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「全国賃貸オーナーズフェスタ」に参加しました(1)

エイブル主催の「全国賃貸オーナーズフェスタ」に参加しました。
これは不動産オーナー向けの、賃貸経営に関するセミナーや関連する業者のブースなどが集まるイベントです。
アパート経営の参考になるかと思い、初めて参加してみました。

■日 時
2019年11月16日(土曜日) 09:30~17:30

■場 所
グランドプリンスホテル新高輪 “飛天” 

いくつかセミナーに参加しましたので、その内容をレポートします。

失敗しない空室対策と不動産再生のポイント
株式会社エイブル 取締役 小原尚人

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■賃貸業界の4つのポイント
・2025年問題 総人口・生産年齢人口の大幅減少と超高齢社会

・人口・世帯数 
 単身世帯は増加している。外国人・単身高齢者など。

・民法改正 2020年4月から大きく変わる
 敷金・原状回復のルールの明確化
  →遅滞なく返還する義務
 個人の連帯保証人の保護。保証額の範囲を明記する義務。
 ただし債務保証会社の場合は無関係。

・キャッシュレス 
 クレジットカード、電子マネー、コード決済
 1円玉を作るのに3円かかる。
 ポイ活 ポイントを貯める。
 サイフレス時代
 日本のキャッシュレス普及率は19.9%(2016年)
 家賃は手取り収入の30%程度
 入居者サービスとして家賃の支払いで毎月ポイントがたまるというニーズが高まると思われる。

■空室対策のポイント
・募集・入居条件の精査
・第一印象をよくする。(特にインターネット上)
・退去の抑制(入居年数の延長)

■いかに問い合わせ数を増やすか
・多様なニーズを受け入れる。
  外国人・高齢者・ペット・DIY希望
 入居条件
 フリーレント
 敷金はできるだけ預からないほうがよい

■いかに内覧者数を増やすか
・いかによい第一印象を与えるか
 人は視覚情報を重視する。
 現在の主流はスマートホン。きれいな写真を掲載することが重要
 Googleストリートビューで物件の外観が見えてしまう。写真がきれいとは限らない。
 入居者の目線で部屋までの導線をチェック
 植栽の手入れ、ライティングなど。
 敷地内の整理(駐車場・駐輪場・ゴミ置き場)
  ゴミ置き場を隠すようなリノベーションをする
  単身女性に安心感を与えるライティング。ライトアップ。それほどお金はかからず、雰囲気がよくなる。防犯効果もある。
 エントランス
  香り(アロマ・お香)
  色
  清潔感(ゴミ箱もセンスあるものを)
 共用部
  清掃
  メンテナンス(消火器など)
  共用灯(LEDに変えることで、寿命が延びる、電気代の節約、夏場に虫が寄らないといったメリット。)
 部屋
  玄関ドアを開けた最初の印象が大事
  香り 水回りに芳香剤を置く。
  通電と照明
  モデルルーム化
   カーテンをつける。
 仲介会社に案内結果の確認をする。決まらなかった場合、客が何と言っていたか確認する。
 
■退去の抑制
・入居者の負担額を減らす。
  更新時費用・債務保証料・インターネット無料化
・建物管理
  共用部の清潔感
・毎月の家賃でポイントがたまる。
 
■不動産の再生
 空室だけをサブリースする。
 徹底したメンテナンス、コストダウン
 診断

■老朽化した時
選択肢は4つ
・再生
・売買
・再建築
・現状維持

・選択のポイント
 減価償却が使えているかどうか
 エイブルでは無料建物診断サービスを提供している。

・マンション共用部 電力小売り会社の切り替えにより5%程度削減できる。
 
■再生・リノベーションのポイント
 外装・内装・外構 = デザイン×色
 女性目線 白く・丸く・明るく
 建物名

■資産の組み換えのポイント
 分散投資
  地域(天災)
  間取り(ワンルーム・1LDK・2LDK)
 物件を交換することもできる

■建て替えの際のポイント
 企画力
 逆算方式 地域でとれる家賃から建設費を計算する。
  将来の家賃×稼働率÷表面利回り8%
 女性目線

■人気の戸建て賃貸
 需要が高く、供給が少ない
 入居期間が長い(平均6年)
 メンテナンスコストが安い
 中古住宅購入希望者に高く売れる。

■当社管理商品のポイント
 家賃でポイントGET(クレジットカード)
 連帯保証人なし。入居者債務保証料 業界最安値10000円。
 中古物件設備保証可能

次回は「「全国賃貸オーナーズフェスタ」に参加しました(2)」の予定です。



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中田健介(けにごろう)

Author:中田健介(けにごろう)
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。
是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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