確定申告にて経費を計上しすぎることのデメリット

今回は不動産投資に関する話です。

昨年の11月、以前よりお付き合いのあった不動産業者より、投資用不動産物件の紹介がありました。
埼玉県の中古1棟マンションで、重量鉄骨3階建て、土地面積約150㎡、総戸数8戸、最寄駅から徒歩16分、築30年以上という条件です。
想定賃料収入（年間）は約530万円です。

売却希望価格は約6000万円でしたが、4500万円で購入希望を出してみてはどうか、という業者からの提案でした。
4500万円で購入した場合、表面利回りは11.8％となります。
この物件を、某地方銀行から、金利１．９５％、返済期間27年、借入額4000万円で融資を受けて購入するという想定です。

条件としては悪くないと思ったので、業者に連絡して、その週末に一緒に現地を視察しました。
築30年以上とのことでしたが、外壁や階段などは比較的きれいで、すぐに修繕が必要となりそうな箇所は見当たりませんでした。
（あくまで素人である私の判断ですが）
なので、購入を進めることにしました。

まずは業者を通じて銀行に融資審査を申し込みました。
過去の確定申告書や資産の状況を示す資料などを送付し、審査結果を待ちます。

2週間ほどして、審査結果が出たとの連絡がありました。
残念ながら希望していた4000万円の融資は下りず、3400万円しか下りないとの結果でした。

希望した融資額が出なかった理由としては、過去の確定申告書において、節税のために経費を多く計上し、事業所得をマイナスで申告していたため、その分所得金額が少ないものと評価されてしまったためとのことです。

（2020年の確定申告書）


2020年の確定申告書をご覧になっていただければわかる通り、事業所得をマイナス127万円で申告しており、実際の給与所得は479万円であるにもかかわらず、所得金額351万円と評価されてしまったため、融資金額を減らされてしまったということです。

なお、その後購入希望を出しましたが、結局4500万円での指値は通らず、この物件を購入することはできませんでした。

今回の件で、確定申告で経費を計上しすぎることの問題点を認識し、反省しました。
確かに経費を多く計上すればその分所得税額は減りますが、今回のように銀行からの融資を受ける際には不利となってしまうという点にいまさらながら気づきました。
今後も不動産投資を拡大していこうと考えるのであれば、経費を計上するのもほどほどにしようと思います。

今年もちょうど確定申告の時期となりましたが、少なくとも事業所得がマイナスにはならない程度にするつもりです。

次回は「サラリーマンでも飲食店オーナーになれるか（9） 」の予定です。


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