アパート売却の依頼をしました

今回はアパート経営に関する話題です。

半年ほど前に試しにアパート売却の一括査定を行ってみました。
特に積極的に売却する気はなかったのですが、現在の価値がいくらくらいなのか知りたかったためです。

その後そのことはすっかり忘れていましたが、一括査定を依頼した不動産会社のうち1社から最近連絡があり、売却しないか、との申し出がありました。
現在もあまり売却は考えていませんが、もちろん良い価格で売れるのであればもちろんいつでも売却してもよいと考えています。
そのため、一応会って話を聞いてみることにしました。

どのように売却活動を行うのかについては、不動産会社のサイトとat home,SUUMOといったサイトに物件情報を掲載し、また既存の顧客に営業活動をするとのこと。
また、物件の写真は不動産会社の方で現地に行って撮ってくれるとのことです。
私がやることは、物件の入居状況と間取りがわかる資料を提示することだけでした。
特に売却が決まるまでは手数料などはかからないとのことなので、とりあえず売却活動だけはしておいても損はないと思い、依頼することにしました。

売却希望額は１．５億円としました。
2年前に約1億円で買った物件なので１．５億円で買う人がいるとは思えませんが、万一売れればラッキーですし、もっと安い価格なら買っても良いという人が現れるかもしれません。
その場合はある程度は交渉の余地があります。

また、売却手数料として、本体価格×３％+60000円に消費税10％がかかるとのこと。
仮に1.5億円で売れた場合、501万6000円の手数料がかかることになります。

また、不動産売却の契約として、以下の３つがあるとのことです。

・専属選任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約

専属選任媒介と選任媒介では、売却活動を行う会社は1社のみとなります。また、レインズ（国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム）への登録の義務があります。

専属選任媒介では、もし売り手が自分で買い手を見つけた場合でも、契約している不動産会社を通さないとなりません。
専任媒介では、自分で買い手を見つけた場合、不動産会社を通さなくてもよいそうです。
まあ自分で買い手を見つけることは多分ないと思うので、あまりこの２つの違いは気にしなくてよさそうです。

一方、一般媒介契約では、売り手は複数の会社に売却を依頼することができます。

正直、説明を聞いただけだとどの契約方法が最もよいのかよくわからなかったので、少し考えさせてほしいと伝え、その後自分でも調べてみました。

一見したところ、複数の不動産会社と契約できる一般媒介がよさそうに思えましたが、ネットで調べたところ、一般媒介だとタダ働きになってしまう可能性があるため、不動産会社があまり熱心に売却活動を行わないことが多いようでした。自社で広告費をかけて広告を出したりということもあまり行われないようです。
一方、専任媒介にした場合、自社で買い手を見つけて買い手からも手数料をとるため、いわゆる「囲い込み」が行われる可能性があるようです。
どちらも一長一短ですが、不動産会社が熱心に売却活動を行ってくれるよう、専任媒介契約とすることにしました。

あと、契約期間は3ヶ月で、売却活動を継続する場合は都度契約更新をすることになるとのこと。

また、「１．５億円という希望価格では買う人はいないと思うが、なぜ売却活動を勧めるのか」と聞いてみました。
回答としては、現在投資用不動産の売却物件が少なく、買いたい人は多い状況であるとの回答でした。
また、もしもっと安い価格なら買ってもよい、という買い手がいた場合はどうなるのか、と聞いたところ、その場合はすぐに売り手に連絡し、価格の交渉に応じるかどうか確認する、とのことでした。

あまり期待せずに待っていたところ、1週間後に業者より電話連絡がありました。
「１．１億円であれば買ってもいいという買い手がいる」とのことです。
買い手がいたことはよかったですが、1.1億円では売却時の手数料や税金、ローンの残債を支払うとほとんど手元にお金が残りません。それであれば持っていた方が良いので、断りました。
ただ、後になってもう少し価格交渉をしてみればよかったと後悔しました。
次に購入希望者が現れたら、ダメもとで価格交渉をしてみようと思います。

売却を開始して約3週間後、不動産会社から売却活動の報告をしたいとの連絡があり、再度会うことになりました。
報告によると、サイト掲載後、何件か問い合わせはあったものの、やはり実際の購入希望者は出てきていないとのこと。
そして、売却価格を1.3億円に下げることを勧められました。
どうも最初から高い価格で販売し、売れないという現実を売り手にわからせた上で価格を徐々に下げさせるという作戦だったようです。
ただ、1.3億円だと売って利益がでるか微妙なラインです。
なので、1.4億円まで値下げすることにし、それで再度販売活動をお願いしました。


次回は「2020年4～6月ソーシャルレンディング投資実績 」の予定です。



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