ぽちぽちファンディング池田代表インタビュー

ぽちぽちファンディングを運営するアイディ株式会社の池田代表にインタビューさせていただきました。


池田代表

■インタビュー日時
2020年9月18日

■内容

―池田代表の経歴についてうかがいたい
私は東京大田区生まれ。
成蹊大学工学部を卒業後、大東建託という一部上場企業で3年ほど勤務した。
その後、父親の経営するアイディ株式会社に入社した。
アイディ株式会社、当時は製造業・金属加工業を手掛けていた。
製造業の傍ら社宅を運営したことをきっかけに、不動産業も手掛けるようになった。
徐々に不動産業を拡大し、平成15年ころには製造業から不動産業に業種転換した。
それ以降、不動産の売買、仲介、管理、住宅リフォーム、建築など幅広い事業を手掛けている。
昨年から私が社長を引き継いだ。


―サービス開始の経緯は
不動産特定事業法には、任意組合型・匿名型の２つがある。
任意組合型は、現物不動産を共同で購入するイメージ。購入した不動産は当社の資産とはならない。投資家は現物を保有しているのと同様、減価償却もできる。
一方、匿名型は、対象不動産が当社の資産となる。投資家から集めた出資金は借入となるイメージ。投資家は減価償却はできない。
アイディでは当初、相続税対策として、任意組合型のファンドを扱おうとしていたが、今まで営業販路を持っていないため、相続対策を希望して不動産を購入する方々にリーチする手段がなかった。
そこで、不動産投資型クラウドファンディングに着目し、ぽちぽちファンディングのサービスを開始した。
不動産投資は、株・FXに比べてリスクが低く安定した収益が得られるという魅力がある。
ぽちぽちファンディングで投資すれば小口から投資ができるので、不動産投資の魅力を広めるチャンスだと考えた。
また、ぽちぽちファンディングを通じて投資家に当社のファンになってもらうことで、不動産に関する相談を気軽にしてもらえるようになりたい。
今後メルマガなどを通じて情報発信をしていきたい。
また、ファイナンシャルプランナーと連携し、ライフプランニングの相談を受け付けるようにした。

―会社の出資者は
父親が6割で私が4割の株式を保有している。


―社員数は何名か
現在アイディで55名。グループ会社も含めると110名。
子会社に、賃貸管理・仲介・マンションの運営管理の会社がある。

―他のソーシャルレンディングと比べてぽちぽちファンディングの特色は
1口1万円から開始でき、スマホからも投資可能なので、気軽に投資できる。
また、途中解約ができるという点は当サービスの特徴。

―途中解約可能とのことだが、どのような仕組みとなっているのか
解約希望があれば、いつでも解約可能だが、事務手続きで2週間ほどかかる。
手数料は一口1000円（税別）。
途中解約の場合、それまでの期間の配当は支払われない。
また、投資金額のうち一部を解約することはできず全部解約となる。

―解約の原資はどこから出すのか
自己資金から返金する。
現預金をある程度保持している。

―投資家全員が解約を申し込んでも返金可能なのか
基本的には現預金で対応できる。
ただ、投資家全員が解約するような場合は、その物件に魅力がないということなので、売却を考える。
当社は不動産業者なので、売却はいつでもできる。
著しい損失が出るようであれば、自社での保有に切り替えることも検討する。

―優先劣後システムによるリスクの低減を図っているが、劣後投資の比率はどの程度か。
物件にもよるが、１０％～３０％の範囲を想定している。
その範囲であれば、仮に物件の価格が下落しても投資家への影響はない。

―投資対象の不動産物件はどのようなものか
メインは、アパート・マンション・戸建てなどの住宅を予定している。
当グループで管理・客付けもできる。
立地や築年数にはあまりこだわっておらず、条件がよければ何でも手掛ける。
ただ、利回りを考えると、基本的には中古になるだろう。
オフィスビルなど商業不動産はあまり得意でないので手掛けていない。
最近はコロナの影響でホテルなどが売りに出ているが、あまり良いものがない。
借地権の不動産は銀行からの融資が受けにくいので、クラウドファンディングで資金を集めるというのは面白いかもしれない。
海外不動産も手掛けたい。


―投資対象の物件はどのように探すのか
業者からの紹介が多い。
地元で空き家などがあれば、直接訪問することもある。


―物件の審査はどのように行うのか。また、その体制は。
プロジェクトごとに事業計画を作っている。
中古物件、競売物件など様々な物件を扱うので、ケースバイケースで対応している。


―物件の情報はどこまで開示されるのか
投資家登録した人には詳細情報を開示する。
基本的に、住所など具体的な情報を開示する。
ただし、区分マンションの場合はプライバシーの問題があるので部屋番号は開示しない可能性がある。


―投資期間が過ぎた後は物件は売却するのか
基本的に期間が到来する前に売却する。
早期に売却できれば、早期償還の可能性もある。
もし売却時期が遅れそうなときは、自社で買い取る可能性もある。


―第一号ファンドの予定は
10月に発表予定だが、まずは区分マンションから始めようと考えている。
1000～2000万円程度の規模になる予定。

―手数料はどの程度となるのか
申込手数料は不要。振り込み手数料は顧客負担となる。

―分配方法は
毎月分配ではなく、償還時に一括で支払う予定。
毎月分配だと振込手数料がかかってしまう。
運用期間の長いものについては、一定期間ごとに分配する可能性もある。

―利回りはどの程度か
利回りは４～５％程度と考えている。
初回案件はボーナスとして若干高くすることも考えている。
売却益を分配することは考えていない。

―アイディ株式会社の経営についてコロナの影響は
緊急事態宣言の際には一時的に工事がストップしたこともあった。
また、中国からトイレなどの建材が輸入できないといったこともあった。
現在は問題ない。
現在のところ賃料や不動産価格が下がったりといったことは起こっていない。
ただし、自己所有の物件を民泊で運用しているものがあり、そこは影響を受けている。

―募集金額の目標は
最初は年間４～５件程度と考えている。金額としては1～2億円。
オペレーションに慣れてきたら件数を増やしていく予定。

―今後の展望は
まずは投資家1000人を集めることを目標としている。
信頼を得つつ、不動産の相談事があれば、気楽に相談してもらえるようになりたい。
ただ、当社の稼働エリアは東京なので、都内近郊の方が中心となる。

―アイディ株式会社自体の経営状況は
決算書は公開していないが、不動産特定事業法の許可にあたって当局の審査があり、認可が得られているので、問題ないと考えていただいてよいと思う。安定して収益を上げている。
また、監査法人による外部監査は受けている。
当社は製造業から始まっているので、作るのは得意だが、売るのはあまり得意ではない。
営業マンがおらず、他社を通じて売ってもらっている。
当社は、利回り6％以上のRC、利回り7％以上の木造物件を所有し、賃貸経営を行っている。
バブルやリーマンショックを乗り越えられたのは、売却益よりも賃料収入を中心にしていたことが大きい。


―株式公開予定は
現在のところ予定はない。

―投資家にサービスをアピールしていただきたい
投資というと、株・FXなどいろいろあるが、いろいろな投資に興味をもっていただきたい。
気軽に当社で投資してもらい、不動産投資に触れてほしい。
自宅を購入する方もいると思うが、それも投資の一種。
余剰資金でやっていただければと思う。

以上

次回は「ソーシャルレンディング事業者比較(2020年）「利回り」」の予定です。









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