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CRE Fundingにインタビューしました

CRE Fundingにインタビューしました。

■インタビュー日時
 2021年2月25日

■インタビュー方式
メールによるインタビュー
(あくまで「CRE Funding」を運営するFUEL株式会社が株式会社シーアールイーの考えを推察しつつ回答したものです。)

■インタビュー内容

―株式会社シーアールイー 代表取締役社長亀山忠秀氏の経歴について教えていただきたい。

以下の通りです。
2002年7月 (株)幸洋コーポレーション(旧(株)コマーシャル・アールイー)入社
2006年6月 (株)コマーシャル・アールイー取締役
2007年6月 (株)コマーシャル・アールイー常務取締役
2011年7月 当社常務取締役
2014年8月 CREリートアドバイザーズ(株)取締役(現任)
2016年5月 CRE Asia Pte.Ltd.取締役(現任)
2016年6月 (株)エンバイオ・ホールディングス取締役(現任)
2016年9月 ストラテジック・パートナーズ(株)取締役(現任)
2017年8月 CRE(ThaiLand) Co., Ltd.取締役(現任)
2017年8月 当社代表取締役社長(現任)

―株式会社シーアールイーの業務内容は

CREグループは、国内でも数少ない物流不動産分野に特化した企業集団です。物流不動産の開発、マスターリース、プロパティマネジメント、リーシングからアセットマネジメントまで、一連のサービスを幅広く提供しています。


―サービス開始の経緯は

CREは、主に個人の投資家様向けに、投資単位が数億円となる土地の有効活用や収益物件、投資単位が数100万円以上となる不動産小口化商品、投資単位が10万円以上となるREITを手掛けてきました。更なる販売商品ラインナップの強化の検討の中で、投資単位が1万円以上の非上場の不動産投資商品としてクラウドファンディング事業への参入を模索していた折に、クラウドファンディングのプラットフォーム事業の展開を予定していた当社と組むことにメリットを感じていただいたためです。


―他のソーシャルレンディングと比べてCRE Fundingの特色は

「CRE Funding」は、物流不動産分野に特化しているCREグループが組成した物流不動産の案件のみを取り扱っているクラウドファンディングサイトです。
投資家は「CRE Funding」で物流不動産の案件に投資ができます。
当社はCREグループが組成した案件の審査やモニタリング、投資家へのマーケティング、サイト運営を担当しています。
CREグループは物流不動産の開発・管理の実績に加えて、私募ファンドや上場REITの運営に豊富な実績を有しており、そのCREグループの圧倒的な実績と、当社が第二種金融商品取引業者として投資家保護の観点から厳格な審査・モニタリングを行うことで、物流不動産に特化した国内初のクラウドファンディングを提供しています。


―東証一部上場企業であれば、銀行などから低金利で資金調達できると思うが、なぜ敢えてクラウドファンディングで資金調達を行うのか。

CREでは、銀行借入との比較ではなく、販売商品ラインナップの強化の一環として、少額かつ非上場の不動産投資商品として「CRE Funding」を位置付け、展開しています。

―投資対象の不動産物件は物流関係のものが中心のようだが、なぜ物流関係の物件を中心に投資しているのか。

CREグループが物流不動産に特化した企業のためです。
コロナ禍でもネットショッピング需要は旺盛であり、またEC市場は今後も持続的な成長が期待できることから、物流不動産は今後も高い稼働率の維持が期待できると考えております。

―貸し付け対象の企業はどのように探すのか

当社では貸付先を直接的には探していません。
基本的にCREグループ内でのSPC等への貸付となり、対象不動産についてはCREグループでソーシングしています。これまでの案件におきましても、ストラクチャー図にもありますように、CREアライアンスが行う貸付のためにクラウドファンディングで調達を行っていることからもご確認頂けると思います。


―貸付先企業および不動産物件の審査はどのように行うのか。また、その体制は。

審査は1次~5次まであります。
1次・2次審査の対象はファンド事業者です。1次審査では最低限審査の土台に乗るかどうかのチェックということで、10項目程度を審査します。
次に2次審査では財務の安定性や成長性などトータル60項目以上を総合的に審査します。
続いて、3次・4次審査の対象はファンドの貸付先やファンド全体です。
3次・4次審査の内容は1次・2次審査の内容に加えて、ファンドの事業計画や不動産の案件の場合は最終的にどのような形で資金が返済されるのか、不動産マーケットや物件評価なども併せてチェックしています。
1~4次審査を経て、全てクリアしたら最終の5次審査に移ります。
5次審査の審査委員会は、取締役全員と外部の専門家の税理士で構成され、全員が拒否権を持っています。
一人でも「この案件は止めよう」と拒否したら、取り扱いません。
こうして5次審査まで全て通ったもののみを投資家にご案内するようにしています。


―担保や保証についてはつけるのか

担保や保証についてはファンド毎に異なります。


―投資期間が過ぎた後は物件は売却するのか
CREグループが運営する私募ファンドへの売却、クラウドファンディングでのリファイナンス等をファンド毎にそれぞれ計画しています


―予定通り売却できない場合はどうなるのか

上記の通り、売却先としてはCREグループが運営する私募ファンド等を考えていますので売却できないこと自体、あまり想定できません。


―これまでの案件の利回りは3%前後だが、今後もこの水準か

利回りについては、市場動向や需給バランスを見ながら適宜判断していくこととなるかと思います。


―今後、不動産の新規開発も手掛けるのか

当社が不動産の新規開発を手掛けることは無いと思いますが、将来において、CREグループが新規開発する物流不動産をクラウドファンディングで提供する可能性はあるかもしれません。


―経営についてコロナの影響はあるか

コロナ禍でもネットショッピング需要は旺盛であり、またEC市場は今後も持続的な成長が期待できることから、物流不動産を取り扱う「CRE Funding」ではネガティブな影響はそれほどありません。
一方で、生活様式やビジネス環境の変化のように、将来に向けた資産運用の在り方についても見直すタイミングにもなりましたので、その中で分散投資を可能にするFUELを1つの選択肢として選んで頂いた方も非常に多かったのではと感じております。


―年間募集金額の目標は

FUELとして全体では1000億円を当面の目標に推進してまいります。


―今後の展望は

CRE Fundingでは引き続き物流不動産に親しみを感じていただけるよう、商品の提供に取り組んでいきたいと考えております。
また、FUEL全体では新たな上場企業との提携を進み、物流施設に加え様々な商品ラインナップを増やし、投資家のニーズを満たせるよう分散投資を可能にするモール型のサービスへと拡大してまいります。


―セミナーなどの開催予定は

オンライン上でPeatixやClubhouse等を通じたセミナーの開催を検討していきます。
新たにFUELでの口座開設を検討中の方、そして口座開設後の投資検討中の方等、幾つかのタイプのセミナーを開催してく予定ですので、お待ちください。


―投資家にサービスをアピールしていただきたい

いつもご利用頂きましてありがとうございます。
2020年はファンド本数や金額が十分にご用意できず、数十秒で即完売といった案件が続き、投資したくてもできなかった方も多かったのではないかと推察しております。
皆様に温かく見守って頂いたお陰で、これまでの実績を大変高く評価頂いており、今後も新規の事業者様の参画が続々とリリースできそうです。ぜひご期待ください。
なお、今年は、投資家の皆様とのコミュニケーションを兼ねたセミナーや懇親会等も行ってまいりますので、日々感じていらっしゃるご意見等も直接聞かせて頂ければと考えております。
今後も、当社が目指す「新しい金融のカタチを創る」というビジョンに向けて、また「分散投資と言えばFUEL」と資産形成の大切な選択肢になれるよう精進しますので、温かい目でご支援の程宜しくお願い致します。

以上

次回は「2020年度確定申告~ソーシャルレンディング源泉徴収税を全額取り戻そう(3) 」の予定です。


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Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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