CREALオンラインセミナー「「ファンド詳細の見方」を徹底解説」レポート

CREALオンラインセミナーに参加したのでレポートします。

■テーマ
「ファンド詳細の見方」を徹底解説

■日時
2022/1/31 19:00-

■講師
投資運用部　Sugawara Yuta氏

■内容
私は2018年に入社し、不動産の取得等の業務に携わってきた。

本日はCREALのファンド詳細の見方を説明する。
直近の案件「ココフラット阿佐ヶ谷」を例に説明する。
↓
ココフラット阿佐ヶ谷



●概要タブ
・成立下限額　39000万円　
この金額を越えれば案件が成立する。
なお、これまで募集した案件はすべて満額で成立している。

・想定利回り
この案件の想定利回りは4.5％。
インカムゲイン相当2.3%というのは、運用期間中に支払う利回り
キャピタルゲイン相当2.2%というのは、売却時の利益から支払う利回り
合計で年利4.5％となる設計

・想定運用期間　18ヶ月
なお、2022年2月17日から2月28日はフリーレント期間のため、賃料収入無し。

・投資のポイント
立地・ソフト面・ハード面についての説明。
ＪＲ阿佐ヶ谷駅から徒歩5分という好立地。
阿佐ヶ谷駅周辺には大型スーパーなども多く、利便性も優れている。

鉄筋コンクリートで、18㎡の間取りが中心。
スタイリッシュなデザインで、様々な設備が充実している。

・主要なリスクへの考え方
　・売却時のリスク
不動産会社にヒヤリングした妥当な価格設定での売却を想定している。
損益分岐点を下回る金額での売却となった場合、損失が発生する可能性あり。
ただし、リスクを軽減するため、当社が劣後出資を行っている。

　・リーシングのリスク
24戸の物件で、解約などが発生する可能性あり。現時点での稼働率は92％。
マスターリース契約による賃料保証を行うことで、空室リスクを回避する。

・ファンドの仕組み
投資家から集めた資金を元に不動産を購入する。
運用期間中には不動産を賃貸して賃料収入を得る。
最終的には売却して利益を得る。

●物件情報タブ
周辺の地図を参照できる。
交通アクセス・土地・建物に関する情報が参照できる。
以下のドキュメントを掲載している。

不動産調査報告概要
鑑定会社による不動産調査結果。
物件評価額としては5億400万円。今回はそれよりも安い価格で取得できている。

エンジニアリングレポート
建物の地震・環境面での評価など。

●マーケット情報タブ
地域の人口推移・世帯推移
10年前と比較しても人口は伸びている。

・阿佐ヶ谷エリアの魅力
近隣物件の賃料事例としては、20㎡で、1坪当たり15000～16000円程度。
この物件は、1坪当たり15200円なので、競争力は十分ある。

・中野区の物件取引事例
不動産会社へのヒヤリングを元にした情報。
取引表面利回りは4.2～4.5%
当物件の表面利回りは4.3％なので妥当と考えている。

●リターンタブ
・ファンドスキーム図
マスターリース契約概要について記載している。
賃借人はクリアルパートナーズ株式会社

・資金使途
物件価格・手数料・経費・消費税など

・元本償還シミュレーション
売却価格が想定よりも多少下がっても、出資者には年利4.5％の配当を支払える。
ただ、想定価格より6％以上下がると、損失が発生する可能性がある。

・売却先の想定
18カ月以内に外部へ売却する想定。
売却としては個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定。

■質疑応答
Ｑ：期間内に売却できない場合はどうなるのか。

Ａ：その場合は、18ヶ月が過ぎる1カ月前までに、延長を行うことになる。
最大60ヶ月まで延長することになる。
なお、これまで延長を行ったことはない。

Ｑ：23区以外の物件への投資は検討しているか

Ａ：現在検討している。
ただ、住宅に関しては、23区内が安定性があると考えている。

Ｑ：延長された場合の利回りはどうなるのか

Ａ：延長された場合も、記載された利回りは支払う。
賃料収入は継続するので、そこから支払う。
延長されたとしても条件が変わるということはない。

Ｑ：この物件の推しポイントは

Ａ：中央線沿線で賃貸需要に優れている。
物件が約18㎡で、アクセントのクロスがあり、トイレがタンクレスであるなど、デザイン面に気を遣っている。
稼働率も92%に達している。

Ｑ：早期償還の可能性はあるのか

Ａ：不動産は売却に時間がかかるため、早くから売却を手掛ける必要がある。
結果として早期償還となる可能性もある。

Ｑ：既存物件に関してフリーレントが生じるのはなぜか。

Ａ：稼働率が下がると、マスターリースを手掛ける会社が損をしてしまう。
損失が出ないようにフリーレント期間を設定している。

以上

次回は「2022年1月 投資中ファンド一覧 」の予定です。





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