WARASHIBEを運営する株式会社SATASのマーケティング担当入澤 優智氏にインタビューさせていただきました。
■インタビュー日時2021年5月28日
■インタビューさせていただいた方株式会社SATAS マーケティング担当 入澤 優智氏
■内容―小林代表の経歴についてうかがいたい。大学卒業後、金融機関で勤務した後、不動産会社を子会社に持つ事業会社で経営企画や財務担当役員を務めた。
2020年から当社代表。
―株式会社SATASは1999年設立だが、これまでどういった事業を手掛けてきたのか。不特法のコンサルティングを手掛けてきた。
2008年に、WARASHIBEの前身となる「ゆうゆう倶楽部」という不特法事業を開始。
2019年にWARASHIBEをリリース。
現時点でWARASHIBEのファンド組成数は２１件、調達金額は11億円。
―社員数は何名か役員4名、従業員21名
（主要資格保有者数）
宅建18名、不動産証券化マスター5名、不動産コンサルティングマスター1名、CPM（米国不動産経営管理士）1名、賃貸不動産経営管理士1名
一級建築士１名、二級建築士１名、管理業務主任者2名、ビル経営管理士1名、行政書士１名
―他の不動産型クラウドファンディングと比べてWARASHIBEの特色は圧倒的な目利きによる高い商品性。仕入れ力には自信がある。
例えば、練馬区の武蔵関の案件は西武鉄道の再開発に関わるもので、利回りは12％だった。
広尾の区分店舗は利回り4.5％で、インカムゲイン重視型。
なおWARASHIBEでは、インカムゲイン型でも、早期売却ができた場合はキャピタルゲインの配当も行う方針。
また、徹底的なリスクヘッジを行っており、例えば現在募集している田端EXITファンドは、募集開始時点で売却先が決まっている。
―途中解約が可能とのことだが、どのような仕組みとなっているのか基本的に会社が買い取る。
不動産は流動性が低いので、流動性を高めたいという意図がある。
将来的にはユーザー間で売買が可能になるようシステム開発を行う予定。
期間が長いファンドでも、途中で売却可能とする。
都心などでは地価が上がっていくので、その価値をどう反映するか検討している。
また、利回りも反映する形にしたい。
―投資家全員が解約を申し込んでも返金可能なのかその場合、すぐには対応できないと思うが、一定期間で返金可能だと考えている。
会社の出資者との間でコミットライン契約があるので、資金は用意できる。
現在のところ5億円ほどの規模でやっているので、解約に応じることは可能。
ただ、将来的に規模が拡大すると、全員の解約に応じることは難しくなるだろう。
―別途解約手数料がかかるとのことだがどの程度か一律3300円（税込）かかる。
いつでも売れて、いつでも買える、というようにしたい。
―優先劣後システムによるリスクの低減を図っているが、劣後出資の比率はどの程度か平均すると60%ほど。
自己資金で60％ほど投資しており、投資家からは残りの40％を集めているということになる。
―投資対象の不動産物件はどのようなものか（住宅・商業不動産など）特に限定はしていない。
そのまま売っても損をしない、負けない物件を対象としている。
例えば、坪単価190万円のアパートを購入し、いずれ取り壊して売却する、といったスキーム。
―投資対象の物件はどのように探すのか現在は人のネットワークが中心。
不動産は、情報をもらってすぐに決済できるかどうかが重要。
当社は、すぐに決済できるようにしているので、いろいろなところから情報が入ってくる。
仕入れの担当は各々独自に行動している。
―物件の審査はどのように行うのか。また、その体制は。物件が存在しているかどうかは、謄本や、販売業者の信頼度などで判断する。
審査については10名ほどの社員からなる投資委員会で行っている。
―投資期間が過ぎた後は物件は売却するのかその通り。
―予定通り売却できない場合はその時点で一度清算を行う。会社として保有し続け、資金は投資家に返済する。
返済資金は会社から出す。
―応募金額を上回った場合は抽選となるのか基本的には抽選となる。
案件によっては先着順のものもある。
―現在募集中の田端 EXITファンドⅠについて、利回り１２％と非常に高いが、どのような仕組みとなっているのか物件を購入し、取り壊して立て替える予定だったが、取り壊す前に購入希望者がいたので、そのまま売却することにした。
この案件はもともと投資家に対して公開する予定だったので、予定通り募集した。
たまたま売却が決まってしまったのでこういう形になった。
―手数料はどの程度とるのか出資時の手数料は特にとっていない。
―経営についてコロナの影響はWARASHIBEに関してはあまり影響ない。
不動産業界全体としては、オフィス系のビルはダウンサイジングをしている。飲食系も厳しい。
ただ、住宅は好調。
―募集金額の目標は現在預り資産は5億円ほどだが、3年で1000億円とするのが目標。
案件は大幅に増やしたい。
流動性を確保するため、分別保管や信託化を進めていく必要がある。
ただ、案件の規模を大きくすると利回りは下がっていく傾向がある。
―今後の展望はサービス面では、流動性を高めるとともに、複利や毎月分配型の商品を作り、半年以内にリリースしたい。
ETFに負けない商品としたい。
また、保育園など社会貢献型の案件も出したい。
投資家のニーズを踏まえて検討したい。
ー株式会社SATAS自体の経営状況は経営状況に問題はない。
不特法では、事業者が黒字であることが条件となっているので、黒字は出し続けている。
―決算書を公開したり外部の監査を受ける予定は今後公開予定。
決算書の公開は、信用を高めるためにも必要と考えている。
以上
次回は「
ソーシャルレンディング事業者紹介および評価（２０２１年版）「i-Bond」「ビットリアルティ」 」の予定です。
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