セミナー「ASEAN不動産マーケット 2019年振り返りと2020年の展望」に参加しました
- 2019/12/28
- 05:00
株式会社フォーランド主催の投資家セミナーに参加しました。
■開催日
2019年11月27日
■内容
ASEAN不動産マーケット 2019年振り返りと2020年の展望
講師：海外不動産協会理事長 株式会社エイリック代表 田中圭介氏
私は元々ライフルホームズに勤務していた。
その後、会社を立ち上げた。
現在は日本企業の海外進出のサポートを手掛ける。
不動産の仲介などを直接手掛けているわけではない。
ASEAN不動産マーケット
AEC（東南アジア経済共同体）からRCEP（東アジア地域包括的経済連携）へ
在留邦人数は20万人近くおり、毎年伸びている。
コンドミニアム市場は落ち着きを見せている。
全般的に、2014年以降それほど上がっているわけではない。
ただし、バンコクは比較的上がっている。
マニラは投資可能なエリアが限定的なため、上昇傾向を保っている。
プノンペンは非常に上がっている。
平均平米単価、利回り
バンコク53万円、5.1％
マニラ 40万円、6.1％
クアラルンプール 35万円、3.7％
マーケット的には横ばい。新築物件はあるが、投資規制があるため、なかなか投資が進まない。
プノンペン 29万円、5.3％
ホーチミン 23万円、4.3％
2019年は各国の違いが明確に出てきた
ジャカルタ
首都機能移転の計画が出てきた。
ただ、外国人は所有権は持てない
マニラ
オルティガスから空港へ地下鉄建設計画
中国の投資家が多く買いに来ており、価格が上がっている。
政治的にも中国とフィリピンの関係は緊密になっている。
ドゥトルテ大統領の支持率は相変わらず高く、再選されるだろう。
プノンペン
中国資本が入ってきている。
フンセン通り、シアヌークビルなどが中国資本で作られており、開発が進んでいる。
ただ、最近マンションの供給が急増している。
200万人の人口に対し、毎年16000戸以上が建設されている。
成功している人もいるが、見極めが難しい
タイ
今年住宅ローンの制限が入った。
元々、住宅ローン５％で投資用物件を買うことができたので、一般のサラリーマンが買っていた。
制限により、２軒目以降を買う場合は、２～３割の頭金が必要になり、価格が下落している。
転売などがしにくくなった。
賃貸は安定している。
ベトナム
ホーチミンは急激に値段が上がっている。
新規プロジェクトの制限がかかった。
１つのマンションが１０００戸といった単位で作られたが、役所の業務が追い付いていない。
レッドブック、ピンクブック（登記簿）の発行が遅れている。
買うのであれば、中古か、すでに着工済みの物件しかない。
一時的なものだとは思う。
２０２１年に地下鉄の開業を予定。
ハノイでは盛り上がっている。
マレーシア
クアラルンプールは横ばい。
今年はいい、と現地のディベロッパはいうが、毎年あまり変わらない。
ジョホールバルはいまだ上昇傾向にはない。
シンガポールからの移住者は増えている。
新規のビザの発行を制限しているため。
シンガポールは、ローカル向けに団地の開発を積極的に行っているが、外国人は買えない。
ミャンマー
２０１８年から外国人も買えるようになった。
現地の法整備はかなり怪しい。
また、物件価格も高く、利回りが低い。
詐欺もある。
２０２０年は落ち着いたマーケットになりそうである。
フィリピンは、中国人投資家の動向次第。
竣工を迎える物件が多く、引き渡しが始まってきており、賃貸付けが重要となる。
湾岸エリアであれば、中国人に高値で売却するのもあり。
ボニファシオであればしばらく保有するのがよいのでは。
カンボジア
すぐには売れないので、中長期で保有したほうが良い。
賃貸付けは未知数だが、高い利回りを求めると厳しい。
バンコク
横ばいになると思われる。
リートが出てきた。平均利回りが６．５％という高利回り。
対象はオフィス・商業施設。
現地の投資家もリートを買っている。
いまは相場より安く仕入れることが可能。
転売するとたたかれる可能性がある。
ベトナム
許認可が解放されると面白くなると思う。
転売のチャンスは減っていくかもしれない。
もし持っているのであれば転売しても良いかもしれない。
クアラルンプール
２０２０年から、外国人は１００万リンギット以上しか買えなかったのが、６０万リンギットから購入可能となる。
ただし、在庫物件のみ。
政権交代がうわさされている。
今後注目しているのは、マニラ・バンコク・ホーチミン
新規に投資するのであれば、中古物件がよいと思う。
保有しているのであれば、売却するよりも、賃貸で回し、もう少し価値が上がってから検討したほうが良い。
プノンペンは高騰しすぎ。
すでに持っているのであれば、賃貸して米ドルを稼ぐのもよい。
今後は、中国人投資家と各国のベンチャー企業に注目すべき
政権交代・クーデターなどがない限り、あまり大きな動きはないだろう。
足元を固めたほうが良い。
フィリピン・カンボジアは特に中国人投資家の影響が大きい。
中国の政権交代に伴い、送金規制が強まる可能性がある。
ベンチャー企業が出てきており、経済が急速に成長している。
その企業がどこに本拠地を構えるかが大きな影響を持つ。
次回は「2019年11月 投資中ファンド一覧」の予定です。
鳥取から世界を救う！
上場企業・有名企業への投資
東証一部上場企業が運営する不動産クラウドファンディング
不動産業界の風雲児が再起を図る
“応援を届ける” 融資型クラウドファンディング
最先端技術企業へ投資する株式型クラウドファンディング
アジア圏への投資
不動産・ホテルに投資
証券会社の運営するソーシャルレンディング
公認会計士が運営するソーシャルレンディング
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アジアの中心！沖縄発クラウドファンディング
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証券会社の手掛けるソーシャルレンディング
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■開催日
2019年11月27日
■内容
ASEAN不動産マーケット 2019年振り返りと2020年の展望
講師：海外不動産協会理事長 株式会社エイリック代表 田中圭介氏
私は元々ライフルホームズに勤務していた。
その後、会社を立ち上げた。
現在は日本企業の海外進出のサポートを手掛ける。
不動産の仲介などを直接手掛けているわけではない。
ASEAN不動産マーケット
AEC（東南アジア経済共同体）からRCEP（東アジア地域包括的経済連携）へ
在留邦人数は20万人近くおり、毎年伸びている。
コンドミニアム市場は落ち着きを見せている。
全般的に、2014年以降それほど上がっているわけではない。
ただし、バンコクは比較的上がっている。
マニラは投資可能なエリアが限定的なため、上昇傾向を保っている。
プノンペンは非常に上がっている。
平均平米単価、利回り
バンコク53万円、5.1％
マニラ 40万円、6.1％
クアラルンプール 35万円、3.7％
マーケット的には横ばい。新築物件はあるが、投資規制があるため、なかなか投資が進まない。
プノンペン 29万円、5.3％
ホーチミン 23万円、4.3％
2019年は各国の違いが明確に出てきた
ジャカルタ
首都機能移転の計画が出てきた。
ただ、外国人は所有権は持てない
マニラ
オルティガスから空港へ地下鉄建設計画
中国の投資家が多く買いに来ており、価格が上がっている。
政治的にも中国とフィリピンの関係は緊密になっている。
ドゥトルテ大統領の支持率は相変わらず高く、再選されるだろう。
プノンペン
中国資本が入ってきている。
フンセン通り、シアヌークビルなどが中国資本で作られており、開発が進んでいる。
ただ、最近マンションの供給が急増している。
200万人の人口に対し、毎年16000戸以上が建設されている。
成功している人もいるが、見極めが難しい
タイ
今年住宅ローンの制限が入った。
元々、住宅ローン５％で投資用物件を買うことができたので、一般のサラリーマンが買っていた。
制限により、２軒目以降を買う場合は、２～３割の頭金が必要になり、価格が下落している。
転売などがしにくくなった。
賃貸は安定している。
ベトナム
ホーチミンは急激に値段が上がっている。
新規プロジェクトの制限がかかった。
１つのマンションが１０００戸といった単位で作られたが、役所の業務が追い付いていない。
レッドブック、ピンクブック（登記簿）の発行が遅れている。
買うのであれば、中古か、すでに着工済みの物件しかない。
一時的なものだとは思う。
２０２１年に地下鉄の開業を予定。
ハノイでは盛り上がっている。
マレーシア
クアラルンプールは横ばい。
今年はいい、と現地のディベロッパはいうが、毎年あまり変わらない。
ジョホールバルはいまだ上昇傾向にはない。
シンガポールからの移住者は増えている。
新規のビザの発行を制限しているため。
シンガポールは、ローカル向けに団地の開発を積極的に行っているが、外国人は買えない。
ミャンマー
２０１８年から外国人も買えるようになった。
現地の法整備はかなり怪しい。
また、物件価格も高く、利回りが低い。
詐欺もある。
２０２０年は落ち着いたマーケットになりそうである。
フィリピンは、中国人投資家の動向次第。
竣工を迎える物件が多く、引き渡しが始まってきており、賃貸付けが重要となる。
湾岸エリアであれば、中国人に高値で売却するのもあり。
ボニファシオであればしばらく保有するのがよいのでは。
カンボジア
すぐには売れないので、中長期で保有したほうが良い。
賃貸付けは未知数だが、高い利回りを求めると厳しい。
バンコク
横ばいになると思われる。
リートが出てきた。平均利回りが６．５％という高利回り。
対象はオフィス・商業施設。
現地の投資家もリートを買っている。
いまは相場より安く仕入れることが可能。
転売するとたたかれる可能性がある。
ベトナム
許認可が解放されると面白くなると思う。
転売のチャンスは減っていくかもしれない。
もし持っているのであれば転売しても良いかもしれない。
クアラルンプール
２０２０年から、外国人は１００万リンギット以上しか買えなかったのが、６０万リンギットから購入可能となる。
ただし、在庫物件のみ。
政権交代がうわさされている。
今後注目しているのは、マニラ・バンコク・ホーチミン
新規に投資するのであれば、中古物件がよいと思う。
保有しているのであれば、売却するよりも、賃貸で回し、もう少し価値が上がってから検討したほうが良い。
プノンペンは高騰しすぎ。
すでに持っているのであれば、賃貸して米ドルを稼ぐのもよい。
今後は、中国人投資家と各国のベンチャー企業に注目すべき
政権交代・クーデターなどがない限り、あまり大きな動きはないだろう。
足元を固めたほうが良い。
フィリピン・カンボジアは特に中国人投資家の影響が大きい。
中国の政権交代に伴い、送金規制が強まる可能性がある。
ベンチャー企業が出てきており、経済が急速に成長している。
その企業がどこに本拠地を構えるかが大きな影響を持つ。
次回は「2019年11月 投資中ファンド一覧」の予定です。
鳥取から世界を救う！
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