新サービス「ビットリアルティ」がスタートしました

新サービス「ビットリアルティ」がスタートしました.。
というか、2019年1月には第一号ファンドを募集していたのですが、紹介するのが大変遅れてしまいました。



■運営会社
・概要
運営会社はビットリアルティ株式会社です。


設立は2017年6月26日です。今回のサービスのために設立した会社と思われます。
資本金は495百万円（資本準備金を含む）と、かなり大きな規模です。
また、第二種金融商品取引業の認可を取得しています。

・出資者
出資者は、株式会社野村総合研究所とケネディクス株式会社です。
野村総合研究所は日本の最大手シンクタンクで、東証１部に上場しています。
また、ケネディクス株式会社は、不動産アセットマネジメント会社で、同じく 東証一部上場に上場しています。
いずれも出資者の信用度としては十分と言えるでしょう。

・代表者
代表取締役社長は菊嶋勇晴氏です。


経歴は以下の通りです。
NTTに入社し、NTT東日本でサービス開発業務に従事。
2006年からJリートのケネディクス不動産投資法人（現ケネディクス・オフィス投資法人）の資産運用会社ケネディクス・リート・マネジメント（株）にて資産運用業務、資金調達、IR業務に従事。
2014年から取締役企画管理部長として、ヘルスケア専業リートであるジャパン・シニアリビング投資法人（現在は、合併を経てケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人）の立ち上げに参画し、資金調達及びIR業務の責任者を経て2018年2月当社代表取締役社長に就任。

長らく不動産投資関連業務に関わってきた方のようです。

・悪いうわさなど
会社・代表者とも特に悪いうわさは見当たりませんでした。

■サービス
〇特徴
ビットリアルティの特徴は以下の通りです。

・「メザニンローン債権」を主な投資対象とする
ビットリアルティは、ミドルリスク・ミドルリターンとなる「メザニンローン債権」を主な投資対象とします。

メザニンとは、銀行借入や社債などのデットファイナンスと、株式によるエクイティファイナンスの中間という意味であり、一般的なローンよりも返済順位が劣後し、普通株式よりも配当支払いが優先される部分となります。 これは優先劣後構造やウォーターフォールとも呼ばれ、内部信用補完としてリスクをコントロールする方法です。
また、裏付け資産となる不動産価格が下落した場合でも、最初にエクイティが毀損し、それでも不足があるときに初めてメザニンローン債権の元本が毀損します。そのため、不動産価格が下落しても、すぐに元本が毀損するわけではありません。

なお、ビットリアルティは、不動産を投資対象としてはいますが、不動産特定事業法に基づく投資商品ではありません。
スキーム図は以下の通りです。



匿名組合を通じて企業に対する貸し出しを行うスキームであり、その点では一般的なソーシャルレンディングと同じです。
オーナーズブックなどと近い仕組みと言えます。

・専門家による裏付けのある物件選択
ビットリアルティでは、ケネディクスのノウハウを最大限に活用し、不動産の専門家による目利きに裏付けされた高度な不動産マネジメントを徹底し、高品質で魅力のある投資商品を厳選いたします。

・資産管理の安全性につながる高い透明性
ビットリアルティでは、投資先となる具体的な物件に関して、可能な限りの透明性と安全性を確保する仕組みを整え、投資家の皆さまに、各ファンドがどのような物件に投資されているのか、徹底的に情報を開示し、物件の詳細を把握していただくことに努めています。
同時に、資金をファンド毎に個別に分別管理して資金の運用先を明確にし、さらに投資先となる不動産を証券化（倒産隔離）することで、関係者の倒産等における影響を回避して、資産管理の安全性につなげています。

・最低投資金額が50万円から
ビットリアルティのファンドの最低投資金額はなぜか50万円です。
他のサービスは1万円程度から投資できるところが多いため、それらと比べるとハードルが高いと言えます。

〇案件紹介
最新の案件を紹介します。


レム六本木ビル：第５回ローンファンド

想定利回り：3.1%（年換算）
予定運用期間：2年2カ月
投資対象： ホテル、店舗
最低投資金額：500,000円
利益配当 6カ月毎（初回は約3カ月）

このファンドは六本木駅徒歩1分という都内屈指のロケーションに建つホテル及び商業ビル「レム六本木ビル」を対象とする不動産担保ローン債権へ投資するファンドです。
具体的な物件の所在地も公開されています。
所在地 東京都港区六本木7丁目14番4号

利回りは３．１％とあまり高くはありません。



上記スキーム図によると、この物件を取得するための総額は194億円とのことです。
今回募集されたファンドでは、そのうちの１億円を集める予定とのことです。

次回は「2019年10～12月ソーシャルレンディング投資実績」の予定です。



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