2020年資産運用EXPOに参加しました（１）「新築マンション投資は「罠」」

昨年に続き、今年も東京ビッグサイトで開催された資産運用EXPOに参加しました。
株式・不動産・保険・金など様々な投資商品に関する200以上の業者が出展する大変楽しいイベントです。
各業者から直接話を聞くことができます。




また、会場では様々なセミナーも開かれています。
そのうちの一つに参加したので、今回はその様子をお伝えします。
講師の内藤忍氏は、資産運用に関する著書を40冊以上も出している人です。
私が資産運用に目覚めたのも内藤氏の本がきっかけです。




セミナー「資産10億円超！実践者が語る９９％成功する不動産投資戦略」
株式会社資産デザイン研究所　内藤忍

私自身投資家として活動しており、5年間で13億円ほど日本の不動産を購入した。

■経歴
1986年東京大学卒
イギリス系資産運用会社を経て、99年マネックスの創業に参画。
資産デザイン研究所を設立
資産運用に関する著書を40冊以上出版。
日本と世界8か国に40以上の不動産を所有。

今日のEXPOにもたくさん出展しているが、新築ワンルームマンション投資は「罠」。

現在、金利は非常に下がっている。
そのため、金融資産だけでは資産は増えない。
例え1億円あっても、債券ではほとんど金利は得られない。
株式に投資しても、リーマンショック級の不況が来たら、資産は30％以上減ってしまう。
今後は不動産投資がよい。
私も5年前から国内の不動産を買い始めた。
それまでは借金をしたことはなかった。「借金は悪」と教えられていた。
しかし実際には、良い借金と悪い借金がある。
企業も借金をしないと大きくならない。
消費のための借金は悪い借金。マイホームも買ってはいけない。
住宅ローンは、自分の給料の中から35年も払い続けないとならない。物件価値の下がるリスクも高い。
しかし、不動産投資のための借金は良い借金。
ローンは入居者が払ってくれる。
借金はしたほうがよい。

■金融資産と国内不動産の違い
・国内不動産は流動性が低く、投資している人は90％以上が日本人。そのため、投資の歪みは大きく、儲けられる余地が大きい。安く買える可能性がある。
株式や通貨は世界中の人が買うので、市場のゆがみは小さい。
よく投資雑誌などで、「株で1億円稼いだ」という人が登場するが、実際には損した人はもっと多い。
私が26年にわたりすべて自分でやってきた経験から言うと、株式・FXで儲けるのは不可能。儲かったとしても、それはまぐれにすぎない。プロのファンドマネージャーでも半分以上損している。
金融商品で儲ける方法は、日経平均に連動するインデックスファンドで積み立てをする以外にない。
個別の銘柄を選んだり、安いタイミングで買って高いタイミングで売って儲けようとするのは無理。

・不動産は、安い会社で買えば安く買える。
新築ワンルームマンションは大体相場よりも3割ほど高い。それよりも中古を買ったほうが良い。

また、不動産は借り入れで買うことができ、レバレッジをかけられる。
NISAやiDECOでは老後の不安は消えない。
しかし、不動産でインカムゲインが入ってくれば老後の不安は消える。そのお金は使っても問題ない。
母親にも中古ワンルームマンションを勧めたが、おかげで老後の不安は解消された。

ただし、投資で成功できるかは、どの不動産を買うかによる。
かぼちゃの馬車のシェアハウスは、1億円以上で販売されていたが、現在は3000万円ほどの価値しかない。
買った人はみんな自己破産している。
つきあう不動産会社を間違えないこと。

■国内不動産投資のメリット
・金融資産よりも高い利回り。
都心・中古・ワンルームなら表面利回り約5％。
なぜ多くの人がやらないのかというと、「借金は悪、不動産投資は危ない」という偏見を持っているため。

・相続税が圧縮できる。
不動産を買えば、相続税評価額を3分の1以下に圧縮できる。
親が現金や株式を多く持っている場合、不動産を買ったほうがよい。

・さらに、借り入れを活用すると、金利ではなく金利差から収益が得られる。
賃貸利回りは４～５％。ローン金利は1％台。
金利差約３％。
2000万円なら年間60万円。
ローンの残債は年々減っていくので、純資産は増えていく。
ただし、これは年収が500万円以上ある信用力のある人しかできない。
信用力があるのにそれを使わないのは損。
ほとんどの人はこの信用力を愚かにも住宅ローンに使ってしまう。

・日本政府と同じポジションが取れる。
日本の財政
歳入60兆。歳出100兆。
債務残高は1000兆円以上。
完全に破綻している。
なぜこれだけ借金ができるかというと、金利が安いから。
もし国債の金利が５％になったら、日本の信用力は下がり、インフレとなる。
国と同じポジションをとれば、そうなっても、不動産価格があがるため大丈夫。
一方、インフレになれば借金は実質的に減る。お金を借りたほうが安全。
預金だけだと、インフレに非常に弱い。

・団体信用生命保険で死亡保険・がん保険が不要になる。がんのステージ１でもローンが全額なくなる。

・立地は、東京23区一択。
世界の都市総合ランキングでは東京はロンドン・ニューヨークに次いで３位。
ロンドンやニューヨークのマンション利回りは２％ほど。
それと比べれば東京の不動産はまだ安い。
まだ上がる可能性はある。
空室になりにくく、家賃の下がりにくい場所を買うべき。
東京はワンルームマンション規制があるので、供給は増えない。
ただし新築は高いので避けるべき。

・築10年を過ぎると、中古ワンルームは価格下落が緩やかになる。
立地が重要で、立地が良ければ入居者は入る。
最初は、東京都内の駅から10分以内の中古ワンルームを買うべき。
東京都の単身者世帯は増えていく。また、外国人も増えている。
ワンルームの需要は増える。
ファミリータイプよりもワンルームがよい。

■不動産投資で成功するために
正しい知識を身につける
仲介会社ではなく、信頼できる専門会社から購入する。
専門会社は自分で物件を買っている。

次回は「2020年資産運用EXPOに参加しました（２）「観覧車の利回りは１２％」」の予定です。



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