「全国賃貸オーナーズフェスタ」に参加しました（2）

前回に続き、エイブル主催の「全国賃貸オーナーズフェスタ」の内容をレポートします。

27歳で不動産投資を始めて4年で10棟約１５０戸取得した家主の賃貸経営～女性目線のブランディング
株式会社ロワエール　外村真美


■経歴
・東京でメーカー総合職として働く
　連日終電で帰る日々
　祖母が亡くなったが、仕事が立て込んでおり、行けなかった。
・退職後北海道に戻り、大学院に入学
　企業広報・PRについて学ぶ
　企業広報・PRの分野での転職を試みるが、多くの東京の会社では激務であり、長く続けられない。
　しかし北海道では求人がない。
・学生の立場で不動産投資を開始
　高齢の祖父と実家で同居。
　祖父の土地を残したい。
　賃貸マンションを新築して運用するという提案を受けた。
　相続ではなく、祖父から相場価格で買い取る形で不動産投資をスタート
・２０１１年９月創業から４年で１０棟を取得

■短期間で物件を取得する方法
・目標設定
　当初から空室リスク軽減の観点から複数棟の所有をイメージしていた。
　最初の土地　４階建て、１DK１１戸
　最寄り駅のブランド力はあまり強くない　
　複数所有のためには個人で所有するよりも法人所有の方が税制面で効果的

■専業で不動産に取り組むメリット・デメリット
・メリット　勤める必要がない。時間も働き方も自由になる。
・デメリット　ある程度の規模にしないとボリュームメリットがない。
　法人代表となった場合、一般の企業への就職が難しい。

・年収の目標額から、取得目標戸数を割り出す。
以前働いていた時の年収を目標にした。
一般的なプランとして４階建て、１フロア３室、総戸数１２戸を想定した。そこから、毎月５万円は給与にできる。
・複数棟所有の為、自主管理は考えなかった。
・５年で１０棟の目標を達成しようと考えた。
　１年に2棟ずつ建てる必要があった。
・業界知識・人脈もない。
地元のイベントに参加。イベントに出店していた業者に手あたり次第アポイントをとった。
学生だったので、門前払いが続いた。
金融機関へもローラー作戦
アポをとって直接訪問し、金融機関それぞれの融資スタンスを教わる。
いかに当社の将来ビジョンに共感し、味方になってもらうか。
なぜ短期間で融資を受けられたのか。
金融機関の担当者の立場にたって考えてみる。
上司や本部に審査書類を通しやすくするにはどうしたらよいか。
事業計画については根拠となる数字で表現。
物件の外装・内装など視覚的な部分は女性ならではの感性を画像で。東京の最新のデザインを取り入れる。
これは金融機関を巻き込んだプロジェクトである、という思い。

・なぜ新築物件に限定したか。
中古は利回りが良いが、目利きには慣れが必要。
新築は、利回りは高くないが、修繕費はしばらくかからない。
新築であればわかりやすく女性ならではの感性を表現できる。

・まんべんなく業者に声をかけることのメリット　情報量の多さ、人脈の広がり、目標達成へのスピード
デメリットは、一社と深いつながりを持てない。

・設計段階から施工業者との会議に参加。差別化ポイントを探る。
オリジナリティを出せないか。
宅配ボックスの設置はマストと考えた。
壁紙セレクト・内装へのこだわり。
・北海道は日没が早いため、外灯の点灯の設定を早めにする。

・三方よし
入居者・業者・金融機関に利益を分配する。
業者に対して上からコストダウンを迫るようなことはしない。
オーナーは入居者だけを見ていればよいわけではない。

・当社はデザイン重視でも大規模な投資家でもない。
課題を解決する努力はしてきた。

・ブランディング
暮らしをいとおしむ人を応援したい。
物件の雰囲気を統一する。
物件名　ロワ～で統一
玄関に宅配ボックス、鏡をつける。
廊下のじゅうたん。汚れが目立たないデザインに。
室内：作り付けの棚を設置
写真撮影の際には小物を置いて生活のイメージがしやすくする。
斜めにおけるシューズボックス


お金が貯まるのはどっち？～成功する大家さん、失敗する大家さん～
元メガバンク支店長　現不動産オーナー　菅井敏之



最近銀行の融資が厳しくなった。
昨年10月以降シュリンクしている。
特にメガバンクのハードルは非常に高くなっている。
一方で融資をたくさん引いている人もおり、二極化している。

銀行とどうつきあったらよいかを教えてくれる人はいない。
小手先のテクニックではなく、基本原則を理解する必要がある。

１．公共性（安全性）の原則
天災などの被害を受けないか。
大家は、安全・快適な住環境を提供するのが使命。
安全性も確認せずにボロ物件を購入して貸すのは原則に反するので、融資できない。
耐用年数を超えた融資を受ける場合は、専門家による評価を受ける必要がある。

２．収益性の原則
信用の高い人は金利は安くなる。
賃貸経営の3大コスト。修繕・税金・金利。
私は修繕費はほとんど保険で対応している。
以前、私は２．５％から０．６％に金利低減した。

３．健全性
社長として健全か。偽装・二重契約などをしない。
収入－支出がプラスになっていること。
大家の家には収入のない人がいることが多い。
税引き後利益＋減価償却－元金の支払い　＞　０
節税対策のし過ぎで利益をマイナスにすると融資が受けられなくなる。
資産―負債＞０
不動産は現在売却したらいくらになるか。
債務超過では融資は受けられない。
銀行は投資家ではなく、不動産賃貸経営者にお金を貸したい。
決算書と確定申告書を銀行で説明できるようにしたほうがよい。
不動産オーナーでやっている人はあまりいないが、年に数回は銀行に説明に行ったほうが印象が良い。

４．成長性
新たな物件を購入する際、5年～10年先のことを説明できるか。
銀行員は、少子高齢化・住宅過剰供給のイメージを持っている。それを破らないといけない。
なぜそのエリアなのか。
外国人などを受け入れる、などの対応が必要。

５．流動性
その物件はいますぐ売れるか。いい価格で買い手がつくか。
銀行が決算書の中で一番気になるのはバランスシート。きちんと回収できるか。
不動産で収支がマイナスになっているオーナーは多い。そうならないためには、高く売れる物件である必要がある。

成功している人は、常に自分の資産をチェックしている。
普通の人は、P/Lしか見ていない。
キャッシュフローを将来にわたって生み出す資産なのか。

富裕層が実践すること
受援力が高い。人から助けてもらえる。チームを作って仕事をする。得意な人に任せる。
丁寧、低姿勢
人を褒める。管理会社の人など。
感謝する。
笑顔。
全てを自分でやろうとするのではなく、人に任せる。

銀行は担保や資産よりも事業性を重視する。
相続対策としてアパートを建てる、といったことは本末転倒
世の中のためになることが一番

次回は「2019年10月 投資中ファンド一覧」の予定です。



“応援を届ける” 融資型クラウドファンディング


東証一部上場企業が運営する不動産クラウドファンディング


アジア圏への投資


最先端技術企業へ投資する株式型クラウドファンディング


上場企業・有名企業への投資


中古不動産の再生に投資



証券会社の手掛けるソーシャルレンディング




不動産・ホテルに投資



証券会社の運営するソーシャルレンディング



鳥取から世界を救う！



公認会計士が運営するソーシャルレンディング



アジアの中心！沖縄発クラウドファンディング



不動産の目利きには自信あり！ 銀座の不動産屋がソーシャルレンディングに参戦！



狭い国内市場には興味なし！ ソーシャルレンディングで世界を救う！