COZUCHIが初の開発案件を募集

COZUCHIが初の開発案件を募集しました。
対象プロジェクトは、「渋谷区神泉エリア　開発プロジェクト【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン5.4% 」です。
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渋谷区神泉エリア　開発プロジェクト【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン5.4%


当プロジェクトはCOZUCHI初の開発案件です。
当プロジェクトについて解説します。

当プロジェクトは２つのフェーズに分かれています。
まずフェーズ①では今建っている建物を解体して更地化し、建築の許認可を取得します。
今回募集されるのはそのためのファンドです。
運用終了後、ファンドからCOZUCHIが物件を再度買い取ります。
その売却によって得た資金が配当原資となります。

フェーズ②では、開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行います。




フェーズ①、②を分ける理由は、①の完了時点でも売れる可能性があるということと、①②の資金を同時に集めてしてしまうと建物解体中でまだ開発はしないのに建築費を集めることとなり、投資効率が悪くなってしまうためです。
事業コストは最小にして、利益を最大化するためにフェーズ分けをしていると考えられます。

ここから本プロジェクトの内容について説明します。
エリアは神泉駅徒歩3分、渋谷駅徒歩8分という好立地です。先日COZUCHIで募集された「渋谷区神泉エリア区分店舗」ファンドのすぐ近くです。
80坪以上のまとまった土地というのはこの立地であまり出てこないので希少性が高く需要もあります。

今回のポイントは、天空率を使った開発を行う点です。
天空率は2002年の建築基準法改正によって追加されたものなのですが、建築する際の物件の高さ上限の緩和に有効なものです。
それまでは斜線制限と言って、太陽の光や風を確保するために、雑に斜め線で建物を切っていました。斜線制限は回避するのが難しくこれまでかなり建築の自由度が損なわれていました。
上層階を切られている建物は、もう1階分上に伸ばせたとしても斜め線の延長のためどんどん床面積は減ってしまうので現実的でなく低層のマンションになるといったことが起きていました。
今回、天空率を用いることで斜線制限をクリアし、現在5階建のところ9階建て27mの高さまでの建物が建築できる見込みです。



現状5階建の建物を9階建にできる理由としては天空率だけでなく、本エリアが「絶対高さ制限」、「日影規制」、「高度地区」などの制限がないこともあります。
もし「絶対高さ制限」が10mに定められていたら天空率がうまく使えても高さ10mがMAXになります。
渋谷の都心エリアということもあり、今回の建築プランが実現できたと言えます。

今回は希少な案件であるため、基本的には新築物件を開発して売却することで事業利益の最大化を目指す方針とのことです。
しかし、土地転売で早期に終わらせる可能性もあります。
フェーズ①に出資した投資家にはフェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とする予定です。

次回は「ソーシャルレンディング事業者比較(2021年）「サービス事業者自体の安全性」」の予定です。




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