COZUCHI 募集金額 7億円西麻布 一棟マンションファンドを募集

COZUCHIが、募集金額7億円の西麻布一棟マンションファンドを募集します。
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西麻布　一棟マンション【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン1.5%+キャピタルゲイン4.5%



募集条件
想定利回り（年利）6.00 %
利回り内訳
　キャピタルゲイン　4.50％
　インカムゲイン　1.50％
運用期間12 ヶ月
募集金額 700,000,000 円

当プロジェクトについて解説します。

・エリアは高級住宅街の西麻布、広尾
まずエリアについては、六本木、広尾エリアの西麻布です。
最寄駅は広尾駅で、そこから徒歩7分の場所です。
エリアとしては高級住宅街といえます。
三井不動産が本当に選んだ場所にしか建てないブランドもののパークマンションや芸能人が多く住む広尾ガーデンフォレストもすぐ近くにあります。




・物件は一棟マンションの共有持分8割
COZUCHIで以前にもありましたが、共有持分案件です。
今回のプロジェクトではCOZUCHIは205坪の土地・建物の共有持分の約80%を取得しています。
ただし、保有している80%分の土地・建物だけを売却するといったことはできません。土地・建物全体を売るには事業者と別の共有持分所有者が合意して売却する必要があります。
このように、不動産を共有持分で持ってしまうと「使い勝手が悪い」ということになります。
そのためCOZUCHIとしては、今回通常の六本木の土地相場からすると38%ディスカウントで仕入れています。

この共有状態でどうやって売却していくのかと言う戦略について、COZUCHIとしては以下の３つを準備しています。
①共有持分のままで賃料のバリューアップをして売却する
②残り20%の共有持分も交渉して買い取り、物件全体を売却する
③残り20%の共有持分の所有者と協議をして共有持分を解消し、完全所有権にして価値を上げた上で売却する

・売却シナリオ①の詳細
もともと、今回の物件から得られる賃料収入は比較的低い状態でした。
これは、複数いる元の所有者たちが自分で住むのに使っていた部屋や、安い賃料で住んでいた部屋があったためです。
今回COZUCHIが購入した後、その所有者たちが使っていた部屋を適正な賃料で新たな入居者に貸すことができます。これにより、家賃収入を約2倍まで伸ばすことができるとCOZUCHIでは見込んでいます。
表面利回り5%で物件を売却しても、本ファンドの配当利回りは6%には達する想定です。

・売却シナリオ②の詳細
この物件の価値を最大化する方法は、このシナリオ②だと思われます。
共有持分の残り20%も取得し、新たな開発用地として大手のデベロッパーに売却することができれば、大きな収益が期待できます。205坪のサイズ感は、立地を考慮すると希少性も高いと言えます。
ただし、残り20％の共有持分の所有者はわずか2名で、しかもそのうち1名に関してはすでに交渉の最終フェーズに入っているとのことです。
もし残り20％を取得することができれば、共有持分から完全所有権になるので、相場の価格に一気に引き上げることができます。
もし実現すれば本ファンドの配当も10%超になる可能性があります。



・シナリオ③の詳細
他の所有者と協議して共有持分を解消するというシナリオです。
共有持分は、昔は良くあったようですが最近はあまり見られません。全員の合意がないと勝手に売却したり建て替えたりできないという制約があるし、また、共有持分で相続などにより更に共有所有者が細かくなっていくといった事態が昨今社会問題にもなっているようです。
そのため、最近では共有持分の分割請求というものを行うことで、不動産をしっかり分けてそれぞれ保有するということが裁判所を通じても積極的に認められるようになっています。
共有物分割請求を行えば共有持分が完全所有権になり、マンションの数部屋なども個別に売却することなどもできるようになるため、共有持分だからディスカウントされてしまっていた価値を相場価格に近づけて行くことができます。
完全所有権になれば、この物件の売却時のファンド利回りは7.5%程度は確保できるとのことです。

しかし、共有物分割請求は訴訟となる可能性もあるそうで、その場合は、投資家の安全性を優先してCOZUCHIとして買い取るとのことです。
その後分割が完了したら、完全所有権となった本物件として新たにファンドを作り、今回投資した投資家への優先ファンドとする予定です。





次回は「FIでないのにREしてしまいました(1)」の予定です。




































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