名駅・相模大野駅にも赴き、不動産業者に入居付けを依頼して回りました。合わせて12社ほど回りました。

そうしたところ、5月3日に、本厚木の不動産業者より、入居希望者がいたとの連絡がありました。
入居希望者は外国籍で、法人の事務所として使用したいとのこと。
ただ、予算が決まっており、賃料を8万円から75000円に下げてほしいとの要望です。下げてくれればすぐに入居を決める、とのことでした。
当方としても、賃料が下がるのは痛いのですが、10ヶ月以上空室となっているので、背に腹は代えられません。その条件でOKしました。
しかし、その後、入居審査に必要な法人の登記簿の提出を求めたところ、提出までに10日もかかるとのこと。
若干不安に思っていましたが、10日後に無事書類が提出され、入居審査も通りました。

ところで、友人に指摘されて気づいたのですが、法人契約の場合、賃料に消費税がかかります。
この点について不動産業者に確認したところ、「すみません、至急確認します」とのこと。業者の方でも気づいていなかったようです。
数時間後に折り返し連絡があり、「賃料に消費税がかかることを入居者に説明して、仕方ないということで了承を得ました。」とのこと。
入居者側も認識していなかったようです。気づかなかったら危ないところでした。

ただ、これで実際に入ってくる賃料は、75000円＋消費税10％で、82500円となりました。
想定賃料80000円を若干超える賃料が得られることになったのはうれしい誤算と言えるでしょう。

■古家投資の実質利回り
さて、この古家投資のコストですが、今回は不動産業者と相談して自主管理としたので、管理費はかかりません。
ただ、年間で固定資産税が77000円かかります。
そのため、月額の収益は、
82500円 -(77000円 ÷ 12)
⇒　76083円となります。

投資金額は7,600,000円なので、実質利回り（年利）は12.0%となります。



■私のキャッシュフロー状況
今回の結果を反映すると、現在の私の収入は以下の通りです。

ブログ収入	¥90,000
アパート収入	¥50,000
古家収入	¥76,000
外国債券	¥20,000
接骨院	¥-100,000
(合計）	¥136,000

トータルでは136,000円となります。

一方、月々の支出は約35万円です。

したがって、月々のキャッシュフロー（収入ー支出）はマイナス214,000円の赤字となります。

FIREまでの道はまだ遠そうです。

■今回の投資を通じて学んだこと
初の古家投資を通じて学んだことは以下の通りです。

・ちゃんとした駐車場のついている物件を選ぶべき
今回、駐車場への道が狭く、普通の車が止められないということがネックになり、なかなか入居が決まりませんでした。
次回はちゃんとした駐車場のついている物件を選ぼうと思います。

・客付けを依頼する不動産業者については、専任ではなく複数業者に依頼する。
今回、当初半年ほどは1社の不動産業者に専任で客付けを任せていましたが、なかなか決まりませんでした。
複数の業者に依頼するようになってから約2か月で入居が決まりました。
ネット時代とは言え、やはり複数の業者に依頼することによる効果は大きいと学びました。


次回は「ソーシャルレンディング事業者紹介および評価（２０２２年版）「TECROWD」「ポケットファンディング」」の予定です。














































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