2020年資産運用EXPOに参加しました（２）「観覧車の利回りは１２％」

前回に引き続き、資産運用EXPOで聞いた話を紹介します。
会場には12時頃から17時頃までいたのですが、会場を半分も回り切れませんでした。
様々な業者の話を聞いていると時間があっという間に過ぎてしまいます。


■株式会社TOP（太陽光発電）
・本社は大阪

・投資用太陽光発電施設の例
価格1500万円（税込み）
土地代が10％ほど。90％が施設・工事代。
法人を作れば消費税還付も受けられる。
利回り10.0％

・信販会社のフルローンを利用可能
金利は2.1%
15年ローン

・年間収入150万円が20年間得られる。
ローンの返済が年110万円程度
手残りは40万円程度
20年でFIT（電力買い取り制度）は終了する。終了後の買取価格は5円～9円と言われている。
5円で計算した場合、21年目以降の収入は50～60万円

他にかかってくる費用として、1年間に1回、経産省に発電報告が必要。報告書の作成は当社では4万円ほどで実施している。
15年目までは保険に入っている。保険料は初期費用に入っている。
津波以外は保険でカバーされる。
普通の故障などで壊れた場合も、保険で修理できる。
年間固定資産税は1万円以内
16年目以降は別途保険に入る必要がある。
年間保険料は1万円程度。
20年目以降の経年劣化に対しては保険では賄えないので、修理時は実費となる。
パワーコンディショナーなどは20万円程度かかる。
事故による破損時は保険で治せる。

Ｑ：清掃などのメンテナンス費用がかかるのでは？

Ａ：雨で汚れは流れるため、清掃は不要。メンテナンス費用は不要。
監視システムがついているので、異常があればメールが届く。
異常があれば当社が検査に行く。
検査費用は、和歌山など近い場所であれば無料で実施する。

発電量は天候に左右されるので、収入はあくまで予想。
ただ、大体前後1割以内に収まる。

Ｑ:FIT価格14円の施設もFIT価格24円の施設も利回りが10％ほどでほとんど変わらないのはなぜか？

Ａ：FIT価格が高い場合、権利料が高くなるので、利回りはFIT価格が低いものとあまり変わらない。
どの施設も大体10％前後。
アパート投資と異なり、空室リスクはない。

Ｑ：施設の耐用年数は？

Ａ：パネルは、一度設置すれば５０～６０年程度は使える。ただし発電効率は若干落ちる。
減価償却期間は17年。
減価償却が終わった後、金融機関に対する担保価値はほとんどなくなる。
その代わり固定資産税もほとんどかからない。

まもなく電力買い取り制度は終わるので、それ以降は新規の施設は作れなくなる。
2020年3月に最終的に決定される。
なお、2019年度の価格が14円。

・フルローンが組めるかどうかが第1のハードルとなる。
信販会社は売電収入を重視する。
借りる人の属性（年収など）も関係する。ただ、すでに借りているローンの金額は関係ない。
信販会社は、施設をローンの担保とはしない。
なので、施設を売っても構わない。

・施設はこれから設置する。
3月に完成し、5月から売電開始できる予定。
費用の支払いは、売電開始後となる。


■Regrace（不動産会社）

・現在融資に積極的なのは、千葉銀行・横浜銀行など。
当社は物件の紹介、融資付けまでを手がける。

・RCで利回り10％以上となると、どこか妥協しないとならない。エリア・築年数など。

・銀行によって評価基準は異なるが、収益評価よりも積算評価の方が圧倒的に多い。
千葉銀行・横浜銀行なども基本的に積算評価で見る。
ただし、売値を超えるような積算評価の出る物件というのは非常に少ない。

・東京在住の人が地方の物件を買おうと思っても、融資できる金融機関はほとんどない。

・金融機関の融資姿勢は非常に厳しくなっている。
中古の物件にフルローンというのはかなり厳しい。
アパートの方が積算価値が出やすいので、フルローンは出やすい。

■リベレステ株式会社（不動産会社）

・一棟マンション、ビジネスホテル、テナントビルなどを手掛ける。
一棟のサブリースを行うので、契約期間中は決まった賃料を支払う。
負担するのは固定資産税、リフォーム費など。

観覧車の物件も手掛ける。
価格10億円。台湾の台中にある。2018年12月にオープンした。
当社は観覧車を３つ手掛けている。
利回りは12％程度。



・当社は元々工事の会社なので、建築には強みがある。
創業50年。上場20年。

・ビジネスホテルは10億から20億円ほど。
利回りは４～５％程度。
ホテルの運営は、当社と提携する別の会社が手掛ける。

・10億円の銀行の融資を受けるためには、本人の収入・資産状況による。
地銀・メガ・信金・農協など、いろいろと案内できる。


■株式会社ASKプランニング（大阪の不動産会社）

・大阪だと利回り10％以上の一棟マンションもある。

・融資は関西アーバン銀行などであれば、大阪に住んでない人でも借りられる。
金利は２％台。期間は法定年数まで借りられる。


■東新住建（愛知の不動産会社）

・当社の新築アパートは利回り１０％。
ただし、50年間の定期借地権

物件例
価格3780万円　4戸
地代が別途年間60万円かかるので、ネット利回りは７％ほど。
銀行からの融資は５０％ほどまでしか出ないので、自己資金が５０％ほど必要。
また、年収1000万円ほどの属性が必要。
50年後には更地にして返還しないとならない。

・建物と賃借権が担保となるが、賃借権はほとんど評価されないため、実質的には建物の評価がほとんど。
ローン期間は25年～30年
当初8年ほどは赤字になるため、税金はかからない。節税のメリットもある。

■BLUE BOX（不動産会社）

・物件が愛知で、居住地が東京だと、全く縁のない愛知の地銀を利用するのは難しい。
メガバンクか信販会社を利用することになる。
オリックスだと、フルローンできる可能性もある。金利は2.5％程度。
ただし、二番抵当でもよいが、共同担保が必要となる。

・1Kもよいが、入れ替わりが激しいので、ファミリータイプもリスクヘッジとして持つとよい。
ファミリータイプは、入居期間が長い。
管理費は賃料収入の4.5％。月2回の定期清掃を含む。

次回は「過去に金融当局からの指摘・行政処分を受けた事業者一覧(2020年版） 」の予定です。



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