ハロー！RENOVATION担当者インタビュー(2)

前回に引き続き、ハロー！RENOVATION担当者松島氏のインタビューです。



―空き家や遊休不動産のリノベーション案件に注目したのはなぜか
空き家・遊休不動産は資産だと考えている。
日本は建築のサイクルが早すぎ、まだ使える建物が使われなくなっていることが多い。せっかくあるものを利用しないのはもったいない。
遊休不動産は間もなく１０００万件を超えると言われ、社会問題にもなっている。

鎌倉周辺は人気のあるエリアなので、物件の借り手はつきやすいが、少し離れると空き家や遊休不動産が多く、そうした不動産の活用方法に困っているオーナーは多い。
各地域の方ともつながって、プロジェクトをうまく進めることで今後チャンスの多い市場だと考えているし、同時に社会問題の解決につながる。

―第一弾ファンドの葉山の"空き蔵"泊まれる蔵プロジェクト【投資型】はどういったプロジェクトか

一泊一組限定で、蔵という非日常的な空間で日常を取り戻す。家族や友人と過ごす時間やコミュニケーションを大事にしたい、というアイデアからスタートした。

小規模不動産特定共同事業の仕組みを使い、１日で６００万円を調達した。
募集前に、ＳＮＳでプロジェクトへのアイデアを募集したり、寝る前に読む本について考えたり、投資型クラウドファンディングとまちづくりについて考えるといった宿づくりイベントを計１９回開催し、延べ２７５名の人が参加した。

参加者は、イベントの内容により、地元の人や東京などから来てくれる人もいた。
宿自体も、地元の画家などいろんなアーティストの方に参加してもらって作り上げた。

―アーティストなど、プロフェッショナルとして参加した人にはどういう報酬があるのか
通常の事業と同様で、プロフェッショナルには対価を支払う。ハロー！RENOVATIONには、多くのプロフェッショナルに登録いただいているので、プロジェクトに必要なプロフェッショナルをマッチングできる。

―リノベーションなどのイベント参加者にとってどういうメリット・報酬があるのか
リノベーション作業などのイベント参加者に対しては、金銭的な報酬はない。むしろ、参加者が興味のある体験に対してお金を払っている。
例えば、本を選ぶためのアイデアを考える、といイベントには、会場費１０００円を支払って参加してもらった。
金銭的な報酬がなくても、何かを作ったり、街づくりに関わりたいという人は多い。
当社としては、そうした人を増やしていきたい。

―「投資型」「購入型」「寄付型」の３種類を手掛けるとのことだが、複数手掛ける理由は
寄付型はまだ実績がないが、投資家にとってはいろんな選択肢があったほうがよいと考える。
投資型は、最低投資金額や投資期間の面で購入型よりもややハードルが高いので、両方の選択肢があったほうがよい。

また、募集する側からすると、投資型は利益に応じた金銭リターンが必要。
購入型は、金銭ではなく、例えば、宿泊チケット、お礼の手紙、地域の特産物といった形で出資者に対してリターンを行う。ハロー！RENOVATIONでは、購入型に関しても「参加」を意識したリターンを提供していく。
募集者にとっては、購入型の方がリスクやコストは比較的低いが、あまり多くのお金を集めることは難しい。

―2018年5月に全国初となる小規模不動産特定共同事業者への登録を行ったとのことだが、目的は何か
小規模ファンドを募集し地方でその地域にあったまちづくりを手掛ける事業者を増やしたい、という国が目指している方向性と当社の方向性が近かった。

―小規模不動産特定共同事業者の登録にはどの程度の期間がかかったか。
当局とのやりとりは半年ほどかかった。
先方も初めてだったので、お互いにコミュニケーションをとりながら進めていった。
中小企業にとっては人的要件が厳しく、求められる部署にそれぞれ人を配置する必要がある。
また、投資家保護の観点から、投資家に対する報告書やファンドの管理をするシステムなどがしっかりしていることが求められる。

―投資対象の物件はどのように探すのか
自分たちは不動産業も手掛けているので、地域の情報は自然と入ってくる。
ハロー！RENOVATIONについては、オーナーなどから問い合わせを受けて掲載するケースもある。
遊休不動産を扱っている他の会社や空き家バンクなどとも連携し、情報を得ることも進めている。
地方には学校・店舗など遊休不動産は数多くあるので、探すのに苦労するということはあまりない。
ただ、空いていても貸してもらえるかどうかは別の問題なので、地域のオーナーなどとの信頼やつながりは重要。

―投資対象の評価・審査はどのように行うのか。また、その体制は。
現状では、自分たちが自ら事業を手掛けている案件が多いが、これまでの実績と経験から事業計画を評価している。また、物件の良し悪しは設計部が評価し、地域のことについては営業メンバーなどが熟知しており、リアルなニーズがあるか判断する材料となっている。カフェや宿泊施設などは収支の事前予測は難しいが、厳しめに予測している。そして、事業計画については、コンプライアンス部の審査を行っている。

―ファンド募集、運営の手数料はどの程度か
購入型では、募集金額の２０％（カード決済手数料含む）を手数料として定めている。
投資型では、ファンドの残高に対して、年間３％が管理手数料。

―銀行などの金融機関からの借り入れは利用しないのか
案件により、自己資金を使ったり金融機関からの借り入れを利用したりしている。

―逗子の"廃工場"桜山シェアアトリエ【投資型】について、想定利回り年率最大約8％（税引前）と、不動産投資としては高い利回り水準だが、この利回りが本当に得られるのか。

8%という数字は最大想定利回り（税引き前）なので、100%稼働率の維持が必要。
実績としては、３年ほど運営し、稼働率はほぼ１００％だった。

稼働率が高いのには、物件の成り立ちに理由がある。
入居者には、自分のアトリエだという意識があり、知人などを新たな入居者として紹介してくれる。
入居者のニーズを先につかんでから始めたことが大きい。

アトリエのブースは、全部で１５部屋ある。
１部屋は４.５～６.５平米程度と広くはないが、ブースの中は自由に改造してもらって構わない。
賃料は２万円弱なので借りやすい。
作業場として使っている人や、保管場として使っている人も多い。
駅からは徒歩20分くらい。車で来る人も多い。ただし、駐車場はない。
今後５年間の運営期間の間に、もっと収益や場の価値を高めていく方法を、利用者のみなさんと投資家のみなさんにも一緒に考えていただく仕掛けを進めていく。

―どういう人が借りるのか
入居者は、プロではないアーティストの人が多い。
例えば本業はサラリーマンだが、木を加工して家具を作ったり、絵を描くのが好き、といった人もいる。
葉山には、自分の趣味やライフスタイルを大事にする人が多い。
また、都内に住んでいて週末だけ来るという人もいる。
そうした人に向けたスペースであり、 付近には他にはそうした場はない。

―資金の用途は
用途は不動産の取得資金になる。
オーナーに他の資金需要があったことと、みんなでこの場を作る、というハロー！RENOVATIONのコンセプトに共感してもらったため、今回、当社で物件を取得することになった。
これまではオーナーが自ら運営しており、仲介のサポートなどを当社で手掛けていた。
今後は運営も当社で手掛ける。
なお、土地については借地であり、取得するのは建物と借地権。

―運用期間5年間と長いのはなぜか
投資家に、長期的な視点で考えてほしいため。

―運営コストはどの程度かかるのか。
清掃・電気代といったコストがかかるが、必要最小限としている。
入居者に対しても、過度なサービスはしないということで理解してもらっている。
常駐する必要もなく、鍵の管理も入居者がしている。
ゴミも持ち帰るルールとなっている。

―分配が年1回なのはなぜか。
年１回としたのは、投資家に長期的な視点で考えてほしいため。

―投資家特典に、「ハロー！RENOVATIONクラブ」への参加、とあるが、これは何か
ハロー！RENOVATIONクラブは、投資家に対してリアルな運営状況の報告をするとともに、ワークショップを開き、課題の解決方法や、新たな活用方法を考える場としたい。
少なくとも年１回は集まる機会を持ちたい。
そうした機会は投資家にとっても特典だと考えている。

―将来的には物件の売却も予定しているとのことだが、売却先はどういったところを想定しているのか
個人で運営しても儲かるものではあるので、個人の投資家に売却することがベストだと考えている。
５年ほど関わっていただいて、その実績を見たうえで、運営がうまくいっている前提ではあるが、投資家の中からからいい金額で買いたい、という人がさらに出てくればよいと思う。
また、このまま収益が順調に出れば、再度ファンドを募集するということも考えられる。

―今後募集予定のファンドはどういう内容か
一つは、中銀カプセルタワービル・保存再生ファンドの募集を予定している。
これは、銀座の集合住宅で、５０年ほど前に建てられた建物で、１０平米の取り外し可能なカプセルが集まった非常に珍しい構造をもつ。
カプセルを取り外して他の場所に持っていく、ということもできる思想で設計されている。
50年前にすでに現代の新しい暮らし方を提案しており、世界的にも評価が高い。
その賃貸業を行う予定。

もう一つ予定しているのは、京都コーリビングファンド
京都の茶屋街にある古い町家を再生し、泊まれる・食事ができる・仕事ができる施設を作る。

―投資家の資金の分別管理はどのように行っているのか
投資家の資金の分別管理は、小規模不動産特定事業でも求められている。
投資家資金口座と会社の口座は分けて管理している。

―セミナーなどの開催予定は
投資家向けに、ファンドのコンセプトについて説明したり、実際の物件を見学するといったイベントを予定している。

―投資家にサービスをアピールしていただきたい
当社では、「思いのある投資」を手掛けている。
金銭的・物質的なリターンだけでもなく、かといって寄付でもない。
プロジェクトに参加することによる価値自体がリターンだと考えていただきたい。


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次回は「ソーシャルレンディングVS株式投資～利益率が高いのはどちらか過去のデータを元に比較してみた(2017年版） 」の予定です。



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