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COZUCHI 渋谷区広尾 底地プロジェクトを募集

COZUCHIが12月2日から渋谷区広尾 底地プロジェクトを募集しています。

渋谷区広尾 底地プロジェクト【インカムゲイン重視型】インカムゲイン3.5%+キャピタルゲイン1.0%



募集条件
・想定利回り(年利) 4.5 %
・運用期間 12 ヶ月
・募集金額 320,000,000 円
・利回り内訳 キャピタルゲイン 1.0%、 インカムゲイン 3.5%

当プロジェクトについて解説します。

当プロジェクトは、難易度が高いですが、構想は壮大で面白い案件と言えます。

・立地
立地は広尾駅徒歩6分で、明治通りの大通りに面した底地です。
都内屈指の高級住宅地で、約200坪とかなり大きい規模です。

・底地とは何か?
土地の所有権というのは、厳密に言えば底地と借地が一体となって所有権となります。
底地の所有者が土地の所有者である事は変わりありません。
逆に借地とはその土地に建物を建て利用する権利である借地権があるという事になります。
お寺などでたまに周辺の土地一帯を所有していて売るつもりはないが、借地権を売り出して地元の方がマイホームを建てているなどといった事例はあります。
底地と借地の関係は、底地権を持つ地主は借地権を持つ借地権者から土地の利用料である地代を収入として得て利益を上げることになります。
借地権者は地代を払うことで自分の好きな建物を建てマイホームにしたり投資用マンションを建てて運用することができます。

底地と借地が一体となって所有権となるので、
土地の相場価格=所有権の相場価格
となります。
そのため、底地と借地が分かれている場合は所有権を100とすると例えば底地30、借地70などに価値が分かれます。
なので、自分がマイホームを建てる際などに、借地権で買うと本来の所有権相場の7割の金額で土地の利用権が買えるので安く買えます。(その分地代という賃料は買った後も発生してしまいますが)
安く買えて好きに利用できますが、もちろん借地の制限もあります。それは売却は好きにはできないという事です。
売却したい際には底地権者である地主の承諾が必要です。そして承諾のための「譲渡承諾料」が基本的に設定されています。
今回のファンドはこの「譲渡承諾料」がポイントです。
譲渡承諾料は、底地権者にとって地代とは別の収益源でもあります。


・底地のメリットとは?
底地のメリットとは以下の通りです。
①空室リスクがない(リーシングリスクがない)
土地を借地権という形で貸しているので、長期にわたって出入りもなく、安定して地代を得ることができます。
②メンテナンスがいらない
建物を建てているのは借地権者ですので、管理費修繕費はほぼありません
③手間がかからない
不動産投資はもともと手間はそこまでかかりませんが、底地はその究極系です。

上記メリットから底地というのは非常に安定した長期の不動産投資です。
しかし自己利用はできず、銀行融資などもほぼつかないので一般投資家で手を出す人は少ないようです。


ここからはファンドの説明です。

・仕入について
市場価格に対しては、相当なディスカウントでの仕入が出来ています。
前所有者が不動産業者で、会社の都合として売却を急いでおり、早期に売りたいという状態でした。
そのため実際の取引価格の半分ほどと言われる公的価格の指標である路線価よりもさらに17%ディスカウントで購入しています。


・本ファンドの構造について
今回のファンドは、約200坪の底地ですが、底地の上に3棟57室のマンションが建っています。
この57室が、いわゆる借地権付き区分マンションということになります。
それを支えている底地が今回の投資対象です。
ですので収入源はこの57室の地代及び売買の際に受け取れる譲渡承諾料となります。


・底地ではどれくらい収益が出ているのか。
底地は安定している分、一般的に利回りは低めです。
しかし、前述の「譲渡承諾料」という一時的な収益を加算すると過去実績で利回り8%が出ている案件です。

ただ、譲渡承諾料は売買の際に得られるもので、変動するので、今回はCOZUCHIでは初のマスターリースを行い、インカム利回りは3.5%として配当します。


・このファンドから始まる壮大なプロジェクト
今回COZUCHIでは底地が安定しているから投資を決めたわけではありません。
本ファンドは運用期間1年ですが、COZUCHIの事業構想は約10年です。
本ファンドの運用が始まったら57室のマンションの買取の動きを始めます。
借地権付きマンションを1つずつ買っていくとCOZUCHIに1つずつ建物と借地権が増えていきます。
買取が進むほど借地権が底地権と一体となって所有権となります。

将来もし57室全てが購入出来た場合はベストシナリオです。全ての借地が底地と一体となり所有権となり、新たな開発ができる200坪の開発用地となります。
そうなれば、大手のデベロッパーが購入する可能性もあるでしょう。

仮に買取が途中だとしても、買い増しが進めば進むほど最終開発用地になり得るポテンシャルは高まるため、その分価値は上がっていく予定です。


・底地権者だからこそ出来る買取の戦略
COZUCHIは底地権者のため、マンションを売りたい人がいたらCOZUCHIの承諾を得ないと売却できません。
そして売るときには、売る人は底地権者であるCOZUCHIに"譲渡承諾料"を払う必要があります。
このマンションは現在築20-30年ほどです。最近は住むためよりも投資用不動産として売買が行われることも多いです。
投資用不動産であれば相場の買取価格は利回り計算からほぼ決まります。
このマンションを買いたいと言う不動産業者が複数社いたとしてもみんな大体同じ金額で手を挙げる感じです。
そんな時、売る所有者にとっては底地権者のCOZUCHIと取り決めてある譲渡承諾料がネックになります。
第三者に売る場合は売買金額が高くてもそこから譲渡承諾料をCOZUCHIに払う必要があるため手残りは減ってしまいます。
そんな中COZUCHIに売却すれば、「譲渡承諾料は不要」と言うことができます。
そうすると所有者は手残りの金額で考えるとCOZUCHIに売却するのが1番メリットが出るため、買取がスムーズに行くという狙いがあります。
この"譲渡承諾料"の効力がこの大規模構想の1番のポイントです。


・買い取ったマンションはファンド化されていく!?
COZUCHIとしては上記のような戦略でこの57室の借地権付き区分マンションの買取を進めていきますが、買い取れた際にはその区分マンションをCOZUCHIでファンド化していこうと構想しています。

・利益相反になり得るのでは
底地を投資対象としている今回のファンドで言うと、区分マンションを買うたびにCOZUCHIのものになるため、底地としては地代収入が減ることになり、また買取のための譲渡承諾料も減額をする事になってしまいます。
それを避けるため、今回はマスターリースにより一括借り上げで安定配当をするようにしています。

今回のファンドは1年ですが、構想は10年ほどの夢のあるファンドと言えます。

次回は「サラリーマンが接骨院を経営できるか(3)~事業購入費用をローンで賄えるか」の予定です。


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Author:中田健介(けにごろう)
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2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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